JPMorgan eleva recomendação da Log CP (LOGG3) e prevê alta com cortes na Selic

JPMorgan Eleva Recomendação da Log CP (LOGG3) e Aponta Selic Como Gatilho Para Alta das Ações

O JPMorgan revisou sua avaliação sobre as ações da Log Commercial Properties (LOGG3), elevando a recomendação de underweight (equivalente à venda) para neutro. A decisão reflete o otimismo do banco em relação ao ciclo de corte da taxa Selic previsto para o fim de 2025 e o desempenho acima das expectativas no terceiro trimestre de 2025 (3T25).

Segundo o relatório, a Log CP (LOGG3) deve se beneficiar diretamente da flexibilização monetária, o que tende a impulsionar o setor imobiliário corporativo, especialmente os galpões logísticos, segmento no qual a companhia atua com destaque.

Selic e o impacto direto nas ações da Log CP

A expectativa de queda na taxa Selic é um dos principais fatores que sustentam a nova postura do JPMorgan em relação à Log CP (LOGG3). A instituição projeta que cada redução de 50 pontos-base nos juros pode adicionar cerca de R$ 6 milhões ao FFO (Fluxo de Caixa Operacional) estimado para 2026. Isso representa um incremento de aproximadamente 10% em relação ao cenário base de R$ 64 milhões.

O banco reforça que um ambiente de juros mais baixos tende a valorizar empresas de real estate, reduzindo o custo de capital e aumentando a atratividade de investimentos em fundos imobiliários e ações do setor logístico. Nesse contexto, a Log CP se destaca como uma das companhias mais bem posicionadas para capturar essa valorização.

Reavaliação de preço-alvo e potencial de valorização

Além da elevação da recomendação, o JPMorgan também revisou o preço-alvo das ações da Log CP (LOGG3) de R$ 24 para R$ 28, projetando valorização potencial de 18% até dezembro de 2026.

Apesar da melhora na projeção, o banco pondera que o potencial de alta ainda é limitado quando comparado a outros ativos do setor imobiliário, como Multiplan (MULT3), Iguatemi (IGTI3) e Allos (ALOS3), que têm perspectivas de valorização entre 25% e 35%.

Segundo a análise, a LOGG3 negocia atualmente a um múltiplo P/FFO de 32,5x, considerado elevado frente à média setorial, que varia entre 8 e 10 vezes. Ainda assim, o desempenho operacional robusto e a execução eficiente de projetos sustentam a confiança na companhia.

Resultados do 3T25 reforçam trajetória de crescimento

Os resultados da Log CP (LOGG3) no terceiro trimestre de 2025 vieram acima das expectativas do mercado. O JPMorgan destacou que a receita líquida da companhia superou em 6% as projeções internas do banco.

Entre os principais fatores que impulsionaram o desempenho estão:

• Aluguéis mais elevados, impulsionados pela forte demanda por galpões de alto padrão;

• Custos de construção controlados, que preservaram margens operacionais;

• Taxa de ocupação sólida, acima da média do mercado logístico.

Esses resultados reforçam a resiliência do modelo de negócios da Log CP, mesmo em um cenário de juros ainda altos, e evidenciam a estratégia assertiva da companhia de crescimento com eficiência.

Estratégia de desinvestimentos e reinvestimentos

Um dos pilares do crescimento recente da Log CP (LOGG3) tem sido sua política de desinvestimentos estratégicos. A empresa vendeu recentemente três ativos para um fundo administrado pelo BTG Pactual, por aproximadamente R$ 364 milhões.

De acordo com o JPMorgan, esses recursos estão sendo direcionados para novos projetos em construção, que passaram de 8 para 16 empreendimentos em andamento. A estratégia permite financiar a expansão sem recorrer fortemente a endividamento, preservando a estrutura de capital e garantindo rentabilidade sustentável.

Expansão ambiciosa até 2028

No horizonte de longo prazo, a Log CP (LOGG3) pretende dobrar sua área bruta locável (ABL), alcançando 2 milhões de m² até 2028, mantendo participação de 85% nos empreendimentos.

O JPMorgan incorporou essa meta em seu modelo de projeções, mas acredita que a execução completa pode se estender até 2029, considerando a dependência de novos desinvestimentos e o cenário macroeconômico.

Entre 2026 e 2029, o banco estima entregas médias de 425 mil m² por ano e vendas anuais de cerca de 330 mil m². Caso as metas sejam atingidas, a Log CP consolidará sua posição como líder nacional em galpões logísticos premium, reforçando sua presença em regiões estratégicas do país.

Margens e rentabilidade sustentadas

Outro ponto favorável destacado pelo JPMorgan é o retorno sobre o custo da LOG, estimado entre 13% e 14%, impulsionado por aluguéis mais fortes e custos de construção competitivos.

Essa combinação mantém a companhia entre as mais rentáveis do setor logístico brasileiro, com capacidade de repasse inflacionário nos contratos de locação e pipeline sólido de novos projetos.

O relatório ressalta ainda que a Log CP tem buscado parcerias estratégicas com fundos e investidores institucionais para acelerar sua expansão e diversificar fontes de financiamento.

Riscos e limitações de curto prazo

Apesar da melhora na recomendação, o JPMorgan adota uma postura cautelosa. O relatório alerta para três pontos de atenção principais:

1. Valuation elevado, com múltiplos superiores à média do mercado;

2. Dependência de desinvestimentos, que introduz volatilidade nas projeções;

3. Concorrência crescente no setor de galpões logísticos, pressionando preços de locação.

Além disso, o banco pondera que a liquidez das ações da Log CP (LOGG3) ainda é inferior à de pares listados no mesmo segmento, o que pode limitar a atratividade para investidores institucionais de grande porte.

Log CP (LOGG3) e o novo ciclo do setor logístico

O setor de galpões logísticos vive um momento de transformação no Brasil. A aceleração do e-commerce, a reorganização das cadeias de suprimentos e a demanda crescente por espaços de armazenagem eficientes impulsionam o segmento.

Nesse cenário, a Log CP (LOGG3) aparece como uma das protagonistas, combinando gestão eficiente, portfólio premium e estratégia de crescimento bem estruturada.

O JPMorgan acredita que, com a queda gradual da Selic, o mercado imobiliário corporativo ganhará tração e o valuation da Log CP se tornará mais competitivo, abrindo espaço para uma nova rodada de valorização nos próximos anos.

Perspectiva de longo prazo

O horizonte até 2029 projeta uma empresa mais sólida, diversificada e rentável. Com a consolidação do plano de expansão e a redução dos custos financeiros, a Log CP (LOGG3) tende a fortalecer sua posição de liderança no mercado brasileiro de galpões logísticos.

A instituição norte-americana encerra sua análise reconhecendo que, embora o potencial de valorização atual seja moderado, a Log CP representa uma alternativa defensiva e de qualidade dentro do setor imobiliário, especialmente para investidores que buscam exposição a ativos reais em um ambiente de juros em queda.