O dilema de fevereiro: Fundos imobiliários recomendados dividem o pódio entre a resiliência do tijolo e o prêmio do papel
O mercado financeiro brasileiro inicia o segundo mês de 2026 sob uma atmosfera de expectativa e rebalanceamento estratégico. Com o Banco Central sinalizando o início do ciclo de corte de juros para março, a dinâmica de alocação de ativos sofre alterações sensíveis. De um lado, a taxa Selic permanece em dois dígitos, sustentando a atratividade da renda fixa e dos instrumentos de dívida. Do outro, a precificação futura dos juros já começa a injetar ânimo nos ativos de risco. É neste cenário macroeconômico complexo que os investidores buscam as melhores oportunidades entre os fundos imobiliários recomendados pelas principais casas de análise do país.
A grande questão que permeia as mesas de operações e os comitês de investimento neste mês é: proteger o capital em FIIs de papel ou buscar a valorização patrimonial nos FIIs de tijolo? A resposta, conforme aponta o levantamento exclusivo realizado com base nas carteiras das maiores corretoras, não é binária. Pelo contrário, o ranking de fevereiro revela um empate técnico no topo, sugerindo que a diversificação é a palavra de ordem.
O levantamento da série “FII do Mês” aponta que dois ativos dividem a preferência dos analistas: o XP Malls (XPML11), gigante do setor de shopping centers, e o Mauá Capital Recebíveis (MCCI11), um fundo de papel focado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A presença simultânea desses dois perfis no topo da lista dos fundos imobiliários recomendados ilustra perfeitamente o momento de transição da economia, onde a captura de juros reais elevados convive com a aposta na retomada do consumo e da atividade econômica real.
A macroeconomia dita o ritmo das alocações
Para compreender por que estes são os fundos imobiliários recomendados do momento, é imperativo analisar o pano de fundo econômico de 2026. A manutenção da Selic em patamares elevados até fevereiro serviu como um freio de arrumação para a inflação, mas o mercado sempre antecipa movimentos. A previsão de cortes a partir de março cria uma janela de oportunidade única: o investidor consegue travar taxas altas em fundos de papel (cujos indexadores ainda refletem o cenário atual) ao mesmo tempo em que pode adquirir cotas de fundos de tijolo a preços descontados, antes que a queda dos juros impulsione suas avaliações patrimoniais.
As corretoras, atentas a essa assimetria, ajustaram suas carteiras. A lista de fundos imobiliários recomendados reflete uma estratégia de “barbell” — termo financeiro que designa a alocação em dois extremos para equilibrar riscos. De um lado, a segurança do fluxo de caixa indexado à inflação ou ao CDI; do outro, o potencial de ganho de capital com a reavaliação de imóveis físicos.
XP Malls (XPML11): O gigante do varejo físico
Não é por acaso que o XP Malls (XPML11) conquistou a medalha de ouro entre os fundos imobiliários recomendados para este mês. Com um patrimônio líquido robusto de R$ 6,33 bilhões, o fundo se consolida como o maior veículo de gestão ativa de shopping centers do Brasil. A tese de investimento que sustenta essa recomendação vai muito além do simples dividend yield.
Os analistas enxergam no XPML11 um porto seguro para a exposição ao consumo. O fundo possui um portfólio de ativos “trophy”, ou seja, shoppings localizados em regiões de alta densidade demográfica, elevado fluxo comercial e concentração de renda. Essas características conferem ao fundo um poder de barganha superior na negociação de aluguéis e uma menor taxa de vacância, fatores cruciais para a perenidade das distribuições.
O histórico recente corrobora a tese: ao longo de 2025, o fundo distribuiu consistentemente R$ 0,92 por cota. Para fevereiro de 2026, a presença do XPML11 no topo dos fundos imobiliários recomendados reflete a expectativa de que a indexação dos contratos de aluguel à inflação, somada à retomada do consumo das famílias (impulsionada pelo futuro corte de juros), gere um crescimento real do Lucro Operacional Líquido (NOI).
