Escolher entre FIIs de papel ou tijolo em um cenário de juros elevados, inflação ainda no radar e dúvidas sobre o ritmo da economia exige uma estratégia semelhante à de uma partida de xadrez. A avaliação é de Otmar Schneider, especialista da Genial em fundos imobiliários e analista CNPI, para quem o investidor precisa montar uma carteira capaz de atravessar diferentes fases do mercado, combinando ativos de renda, proteção e valorização patrimonial.
Segundo Schneider, o xadrez permanece relevante há mais de 1.500 anos porque simula um dos problemas mais antigos da humanidade: tomar decisões sob incerteza. No mercado financeiro, o desafio é semelhante. O investidor precisa alocar capital sem saber exatamente qual será o comportamento futuro da Selic, da inflação, da atividade econômica e dos preços dos ativos.
A comparação parte da ideia de que cada peça do xadrez tem uma função específica dentro do tabuleiro. Em uma carteira de fundos imobiliários, ocorre o mesmo. FIIs de papel ou tijolo não devem ser vistos como apostas isoladas, mas como instrumentos complementares. Fundos de papel tendem a entregar renda mais forte em ambientes de juros altos, enquanto fundos de tijolo podem ganhar força em ciclos de queda da Selic e recuperação da economia.
Carteira de FIIs precisa combinar funções diferentes
Na visão do especialista, o investidor não deve concentrar a carteira em apenas um tipo de fundo. Manter somente FIIs de papel pode funcionar em períodos de juros elevados, mas deixa o portfólio mais vulnerável quando a Selic começa a cair. Da mesma forma, manter apenas FIIs de tijolo em momentos de juros altos pode reduzir o rendimento no curto prazo e aumentar a volatilidade das cotas.
A decisão entre FIIs de papel ou tijolo, portanto, não deve ser tratada como uma escolha definitiva. O ponto central é entender qual função cada ativo exerce dentro da carteira. Fundos de papel, geralmente investidos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), costumam ter rendimentos ligados a indexadores como CDI e IPCA. Já fundos de tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas e ativos de renda urbana.
Essa diferença faz com que os segmentos reajam de maneira distinta ao ciclo econômico. Em períodos de Selic elevada, FIIs de papel indexados ao CDI podem entregar dividendos mais robustos. Em ciclos de queda dos juros, FIIs de tijolo tendem a se beneficiar da valorização das cotas, da melhora da atividade econômica e do aumento da atratividade dos ativos reais.
Para Schneider, o objetivo não é buscar a peça mais vistosa ou a jogada mais agressiva, mas posicionar cada ativo da forma mais útil para o momento do jogo. A carteira precisa ter renda, liquidez, proteção contra inflação e potencial de valorização.
Fase inicial pede base sólida, não aposta agressiva
O relatório compara a fase inicial do xadrez, chamada de abertura, ao momento em que o investidor ainda está formando patrimônio. Nessa etapa, o mais importante não é tentar encontrar o fundo que vai dobrar rapidamente de valor, mas construir uma base sólida.
Segundo Schneider, isso significa priorizar FIIs de papel indexados ao CDI e ao IPCA, capazes de distribuir renda previsível, e FIIs de tijolo com boa gestão, patrimônio robusto e liquidez elevada. A lógica é semelhante à ocupação do centro do tabuleiro no xadrez: ganhar controle, criar flexibilidade e evitar movimentos precipitados.
A montagem de uma carteira de fundos imobiliários exige análise de vários fatores. Entre eles estão qualidade da gestão, diversificação dos ativos, concentração de locatários, nível de vacância, liquidez das cotas, histórico de distribuição, endividamento e risco de crédito.
O dividend yield é relevante, mas não deve ser o único critério. Um rendimento elevado pode indicar oportunidade, mas também pode sinalizar risco. Por isso, ao avaliar FIIs de papel ou tijolo, o investidor precisa observar a origem da renda, a recorrência dos pagamentos e a qualidade dos ativos que sustentam os dividendos.
CDI funciona como peça ágil em cenário de Selic alta
Na analogia proposta por Schneider, o CDI é comparado ao cavalo no xadrez. Trata-se de uma peça ágil, capaz de se adaptar rapidamente a cenários de curto prazo e juros elevados.
FIIs de papel indexados ao CDI tendem a se destacar quando a Selic está alta. Como parte dos recebíveis acompanha o custo do dinheiro na economia, esses fundos podem distribuir rendimentos mais elevados em períodos de política monetária restritiva.
