O fundo imobiliário TVRI11, da Tivio Capital, passa por um processo de reposicionamento estratégico para reduzir a dependência histórica de imóveis locados ao Banco do Brasil e ampliar a diversificação de inquilinos e segmentos. A gestão tem vendido ativos maduros, comprado imóveis em setores como saúde e varejo urbano e buscado transformar gradualmente o perfil do fundo, originalmente conhecido por sua forte associação a agências e unidades do banco estatal.
A mudança foi detalhada por Adriano Mantesso, head de Real Estate da Tivio Capital, durante participação no programa Liga de FIIs, do InfoMoney. Segundo o executivo, o objetivo é diminuir o chamado “DNA do Banco do Brasil” no portfólio e construir uma carteira mais equilibrada, com diferentes tipos de imóveis, contratos e locatários.
“Desde que a gente começou essa gestão ativa, nós vendemos oito imóveis. E agora, no finalzinho do ano passado e começo desse ano, compramos mais dois”, afirmou Mantesso.
O TVRI11 possui atualmente cerca de 300 mil metros quadrados de área, distribuídos em praticamente todos os estados brasileiros. Apesar da associação histórica com agências bancárias, o gestor afirmou que aproximadamente dois terços do portfólio são formados por escritórios e sedes regionais do Banco do Brasil, e não apenas por lojas de atendimento ao público.
TVRI11 busca nova fase após concentração no Banco do Brasil
O TVRI11 nasceu com forte exposição ao Banco do Brasil, característica que marcou a percepção dos investidores sobre o fundo imobiliário. A concentração em um locatário de grande porte trouxe previsibilidade de receita, mas também aumentou a dependência de uma única contraparte.
Agora, a gestão busca reduzir esse risco. A estratégia passa por ampliar a presença em imóveis com outros perfis de uso, especialmente ativos urbanos voltados a serviços essenciais, como saúde, varejo de conveniência e educação.
“O que falta no nosso portfólio até agora é diversificação de inquilino e tipo de imóvel”, afirmou Mantesso.
Para os cotistas, a diversificação pode reduzir a exposição a decisões específicas do Banco do Brasil, como desocupações, renegociações de contratos, fechamento de agências ou mudanças no modelo de atendimento bancário. Ao mesmo tempo, a transição exige execução cuidadosa, já que a venda de imóveis e a compra de novos ativos podem alterar a composição de risco e retorno do fundo.
Em fundos imobiliários, concentração excessiva em poucos inquilinos tende a ser acompanhada de perto pelo mercado. Quando um locatário representa parcela relevante da receita, qualquer mudança contratual pode afetar diretamente dividendos, vacância e percepção de valor da cota.
Gestão ativa já vendeu oito imóveis
A estratégia da Tivio Capital tem como um dos pilares a gestão ativa do portfólio. Desde o início desse movimento, o TVRI11 vendeu oito imóveis e comprou outros dois, segundo Mantesso.
A venda seletiva de ativos busca destravar valor em imóveis considerados maduros ou com potencial imobiliário relevante. Em alguns casos, a gestão avalia que o imóvel pode valer mais pelo terreno do que pela renda atual gerada pelo contrato de locação.
“Temos agências em que o terreno vale mais do que a loja”, disse o executivo.
Esse tipo de avaliação é comum em carteiras com imóveis urbanos bem localizados. Prédios ocupados por agências bancárias, por exemplo, podem estar em áreas centrais, regiões comerciais consolidadas ou pontos com potencial para incorporação imobiliária. Nesses casos, a venda pode gerar ganho de capital superior ao retorno obtido com o aluguel.
Para o cotista, a reciclagem de portfólio pode produzir dois efeitos. O primeiro é a possibilidade de distribuição de ganhos de capital quando os imóveis são vendidos com lucro. O segundo é a substituição de ativos antigos por imóveis com contratos mais longos, novos inquilinos e maior potencial de valorização.
Saúde e varejo ganham espaço na carteira
Nos últimos meses, o TVRI11 realizou aquisições ligadas aos segmentos de saúde e varejo urbano. Entre os ativos citados pela gestão estão uma unidade médica voltada a centro diagnóstico e um imóvel locado para a rede Hortifruti, no Rio de Janeiro.
A escolha desses segmentos segue uma lógica de renda urbana. Imóveis ligados à saúde, alimentação, conveniência e serviços essenciais costumam ter demanda mais resiliente, especialmente quando estão em regiões com fluxo constante de consumidores.
“Estamos trazendo um pouco mais de renda urbana”, afirmou Mantesso.
Segundo a gestão, os imóveis adquiridos têm contratos longos e localização estratégica. Esse perfil é importante para fundos imobiliários porque aumenta a previsibilidade de receita e pode reduzir o risco de vacância no curto prazo.
