O mercado de escritórios corporativos de São Paulo apresenta sinais de recuperação, com aumento da ocupação de edifícios de alto padrão e redução dos espaços disponíveis para locação. Apesar da melhora operacional, os fundos imobiliários (FIIs) expostos ao segmento continuam negociados na B3 com descontos expressivos em relação ao valor patrimonial. Relatório do BTG Pactual divulgado nesta semana aponta que as cotas desses fundos são negociadas, em média, a 0,64 vez o patrimônio líquido, enquanto a média histórica corresponde a 0,82 vez.
A diferença significa que os FIIs avaliados pelo banco apresentam desconto médio de 36% em relação ao valor patrimonial contábil. O múltiplo atual também está aproximadamente 22% abaixo de sua média histórica, indicando que a recuperação do mercado físico de escritórios ainda não foi integralmente acompanhada pela valorização das cotas.
Diante desse cenário, o BTG mantém recomendação de compra para seis fundos de lajes corporativas: JSRE11, PVBI11, RCRB11, TEPP11, KORE11 e HGRE11. O RECT11 é o único entre os veículos analisados que recebeu recomendação neutra, em razão de obrigações financeiras associadas a aquisições de imóveis.
A avaliação, atribuída ao analista Caio Nabuco de Araujo, considera que a combinação entre maior procura por escritórios, oferta relativamente limitada em determinadas regiões e preços descontados pode criar oportunidades de valorização. A recuperação, porém, não ocorre de maneira uniforme e depende da localização dos edifícios, dos contratos de locação e da situação financeira de cada fundo.
Ocupação de escritórios cresce 76% em São Paulo no terceiro trimestre
A absorção líquida de escritórios de alto padrão em São Paulo alcançou 106,8 mil metros quadrados no terceiro trimestre de 2026, segundo os indicadores apresentados pelo BTG. O volume representa crescimento de aproximadamente 76,2% em relação aos 60,6 mil metros quadrados registrados no mesmo período de 2025.
A absorção líquida mede a diferença entre os espaços que passaram a ser ocupados e aqueles devolvidos pelos locatários. Um resultado positivo indica expansão da área efetivamente utilizada pelas empresas, constituindo um dos principais indicadores de demanda no mercado imobiliário corporativo.
O avanço ocorreu em um ambiente de maior presença dos trabalhadores nos escritórios e de procura por edifícios com infraestrutura moderna, localização estratégica e acesso facilitado ao transporte. O movimento favorece principalmente empreendimentos situados em regiões corporativas consolidadas da capital paulista.
A taxa de vacância considerada no levantamento do BTG recuou de 16% em setembro de 2025 para 13,8% em setembro de 2026, mesmo com a incorporação de aproximadamente 175 mil metros quadrados de novos espaços ao estoque em 12 meses.
O comportamento sugere que a demanda foi suficiente para absorver parte relevante dos imóveis disponíveis. Entretanto, os dados não significam que todos os edifícios tenham registrado melhora simultânea: a distribuição da procura permanece bastante desigual entre bairros e padrões de imóveis.
A consultoria imobiliária JLL também identificou recuperação da demanda no terceiro trimestre. Em levantamento divulgado em outubro, estimou absorção líquida próxima de 106 mil metros quadrados, embora tenha apontado taxa de vacância de 14,1%. A diferença em relação aos 13,8% citados pelo BTG reflete recortes e metodologias próprios das pesquisas, não devendo os indicadores ser tratados como uma única série estatística.
Pinheiros reduz vacância para 6,1%, enquanto Chácara Santo Antônio chega a 42,3%
A recuperação do mercado paulista apresenta diferenças significativas entre regiões. Em Pinheiros, a taxa de vacância caiu de 16,6% para 6,1% em um ano, indicando uma redução expressiva da disponibilidade de escritórios.
Na região da Chucri Zaidan, o percentual de espaços vagos recuou de 17,7% para 12,9%. O resultado reforça a procura por localidades que oferecem infraestrutura corporativa, conectividade e alternativas aos endereços mais caros da cidade.
A situação é distinta na Chácara Santo Antônio, onde a vacância avançou de 33,3% para 42,3%. O aumento foi influenciado pela entrega do complexo multiuso Alta das Nações, empreendimento com aproximadamente 317 mil metros quadrados de área total informada.
A expansão do estoque pode elevar temporariamente a vacância de uma região, mesmo quando existe demanda por novos espaços. Isso ocorre porque grandes edifícios frequentemente são entregues antes de alcançar ocupação plena, exigindo um período de comercialização e adaptação dos novos contratos.