A Daycoval, uma das instituições que indicou o ativo, destaca a qualidade do portfólio e a gestão ativa como diferenciais. Em um ambiente onde o varejo físico se reinventa como centro de experiências e serviços, estar posicionado nos melhores imóveis é uma vantagem competitiva inegável. O consenso é que o XPML11 combina valorização patrimonial com renda recorrente, sendo uma peça-chave em qualquer carteira de fundos imobiliários recomendados.
Mauá Capital (MCCI11): A defesa através do crédito
Dividindo o pódio, o Mauá Capital Recebíveis (MCCI11) representa a força dos “FIIs de Papel” na lista de fundos imobiliários recomendados. Com um patrimônio de R$ 1,6 bilhão e uma base sólida de mais de 113 mil cotistas, o fundo é a escolha preferida para quem busca rendimentos elevados com risco controlado.
A carteira do MCCI11 é composta majoritariamente (73%) por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A atratividade deste fundo reside na qualidade do crédito. Diferente de fundos high yield que assumem riscos excessivos para entregar retornos astronômicos, o MCCI11 foca em operações estruturadas com garantias robustas, como alienação fiduciária e fundos de reserva.
O Santander, que elegeu o MCCI11 como seu favorito no segmento de recebíveis, ressalta a importância dessas garantias no cenário atual. Mesmo com a perspectiva de queda de juros, o momento exige cautela com a inadimplência. A gestão do Mauá tem se mostrado eficiente em navegar mares revoltos, mantendo a projeção de dividendos estável.
A Empiricus Research, outra casa que incluiu o ativo entre seus fundos imobiliários recomendados, projeta uma distribuição entre R$ 0,90 e R$ 1,00 por cota ao mês para o primeiro semestre de 2026. O analista Caio Araújo estima um dividend yield de 12,1% para os próximos 12 meses. Esse retorno, num cenário onde a Selic tende a cair, representa um prêmio de risco extremamente atrativo, garantindo ao investidor um ganho real significativo acima da inflação.
A estratégia híbrida: O consenso entre as casas de análise
A análise cruzada das carteiras revela que a estratégia vencedora para fevereiro não é a exclusão, mas a combinação. A Daycoval, por exemplo, recomenda explicitamente uma estratégia híbrida. Além do XPML11, a casa indicou o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), outro peso-pesado do segmento de papel. O objetivo é capturar a assimetria entre preço e valor patrimonial, focando em fundos com estrutura de capital conservadora.
Estar posicionado apenas em um segmento pode deixar o investidor vulnerável. Se os juros caírem mais rápido que o esperado, os FIIs de tijolo tendem a disparar, e quem estiver apenas em papel pode perder essa valorização (além de ver seus rendimentos indexados ao CDI caírem). Por outro lado, se a inflação persistir e o Banco Central for mais lento nos cortes, os FIIs de papel continuarão pagando prêmios gordos, enquanto o tijolo pode andar de lado. Por isso, a lista de fundos imobiliários recomendados deste mês é, em essência, um guia de diversificação.
A XP Investimentos reforça essa visão tática ao recomendar também o MCCI11, buscando ampliar a exposição a ativos defensivos com “carrego vantajoso” — termo usado para descrever o custo de oportunidade favorável de manter o ativo em carteira. A casa busca equilibrar o risco da carteira, mesclando a pimenta do varejo com a solidez do crédito imobiliário.
Rotação setorial: A logística perde espaço para os shoppings?
Um movimento interessante observado na seleção dos fundos imobiliários recomendados de fevereiro é a rotação setorial promovida pela XP Investimentos. A corretora optou por reduzir sua exposição no BTG Pactual Logística (BTLG11), que havia sido o campeão da edição anterior.
Segundo Marx Gonçalves, analista da XP, a decisão é puramente fundamentada em valuation. Os fundos logísticos, impulsionados pelo boom do e-commerce e pela demanda por galpões de “last mile”, apreciaram-se significativamente nos últimos meses e já estariam “bem precificados”. Isso significa que o potencial de valorização da cota no curto prazo é limitado.