No segmento de saúde, centros diagnósticos, clínicas e operações médicas costumam demandar imóveis adaptados, com investimento em estrutura e maior aderência ao ponto comercial. Isso pode favorecer contratos mais duradouros, embora também exija análise cuidadosa da qualidade do operador e da localização.
No varejo urbano, ativos locados para redes de alimentação, supermercados, hortifrutis e conveniência podem oferecer fluxo recorrente, desde que estejam bem posicionados e tenham locatários com boa capacidade financeira.
Fundo avalia educação, conveniência e multifamily
Além de saúde e varejo, o TVRI11 avalia oportunidades em segmentos como educação, conveniência, escritórios regionais e multifamily. A ideia é complementar a renda imobiliária recorrente e reduzir a concentração histórica em imóveis bancários.
O segmento educacional pode oferecer contratos de longo prazo, principalmente quando envolve instituições consolidadas e imóveis adaptados para operação escolar ou universitária. Já o setor de conveniência tem potencial em regiões urbanas de alto fluxo, com operações ligadas a alimentação, serviços e consumo básico.
Os escritórios regionais representam uma continuidade parcial do perfil atual do TVRI11, já que parte relevante da carteira ainda é formada por sedes e unidades administrativas do Banco do Brasil. A diferença é que a gestão busca ampliar a base de inquilinos para além do banco estatal.
O multifamily, por sua vez, é um segmento ainda em desenvolvimento no mercado imobiliário brasileiro. O modelo envolve imóveis residenciais destinados à locação, com gestão profissionalizada e receita recorrente. Para FIIs, pode representar diversificação, mas também exige escala, gestão operacional e avaliação criteriosa de demanda.
A ampliação para diferentes setores pode tornar o fundo menos dependente de uma única tese. Ao mesmo tempo, aumenta a complexidade da gestão, já que cada tipo de imóvel tem dinâmica própria de vacância, manutenção, contrato, liquidez e precificação.
Banco do Brasil ainda domina parte relevante do portfólio
Apesar da estratégia de diversificação, o Banco do Brasil ainda ocupa papel central no TVRI11. O fundo mantém grande parte de sua área locável vinculada a imóveis usados pelo banco, incluindo escritórios e sedes regionais.
Essa presença tem pontos positivos e negativos. Por um lado, o Banco do Brasil é uma instituição de grande porte, com baixo risco de crédito relativo e capacidade de honrar contratos. Por outro, a concentração limita a diversificação e deixa o fundo mais exposto a decisões estratégicas do banco.
Nos últimos anos, bancos tradicionais passaram por mudanças relevantes em sua rede física. A digitalização de serviços, o crescimento dos canais online e a redução de atendimento presencial levaram instituições financeiras a revisar agências, escritórios e estruturas regionais.
Esse movimento não significa, necessariamente, saída imediata de imóveis, mas aumenta a necessidade de os fundos imobiliários avaliarem a sustentabilidade dos contratos e a capacidade de reposicionar ativos em caso de desocupação.
No TVRI11, a gestão parece antecipar esse risco ao vender imóveis com maior potencial imobiliário e buscar novos ativos com inquilinos de outros setores. A transição, porém, deve ocorrer de forma gradual, para evitar impacto abrupto na renda distribuída.
Ganho de capital pode reforçar dividendos
A venda de imóveis pode abrir espaço para distribuições de ganho de capital aos cotistas, caso os ativos sejam negociados acima do valor contábil ou do preço de aquisição ajustado. Segundo a gestão, algumas negociações têm ocorrido com cap rates considerados atrativos.
O cap rate é uma métrica usada no mercado imobiliário para medir a relação entre a renda gerada por um imóvel e seu valor de mercado. Quando um ativo é vendido a um cap rate atrativo para o vendedor, isso pode indicar que o comprador aceitou pagar um preço mais alto em relação à renda do imóvel.
Para o cotista, ganhos de capital podem elevar temporariamente os dividendos. No entanto, é importante diferenciar distribuição recorrente de renda imobiliária e distribuição extraordinária decorrente de venda de ativos.
A renda recorrente depende dos contratos de locação e da ocupação dos imóveis. Já o ganho de capital depende de eventos específicos de venda e não necessariamente se repete todos os meses.
Por isso, a estratégia do TVRI11 terá de equilibrar duas frentes: capturar valor em imóveis maduros e reinvestir em ativos capazes de gerar renda estável no longo prazo.
Reciclagem de ativos muda perfil de risco do fundo
O reposicionamento do TVRI11 pode mudar a percepção de risco do fundo no mercado. A carteira historicamente ligada ao Banco do Brasil oferecia uma tese relativamente simples: exposição a um grande locatário, contratos bancários e imóveis espalhados pelo país.
