O Conselho Monetário Nacional (CMN) recentemente anunciou uma decisão que restringe o perfil de emissores e o tipo de lastro utilizado em instrumentos isentos de Imposto de Renda (IR) para pessoa física. Essa medida abrange títulos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e do Agronegócio (CRA), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e do Agronegócio (LCA), além de Letras Imobiliárias Garantidas (LIG). O sócio e responsável pela estratégia de crédito da Canuma Capital, Eduardo Moraes, afirma que essa mudança não resultará em uma escassez de títulos para os fundos imobiliários de papel, que investem majoritariamente em CRIs.
Segundo Moraes, a restrição imposta pelo CMN não levará à falta de papéis isentos para a pessoa física, mas sim à falta de oportunidades de investimento, conhecidas como “deal” de papéis isentos. Isso ocorrerá devido à ausência de emissores desses CRIs, LIGs e LCIs, direcionando os investidores para os fundos imobiliários, que também gozam de isenção fiscal.
O gestor ressalta que os fundos de papel evitam investir em “CRIs de aluguel”, pois esses papéis geralmente apresentam baixo prêmio de empresas fora do setor e sem garantia real. Ele destaca que a regulamentação do CMN contribui para trazer equilíbrio ao mercado, corrigindo excessos e desvios de finalidade que eram observados anteriormente.
Para Moraes, a resolução do CMN visa corrigir distorções, especialmente em operações de LCI, LIG e CRIs que não contribuíam diretamente para o setor, competindo pelo mesmo benefício fiscal destinado a operações que impulsionam a indústria por meio de novos investimentos e geração de empregos.
Contudo, o gestor da Canuma destaca que a questão do reembolso não está clara e enfatiza a importância de manter a capacidade de retroagir os investimentos já feitos, até 24 meses. Isso é crucial devido ao ciclo longo da indústria, e a ausência desse recurso poderia impactar a capacidade de gerar novos investimentos e projetos, contradizendo o propósito da isenção fiscal.
Apesar dos potenciais benefícios para o setor imobiliário, Moraes identifica um possível efeito negativo das mudanças nas regras. Ele argumenta que a nova resolução pode afetar negativamente o custo de financiamento para algumas empresas fora do setor imobiliário, que não estejam contribuindo para novos investimentos e empregos na atividade imobiliária. Essas empresas, então, serão forçadas a buscar outras fontes de financiamento, enquanto o setor imobiliário pode se beneficiar da escassez resultante de operações com isenção fiscal.
