O fundo de investimento imobiliário GGRC11, gerido pela Zagros Capital, firmou acordo para aquisição do CD Diadema, galpão logístico de perfil last mile localizado no distrito de Piraporinha, município de Diadema, na região metropolitana de São Paulo, em operação avaliada em R$ 93 milhões. O imóvel, estrategicamente posicionado próximo às rodovias Anchieta e dos Imigrantes, foi totalmente reformado e já está ocupado integralmente pela Replas Comercial Ltda., com contrato de locação de 72 meses, início previsto para outubro de 2025 e aluguel mensal de R$ 624.464, corrigido anualmente pelo IPCA. A transação faz parte da estratégia de expansão do fundo, focada em ativos urbanos de alta demanda, impulsionados pelo crescimento do comércio eletrônico e pela necessidade de entregas mais rápidas e eficientes nos grandes centros.
Com terreno de 34.378 m² e área construída de aproximadamente 21.385 m², o CD Diadema segue padrões construtivos elevados, com instalações modernas que reduzem custos operacionais e aumentam a atratividade para operadores logísticos e distribuidores. A aquisição marca mais um passo na consolidação do portfólio do GGRC11, que já soma mais de 786 mil m² de área bruta locável, mantém vacância física de apenas 0,19% e conta com uma base superior a 341 mil cotistas, consolidando-se como um dos principais fundos do segmento logístico do país.
Perfil do ativo combina localização privilegiada e estrutura moderna
O conceito last mile refere-se à etapa final da cadeia logística, a entrega ao destinatário, e ganhou centralidade nos últimos anos com a expansão das vendas online. Imóveis localizados em raios de até 30 km dos grandes centros urbanos são os mais procurados, pois permitem cumprir prazos cada vez mais curtos e reduzir custos de transporte. Diadema se destaca nesse cenário por fazer parte do eixo de conexão entre a capital paulista e o litoral sul, além de integrar uma das regiões industriais e comerciais mais dinâmicas do Estado de São Paulo.
O CD Diadema passou por reforma completa antes da aquisição, com adequação de pisos, cobertura, sistemas de iluminação e segurança, além de docas e acessos dimensionados para fluxo intenso de veículos de carga. Essa característica elimina a necessidade de investimentos imediatos e garante conformidade com as normas técnicas mais rigorosas do mercado, aumentando a durabilidade do empreendimento e facilitando futuras renovações de contrato ou troca de ocupante, quando necessário.
Para o locatário, a Replas Comercial, especializada na distribuição de resinas termoplásticas, elastômeros e insumos para a indústria plástica, a instalação representa ganhos de eficiência na distribuição para clientes espalhados por todo o Sudeste. A empresa, que atende desde pequenos transformadores até grandes indústrias, escolheu o endereço justamente pela facilidade de acesso às principais vias de escoamento de produção e pela proximidade com os polos industriais da região do ABC Paulista.
Contrato de longo prazo garante previsibilidade de receitas
Um dos pontos centrais da operação é a segurança proporcionada pelo contrato de locação. Com duração de seis anos, início em outubro de 2025 e valor fixo mensal, corrigido apenas pela inflação, o acordo elimina riscos de vacância no curto e médio prazos e estabelece fluxos de caixa estáveis para o fundo. Esse tipo de estrutura é valorizado no mercado de fundos imobiliários, especialmente em um cenário econômico ainda sujeito a oscilações, pois reduz incertezas e confere maior previsibilidade aos rendimentos distribuídos aos cotistas.
A taxa de retorno desalavancada inicial, ou seja, sem considerar financiamento, foi calculada em 8,06% ao ano, patamar compatível com a média do segmento para ativos de qualidade e localização similar. Ao incorporar a estrutura de financiamento por meio de certificados de recebíveis imobiliários (CRI), a Zagros Capital projeta um cash-on-cash yield de 17,20% ao ano durante toda a vigência do contrato — indicador que mede o retorno sobre o capital efetivamente investido pelo fundo e que demonstra o ganho obtido com a alavancagem financeira aplicada de forma estratégica.
Essa diferença expressiva entre os dois índices mostra como a gestão busca otimizar a rentabilidade sem comprometer a solidez. Os recursos captados com os CRIs têm custo conhecido e previsível, enquanto a receita de locação é superior e ajustada pela inflação, gerando um spread positivo que aumenta os ganhos repassados aos investidores. A estratégia segue a linha adotada em outras aquisições do GGRC11, sempre com limites conservadores de endividamento, hoje em torno de 11,7% do patrimônio líquido, abaixo do máximo permitido pela regulamentação e pelas políticas internas da gestora.
Estrutura de pagamento preserva liquidez e otimiza capital
O valor total da transação foi dividido em três fontes de recursos, numa estrutura planejada para equilibrar custo, prazo e disponibilidade de caixa: R$ 75 milhões serão pagos por meio de CRI emitidos pela Opea Securitizadora, com remuneração de IPCA + 7,5% ao ano e carência de pagamento até fevereiro de 2027; cerca de R$ 17 milhões foram quitados por meio de compensação de cotas referentes à 11ª emissão do fundo; e aproximadamente R$ 1 milhão foi desembolsado em recursos próprios.