Esse tipo de fundo costuma ser procurado por investidores que buscam renda mensal mais previsível. Em um ambiente de juros altos, a remuneração dos CRIs atrelados ao CDI pode sustentar dividendos mais fortes e tornar os fundos de papel mais competitivos em relação a outros ativos de renda.
O problema aparece quando o ciclo muda. Se o mercado começa a projetar queda da Selic, fundos muito concentrados em CDI podem perder atratividade relativa, já que a renda futura tende a diminuir. Por isso, a decisão entre FIIs de papel ou tijolo precisa considerar não apenas o cenário atual, mas também a direção esperada dos juros.
IPCA protege o investidor contra perda de poder de compra
O IPCA é comparado ao bispo. Sua função é proteger o poder de compra ao longo do tempo, especialmente em períodos de inflação persistente.
FIIs de papel indexados ao IPCA costumam combinar correção pela inflação com uma taxa prefixada. Essa estrutura pode ser interessante para investidores que buscam renda real, desde que a carteira do fundo tenha bons devedores, garantias adequadas e risco de crédito controlado.
Em cenários de inflação resistente, fundos atrelados ao IPCA podem oferecer proteção adicional. No entanto, eles também exigem análise cuidadosa. O investidor precisa avaliar duration, qualidade dos CRIs, garantias, concentração de risco e sensibilidade das cotas à marcação a mercado.
A comparação com o bispo faz sentido porque o IPCA trabalha em uma dimensão de prazo mais longo. Ele pode não ter a agilidade do CDI em ciclos curtos de juros elevados, mas cumpre papel relevante na preservação da renda real da carteira.
FIIs de tijolo são as torres da carteira
Na analogia do xadrez, os FIIs de tijolo são comparados às torres. São peças mais lentas, mas podem ser decisivas quando bem posicionadas no momento certo.
Fundos de tijolo investem em imóveis físicos. Entre os principais segmentos estão shoppings centers, galpões logísticos, lajes corporativas, supermercados, agências bancárias, hospitais e ativos de renda urbana. A rentabilidade vem principalmente da locação dos imóveis e da valorização patrimonial das cotas.
Em períodos de juros altos, FIIs de tijolo podem ficar descontados. Isso ocorre porque investidores exigem retorno maior para carregar ativos de prazo mais longo e passam a comparar o rendimento dos fundos com alternativas de renda fixa mais atraentes.
Quando a Selic começa a cair, o cenário muda. A renda imobiliária passa a competir melhor com ativos conservadores, e fundos com bons imóveis, baixa vacância, contratos sólidos e gestão ativa podem se valorizar.
Por isso, a escolha entre FIIs de papel ou tijolo deve considerar o ciclo. Fundos físicos podem sofrer mais enquanto os juros estão altos, mas tendem a ganhar protagonismo quando o mercado antecipa queda da Selic e melhora da atividade econômica.
Dividend yield alto pode ser armadilha
Um dos principais alertas do relatório é contra o excesso de trocas na carteira em busca de dividend yields mais altos. Segundo Schneider, muitos investidores vendem fundos sólidos apenas porque encontram outros com rendimento aparentemente maior.
Esse comportamento pode ser perigoso. Um dividend yield elevado pode representar uma oportunidade real, mas também pode ser sinal de deterioração dos fundamentos. Em alguns casos, o rendimento alto decorre de queda acentuada da cota, risco de inadimplência, vacância elevada, distribuição não recorrente ou piora na qualidade dos ativos.
O investidor precisa entender se o dividendo é sustentável. Para isso, deve avaliar a origem da receita, o perfil dos locatários, a qualidade dos contratos, os riscos dos CRIs, o nível de alavancagem e a capacidade do fundo de manter pagamentos recorrentes.
No chamado “meio-jogo”, quando as decisões passam a ter efeito mais relevante sobre o resultado da carteira, girar patrimônio sem critério pode destruir valor. A busca pelo maior rendimento mensal pode levar o investidor a assumir riscos que não aparecem de forma clara no primeiro momento.
Juros altos favorecem papel, mas abrem janela em tijolo
Em um cenário de juros elevados, FIIs de papel tendem a ganhar destaque. Fundos indexados ao CDI capturam diretamente a Selic alta, enquanto fundos ligados ao IPCA podem proteger contra inflação.
Ao mesmo tempo, esse ambiente pode abrir oportunidade em FIIs de tijolo descontados. Quando os juros estão altos, muitos fundos físicos negociam abaixo do valor patrimonial, refletindo menor apetite por ativos imobiliários e maior competição com a renda fixa.