Com a reciclagem de ativos, o fundo passa a ter uma tese mais diversificada, mas também mais dependente da capacidade da gestão de comprar bem, vender com ganho e escolher setores resilientes.
A diversificação tende a ser positiva quando reduz concentração sem comprometer qualidade dos contratos. No entanto, a entrada em novos segmentos exige análise de crédito dos inquilinos, localização dos imóveis, liquidez dos ativos e capacidade de reposicionamento em caso de vacância.
Para investidores de FIIs, o ponto central será acompanhar se a diversificação se traduz em maior estabilidade de dividendos e valorização patrimonial. A simples troca de imóveis não garante melhora automática do fundo; o resultado dependerá da execução.
Em um ambiente de juros elevados, fundos imobiliários também enfrentam competição com a renda fixa. Isso aumenta a exigência por ativos de qualidade, contratos sólidos e rendimentos compatíveis com o risco.
Carteira nacional amplia oportunidades e desafios
O TVRI11 possui cerca de 300 mil metros quadrados de área distribuídos por praticamente todos os estados brasileiros. Essa capilaridade dá ao fundo uma presença nacional, mas também impõe desafios de gestão.
Imóveis espalhados pelo país podem oferecer diversificação geográfica, reduzindo a dependência de uma única cidade ou região. Ao mesmo tempo, exigem conhecimento local, acompanhamento de mercado, manutenção e capacidade de negociação com potenciais compradores e locatários.
No caso de agências e escritórios bancários, a localização pode ser um diferencial importante. Muitos imóveis estão em áreas centrais ou pontos comerciais tradicionais. Isso aumenta o potencial de venda para incorporadoras, redes varejistas, operadores de saúde, educação ou serviços.
Por outro lado, nem todos os ativos têm a mesma liquidez. Imóveis em mercados menores, com uso muito específico ou menor demanda local podem exigir descontos, adaptações ou mais tempo para venda.
A gestão ativa, portanto, será decisiva para identificar quais ativos devem permanecer na carteira, quais devem ser vendidos e quais podem receber novo uso.
Setor de FIIs acompanha busca por diversificação
O movimento do TVRI11 ocorre em um momento de maior seletividade no mercado de fundos imobiliários. Com juros altos, investidores passaram a exigir mais clareza sobre qualidade dos imóveis, previsibilidade de dividendos, alavancagem, vacância e capacidade de geração de valor.
Fundos monoativos ou muito concentrados em poucos inquilinos tendem a ser avaliados com mais cautela. A diversificação, nesse contexto, pode melhorar a percepção de risco, desde que não venha acompanhada de perda de qualidade.
No segmento de renda urbana, fundos buscam contratos longos, imóveis bem localizados e operações ligadas a serviços essenciais. Saúde, educação, supermercados, farmácias e conveniência aparecem como alternativas para compor portfólios menos dependentes de escritórios tradicionais ou agências bancárias.
A estratégia também reflete mudanças estruturais no uso dos imóveis. Bancos reduzem agências, empresas revisam escritórios, consumidores mudam hábitos de compra e serviços urbanos ganham relevância em regiões de alta densidade populacional.
Para o TVRI11, adaptar a carteira a esse novo contexto é uma forma de preservar valor patrimonial e tentar melhorar a atratividade do fundo no mercado secundário.
TVRI11 entra em etapa de transformação gradual
O reposicionamento do TVRI11 ainda está em andamento. A venda de oito imóveis e a compra de dois novos ativos indicam que a gestão já iniciou a mudança, mas a concentração no Banco do Brasil segue relevante.
A transformação do fundo dependerá da velocidade das novas aquisições, da capacidade de vender imóveis com ganho de capital e da manutenção da renda durante a transição. Para cotistas, o processo pode trazer oportunidades, mas também exige acompanhamento próximo dos relatórios gerenciais e dos fatos relevantes.
A redução do “DNA do Banco do Brasil” não significa abandonar completamente a relação com o banco. O objetivo declarado é reduzir concentração e ampliar alternativas de geração de renda, sem eliminar necessariamente a exposição a um locatário de grande porte.
Se bem executada, a estratégia pode tornar o TVRI11 um fundo mais diversificado, com imóveis urbanos em setores defensivos e menor dependência de uma única fonte de receita. Se mal executada, pode elevar riscos de vacância, perda de renda ou compras com retorno abaixo do esperado.
O desafio da Tivio Capital será provar que a reciclagem da carteira consegue transformar valor imobiliário em retorno para os cotistas. Em um mercado de FIIs mais exigente, a capacidade de combinar renda, diversificação e ganho de capital será determinante para a percepção do TVRI11 na Bolsa.