A emissão de cotas, iniciada em abril deste ano, previa captar até R$ 1,5 bilhão, com valor unitário de R$ 11,25, e já resultou em compras relevantes, como o galpão no condomínio Braspark, em Garuva (SC), por R$ 192,3 milhões, além de acordos para mais duas propriedades: outra em Garuva e uma em Camaçari (BA), próxima ao polo industrial e à planta da montadora BYD. Essa diversificação geográfica também faz parte da estratégia de reduzir riscos, distribuindo ativos por regiões com características econômicas distintas e demanda consistente por espaços logísticos.
Ao utilizar parte dos recursos captados na emissão para pagamento de aquisições, o GGRC11 evita sobrecarregar o caixa e mantém reservas para oportunidades que possam surgir no mercado. A combinação de financiamento de longo prazo, utilização de recursos de emissão e pequena parcela própria é considerada uma das estruturas mais eficientes no setor, pois alinha prazo do passivo com a duração dos contratos de locação e minimiza custos financeiros.
Demanda por ativos last mile mantém-se em alta no mercado
A aquisição reforça uma tendência que se consolidou nos últimos anos: a valorização de imóveis voltados para a logística urbana. Dados de consultorias especializadas mostram que a vacância média para galpões last mile na região metropolitana de São Paulo está em patamares historicamente baixos, abaixo de 5%, enquanto os valores de locação continuam em alta, com crescimento acumulado superior a 20% nos últimos três anos. A oferta, por sua vez, cresce em ritmo menor, pois terrenos disponíveis e bem localizados são cada vez mais raros e mais caros, num ambiente onde a pressão por moradias e empreendimentos comerciais concorre diretamente por espaço territorial.
Para os fundos imobiliários, esses ativos são vistos como peças-chave na composição de carteiras resilientes. Ao contrário de galpões localizados em regiões mais afastadas, que atendem a fluxos de transporte de longa distância, os empreendimentos urbanos têm demanda mais estável, ligada ao consumo local e à distribuição de mercadorias essenciais, características que se mostraram vantajosas inclusive em períodos de desaceleração econômica. Empresas de comércio eletrônico, operadores logísticos, distribuidores de alimentos e insumos industriais são os principais ocupantes desse tipo de espaço, e todas seguem expandindo suas redes de entrega.
O GGRC11 já possui hoje mais de 67% de seu portfólio concentrado em ativos logísticos, com parcela crescente voltada para o perfil last mile. A gestão avalia que esse segmento deve continuar apresentando desempenho superior nos próximos anos, impulsionado pela digitalização do varejo e pela evolução dos modelos de atendimento ao consumidor, que exige rapidez, flexibilidade e capilaridade na distribuição.
Expansão acelerada reforça posição de destaque do fundo
Com a compra do CD Diadema, o GGRC11 dá continuidade a um ciclo de crescimento que já o tornou um dos maiores e mais líquidos fundos imobiliários do Brasil. Nos últimos 12 meses, o patrimônio líquido saltou cerca de 74%, chegando a R$ 2,4 bilhões, enquanto a base de cotistas avançou mais de 82%, num movimento que reflete a confiança do mercado na estratégia adotada. O volume médio diário de negociação das cotas ultrapassa hoje R$ 9 milhões, conferindo facilidade de entrada e saída para investidores de todos os perfis, do individual ao institucional.
Os resultados operacionais também acompanham a expansão. Em abril deste ano, o fundo registrou lucro de R$ 18,8 milhões, mantendo a distribuição regular de rendimentos, que nos últimos 12 meses somou mais de R$ 1,20 por cota, equivalente a um rendimento de cerca de 12% ao ano com base no preço de mercado. A vacância praticamente nula é outro indicador que chama atenção, resultado de uma política rigorosa de seleção de locatários e de manutenção da qualidade dos imóveis, além da localização estratégica de cada aquisição.
Para os cotistas, a entrada em Diadema representa não apenas a incorporação de um ativo gerador de receita, mas também o fortalecimento da presença num mercado que deve continuar se valorizando. A combinação de contrato longo, retorno atrativo, estrutura financeira equilibrada e exposição a um segmento em alta coloca a operação como exemplo do modelo que tem guiado as decisões da gestora.
Movimento inspira concorrentes e redefine preços no setor
A estratégia do GGRC11 tem servido de referência para outros fundos, que passaram a buscar ativos com características semelhantes, especialmente nas regiões mais estratégicas do país. Essa maior procura, no entanto, tem elevado preços de aquisição e reduzido o retorno inicial de novas operações, o que torna ainda mais relevante a capacidade de negociação e a agilidade na execução de transações, diferenciais que a Zagros Capital vem demonstrando ao longo dos últimos anos.
Enquanto alguns fundos optam por concentrar investimentos em apenas uma região ou tipo de ativo, o GGRC11 segue uma linha de diversificação geográfica e de perfil, unindo galpões de grande porte em polos logísticos a empreendimentos menores e urbanos, além de ativos industriais e híbridos. Essa abordagem permite capturar oportunidades em diferentes ciclos e reduzir riscos específicos de cada mercado ou segmento.
Com a conclusão da aquisição em Diadema e os acordos já firmados para os ativos em Santa Catarina e na Bahia, o fundo deve chegar ao final do ano com um portfólio ainda mais robusto, preparado para continuar entregando resultados consistentes. Para o mercado, o movimento reforça a tese de que os fundos imobiliários especializados em logística seguem entre as alternativas mais sólidas para investidores que buscam renda recorrente e proteção contra a inflação, num cenário onde a demanda por espaços bem localizados e estruturados só tende a crescer.