A estratégia defendida por Schneider é usar os rendimentos mais fortes dos FIIs de papel para acumular posições em FIIs de tijolo de qualidade quando eles estão descontados. Essa abordagem exige disciplina, paciência e visão de ciclo.
A lógica é semelhante a preparar uma posição no tabuleiro antes de atacar. O investidor não precisa escolher apenas um lado. Pode usar a renda dos fundos de papel para fortalecer a carteira com ativos físicos que tendem a se beneficiar em um ambiente futuro de juros menores.
Queda da Selic muda a atratividade dos fundos
Quando a Selic começa a cair, a vantagem dos FIIs de papel atrelados ao CDI tende a diminuir. A renda distribuída por esses fundos pode recuar gradualmente, acompanhando a queda dos juros.
Nesse ambiente, FIIs de tijolo costumam ganhar espaço. Juros menores aumentam a atratividade relativa da renda imobiliária e favorecem ativos reais. Fundos com imóveis bem localizados, contratos reajustados por inflação, baixa vacância e potencial de revisão de aluguéis podem se beneficiar.
A queda da Selic também tende a estimular crédito, consumo e atividade econômica. Isso pode favorecer segmentos como shoppings, logística e lajes corporativas, embora o desempenho varie conforme a qualidade dos imóveis e a gestão do fundo.
Para o investidor, o momento de transição exige rebalanceamento. Uma carteira muito concentrada em CDI pode perder força em um ciclo de queda dos juros. Uma carteira equilibrada entre FIIs de papel ou tijolo tende a atravessar melhor a mudança de cenário.
Estratégia 40/60 depende do ciclo econômico
Schneider relaciona a complementaridade entre papel e tijolo à estratégia 40/60 já mencionada em relatórios anteriores da Genial. A ideia é dividir a carteira entre os dois segmentos conforme o estágio do ciclo econômico.
Em períodos de juros altos, uma parcela maior em FIIs de papel pode sustentar a renda. Em ciclos de queda da Selic, aumentar a exposição a FIIs de tijolo pode permitir capturar valorização das cotas e melhora da atividade.
Essa proporção, porém, não deve ser vista como regra fixa. O percentual ideal depende do perfil do investidor, da necessidade de renda, do horizonte de investimento, da tolerância a risco e da leitura sobre juros e inflação.
O mais importante é que os ativos trabalhem de forma coordenada. Em uma carteira bem construída, os FIIs de papel oferecem renda e proteção em determinadas fases, enquanto os FIIs de tijolo agregam potencial de valorização e exposição a ativos reais em outros momentos.
Fundos precisam trabalhar em conjunto
A interação entre FIIs de papel e FIIs de tijolo é o ponto central da estratégia. Segundo o especialista, os dois segmentos funcionam melhor quando atuam de forma complementar, e não como rivais.
Fundos de papel indexados ao CDI podem entregar renda robusta quando os juros estão altos. Fundos de papel indexados ao IPCA ajudam a preservar poder de compra em cenários de inflação. Fundos de tijolo podem capturar valorização quando os juros caem e a economia melhora.
Essa coordenação lembra o xadrez. Uma peça isolada raramente vence a partida. O resultado vem da combinação entre posição, tempo, proteção e ataque. Na carteira, o mesmo princípio se aplica: cada fundo precisa cumprir uma função dentro do conjunto.
Por isso, a pergunta FIIs de papel ou tijolo não deve levar a uma resposta única. Em tempos incertos, a carteira mais eficiente tende a ser aquela que usa os dois segmentos de forma estratégica.
Disciplina pesa mais que tentativa de prever o mercado
A conclusão do relatório é que investir bem em fundos imobiliários exige disciplina. Para Schneider, o grande mestre dos investimentos não é necessariamente o mais inteligente da sala, mas o mais paciente e consistente.
Tentar prever todos os movimentos da Selic, da inflação e dos preços dos imóveis pode levar a decisões ruins. Uma carteira equilibrada, com FIIs de papel e FIIs de tijolo bem escolhidos, tende a oferecer mais resiliência do que uma busca permanente pelo maior dividend yield do mês.
A analogia com o xadrez reforça a importância de pensar em posições, e não apenas em movimentos isolados. Alguns fundos entregam renda imediata. Outros protegem contra inflação. Outros oferecem potencial de valorização quando o ciclo muda.
Em tempos incertos, a melhor estratégia não é escolher definitivamente entre FIIs de papel ou tijolo, mas entender como os dois segmentos podem trabalhar juntos. A carteira mais preparada é aquela que combina renda, proteção, liquidez e paciência para atravessar diferentes fases do mercado.
