TVRI11: Um Fundo Imobiliário em Ascensão e Desafios em Meio à Transformação Digital

O fundo imobiliário TVRI11, conhecido como Tivio Renda Imobiliária, tem se destacado no mercado desde a mudança em sua política de investimentos no segundo semestre de 2023. Com uma valorização de 12,63% no acumulado de 2024 e figurando entre as maiores altas do índice IFIX, o fundo experimenta uma fase promissora. Contudo, esse cenário de sucesso é acompanhado de desafios e incertezas quanto ao futuro das agências bancárias, um dos principais ativos do fundo.

A Transformação do TVRI11 e a Nova Estratégia de Gestão Ativa

A virada de chave para o TVRI11 ocorreu com a implementação de uma nova estratégia de gestão ativa em 2023. Essa mudança permitiu uma maior diversificação do portfólio, composto por 63 ativos, e trouxe novos horizontes para os cotistas. A Tivio Capital, gestora do fundo, destacou a intenção de ampliar a exposição a segmentos econômicos resilientes, como saúde e alimentação, setores que têm mostrado crescimento robusto nos últimos anos.

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Um exemplo disso é o desempenho da Raia Drogasil (RADL3), que apresentou um crescimento anual composto de 11% no número de lojas entre 2016 e 2023. Da mesma forma, o segmento de atacarejo, com destaque para as lojas do grupo Carrefour (CFRB3) e do Assaí (ASAI3), registrou crescimento anual de 15% e 16%, respectivamente, no mesmo período. Esses números indicam que a aposta do TVRI11 em segmentos como farmácias e supermercados pode render frutos no médio prazo.

Histórico e Desafios do TVRI11: De BB Progressivo II à Tivio Renda Imobiliária

O fundo teve sua origem em 2012 como BB Progressivo II (BBPO11), focado na alocação de imóveis para o Banco do Brasil. Durante anos, o fundo distribuiu dividendos consistentes, que variavam de R$ 8 a R$ 12 por cota, conforme levantamento da Economatica. Esse fluxo de proventos ajudou as cotas a performarem de forma alinhada ou superior ao IFIX, até o ano de 2020.

Contudo, em 2021, o fundo enfrentou um movimento adverso, quando cotistas minoritários acusaram a gestora Votorantim Asset Management de conflito de interesse devido à quebra de contratos atípicos. O caso foi levado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e ao Ministério Público Federal (MPF), resultando em uma queda de 14,67% nas cotas do fundo naquele ano, enquanto o IFIX caiu apenas 2,28%.

Após essa turbulência, o fundo passou por uma reformulação em 2023, mudando seu nome para Tivio Renda Imobiliária FII e seu código de negociação para TVRI11. Desde então, o fundo tem se recuperado, com as cotas valorizando 28,94% no ano passado e acumulando uma alta de 43,17% desde o início de 2023.

O Futuro das Agências Bancárias e o Impacto no TVRI11

Apesar do desempenho recente positivo, o TVRI11 enfrenta desafios significativos devido à digitalização dos serviços bancários, que tem reduzido a necessidade de agências físicas. De acordo com o Banco Central, cerca de seis mil agências foram fechadas no Brasil entre 2014 e 2024, com um número atual de 17,1 mil unidades físicas. Essa redução reflete uma mudança nos hábitos dos clientes, que cada vez mais utilizam canais digitais para suas transações bancárias.

Essa tendência de digitalização é uma ameaça direta à rentabilidade dos FIIs com maior exposição a imóveis de agências bancárias, como o TVRI11. Segundo Vinicius Vieira, head da Mesa de Fundos Imobiliários da RJ+ Investimentos, as agências físicas podem não ser mais essenciais no médio prazo, o que pode impactar negativamente a receita do fundo.

Apesar dessas incertezas, alguns especialistas, como Leo Veríssimo, analista da Levante Inside Corp, acreditam que as agências bancárias não desaparecerão completamente, mas que não haverá uma expansão significativa desses imóveis nos próximos anos. Ele ressalta que, embora as agências estejam bem localizadas, a ausência de um crescimento no longo prazo faz com que ele não recomende a compra das cotas do TVRI11.

A Diversificação como Estratégia de Mitigação de Riscos

Diante desse cenário, a Tivio Capital tem focado em diversificar ainda mais o portfólio do TVRI11, buscando reduzir a dependência das agências bancárias. A inclusão de ativos em setores como supermercados e clínicas de saúde é vista como uma forma de mitigar os riscos associados à digitalização dos serviços bancários.

A Ágora Investimentos, por exemplo, reconhece o potencial do TVRI11 em termos de previsibilidade de renda, similar aos FIIs de logística. No entanto, mantém uma recomendação neutra para o fundo, com um preço-alvo de R$ 111 por cota e uma estimativa de dividend yield de 10,03% nos próximos 12 meses. A corretora também considera a entrega de espaços pelo Banco do Brasil em 2027 como um fator a ser monitorado.

O TVRI11 vive um momento de transição importante, com uma valorização significativa das suas cotas desde a mudança de gestão em 2023. No entanto, o fundo enfrenta desafios relacionados à digitalização dos serviços bancários, o que pode impactar negativamente sua rentabilidade no futuro. A estratégia de diversificação adotada pela Tivio Capital busca atenuar esses riscos, mas a incerteza sobre o futuro das agências bancárias no Brasil exige cautela por parte dos investidores.

Para aqueles que buscam investir em FIIs, o TVRI11 pode ser uma opção interessante, especialmente para quem acredita na resiliência dos segmentos de saúde e alimentação. Contudo, é essencial acompanhar de perto as mudanças no mercado financeiro e as decisões estratégicas da gestora para avaliar o impacto nas cotas do fundo.