Em contrapartida, o analista vê nos shoppings uma oportunidade de catch-up. Ele optou por indicar o HSI Malls (HSML11) ao lado do XPML11. A avaliação é que os FIIs de shopping, embora operem próximos às médias históricas, ainda oferecem spreads (diferença de retorno) atraentes em relação aos títulos públicos de longo prazo (NTN-B). Na busca pelos melhores fundos imobiliários recomendados, a métrica de prêmio sobre o Tesouro Direto é fundamental para determinar se o risco da renda variável está sendo devidamente remunerado.
Essa troca tática evidencia a sofisticação das análises atuais. Não basta o setor ser bom; o preço de entrada precisa fazer sentido. O investidor deve estar atento a esses movimentos de rotação para não entrar em ativos que já entregaram tudo o que tinham para entregar no ciclo atual.
O papel dos dividendos na composição da renda passiva em 2026
Ao analisar os fundos imobiliários recomendados, o foco no fluxo de caixa mensal permanece inabalável. O investidor brasileiro de FIIs tem um perfil rentista, que utiliza os proventos para custear despesas ou para o reinvestimento (juros compostos). Tanto o XPML11 quanto o MCCI11 atendem a essa demanda, mas de formas diferentes.
No caso do MCCI11 e outros fundos de papel presentes nas listas de fundos imobiliários recomendados, os dividendos são mais robustos no curto prazo, refletindo diretamente a taxa de juros e a inflação do período. São ideais para quem precisa de renda imediata. Já os fundos de tijolo como XPML11 tendem a ter um yield inicial menor, mas com potencial de crescimento dos proventos ao longo do tempo através do reajuste dos aluguéis e da renovação de contratos.
A projeção de um dividend yield de 12,1% para o MCCI11 é um chamariz poderoso. Significa que, teoricamente, o investidor recuperaria mais de 12% do seu capital investido em apenas um ano, apenas com os rendimentos isentos de imposto de renda. Já no tijolo, o ganho total (Total Return) é composto pelos dividendos somados à valorização da cota no mercado secundário.
Perspectivas para a volatilidade e a gestão ativa
O cenário de 2026 exige gestão ativa. Os analistas são unânimes em preferir fundos onde os gestores têm autonomia e capacidade técnica para girar a carteira, vender ativos caros e comprar baratos, ou renegociar dívidas. O tamanho do XPML11 e a expertise da Mauá Capital no crédito estruturado são vistos como selos de qualidade que mitigam riscos de governança e execução.
Entre os fundos imobiliários recomendados, a preferência por ativos líquidos também é notável. Em momentos de virada de mercado (como o início do corte de juros em março), a liquidez permite ao investidor entrar e sair de posições sem destruir valor. FIIs com milhares de cotistas e alto volume de negociação diária, como os citados no pódio, oferecem essa flexibilidade.
A “pulga atrás da orelha” do investidor mencionada no início da matéria é, na verdade, um sinal de amadurecimento do mercado. A dúvida entre papel e tijolo não paralisa, mas impulsiona uma análise mais profunda dos fundamentos. As carteiras recomendadas de fevereiro funcionam como uma bússola, apontando para o norte da qualidade e da diversificação.
A consolidação dos FIIs como alternativa previdenciária
O destaque dado aos fundos imobiliários recomendados em fevereiro de 2026 reforça a consolidação desta classe de ativos como ferramenta previdenciária. Com a reforma tributária e as mudanças nas regras de outros investimentos, a isenção de imposto de renda sobre os dividendos dos FIIs para pessoas físicas continua sendo um diferencial tributário imbatível.
Seja através da solidez dos imóveis físicos do XPML11 ou dos recebíveis de alto grau de investimento do MCCI11, a indústria de fundos imobiliários oferece soluções para diferentes perfis de risco e horizontes de investimento. A leitura atenta das recomendações das corretoras (XP, Daycoval, Santander, Empiricus) permite ao investidor pessoa física acessar a inteligência de mercado dos grandes players, alinhando sua carteira às tendências macroeconômicas.
Em suma, fevereiro não é um mês para apostas cegas, mas para alocação cirúrgica. Os fundos imobiliários recomendados refletem um equilíbrio fino entre a proteção contra a inflação remanescente e o posicionamento estratégico para o ciclo de crescimento que se avizinha com a queda da Selic.