Na Faria Lima, os preços pedidos pelos proprietários superam em mais de duas vezes a média do município, segundo o levantamento apresentado pelo BTG. Essa diferença contribui para deslocar parte da demanda para regiões como Pinheiros, Berrini e Chucri Zaidan, onde empresas buscam equilibrar localização, qualidade dos imóveis e custos de ocupação.
Para os fundos imobiliários, a localização dos ativos assume importância decisiva. Uma melhora da vacância média da cidade não garante recuperação equivalente das receitas de um edifício situado em uma região com excesso de oferta.
Por que os fundos imobiliários continuam descontados?
Os FIIs de lajes corporativas analisados pelo BTG negociam, em média, a 0,64 vez seu valor patrimonial, indicador conhecido como P/VP. Isso significa que, para cada R$ 1 registrado no patrimônio contábil, o mercado atribui aproximadamente R$ 0,64 ao preço das cotas.
A relação representa um desconto de 36% em comparação com o patrimônio. Quando confrontado com o múltiplo histórico de 0,82 vez, o patamar atual está aproximadamente 22% abaixo da média anterior.
Os percentuais representam comparações diferentes. O desconto de 36% considera o valor patrimonial contábil como referência, enquanto a diferença de 22% compara o múltiplo atual com sua média histórica.
A distância entre esses indicadores pode refletir a percepção dos investidores sobre riscos de vacância, custos de manutenção, necessidade de investimentos nos imóveis, despesas financeiras e dificuldades na recuperação dos aluguéis.
O ambiente de juros elevados também influencia a avaliação dos fundos. Como os FIIs competem com aplicações de renda fixa pela preferência dos investidores, taxas de juros mais altas tendem a aumentar o retorno exigido para manter posições em ativos imobiliários.
Por outro lado, a redução da vacância e a recuperação dos preços de locação podem melhorar as receitas futuras, desde que os fundos consigam converter a demanda por imóveis em novos contratos economicamente favoráveis.
O desconto patrimonial, isoladamente, não representa garantia de valorização. O valor dos imóveis registrado nas demonstrações financeiras pode diferir daquele efetivamente obtido em uma eventual venda, e parte da diferença de preços pode estar associada a riscos específicos já considerados pelos investidores.
BTG recomenda compra de seis FIIs de escritórios
Entre os fundos analisados, o BTG atribui recomendação de compra a seis veículos, com preços justos estimados para as cotas. Os valores são projeções do banco e não devem ser confundidos com cotações de mercado ou retornos garantidos.
FundoRecomendaçãoPreço justo do BTGJSRE11CompraR$ 74,00PVBI11CompraR$ 79,00RCRB11CompraR$ 152,00TEPP11CompraR$ 7,80KORE11CompraR$ 74,00HGRE11CompraR$ 121,00RECT11NeutroR$ 43,00
O JSRE11 apresenta um dos maiores potenciais de valorização estimados no relatório. Com preço justo de R$ 74,00 e cotação de referência de R$ 57,20 utilizada pelo banco, a diferença corresponde a aproximadamente 29,4%.
No PVBI11, o preço justo de R$ 79,00 representa potencial de valorização de cerca de 25,3% em relação à cotação de referência de R$ 63,03.
Esses percentuais dependem da realização das premissas utilizadas na avaliação e podem mudar conforme a cotação das cotas, os resultados financeiros dos fundos e as condições do mercado imobiliário.
JSRE11, PVBI11 e RCRB11 apresentam perfis diferentes de ocupação
O JSRE11, administrado dentro da estrutura de gestão da Safra Asset, possui exposição a imóveis corporativos relevantes de São Paulo, incluindo Tower Bridge, Edifício Paulista, Rochaverá e WTNU III. Consideradas as participações indiretas, a área bruta locável associada ao portfólio chega a aproximadamente 200 mil metros quadrados.
A distribuição dos imóveis entre diferentes regiões e empreendimentos contribui para a diversificação da receita, mas não elimina riscos associados à vacância, à renegociação de contratos e à necessidade de investimentos para manter a competitividade dos edifícios.
O PVBI11 reúne sete edifícios com concentração relevante na região da Faria Lima. Apesar da localização valorizada, o fundo apresenta vacância física de aproximadamente 20%, condição que limita a geração de receitas e exige a assinatura de novos contratos para melhorar os resultados.
Mesmo quando os espaços são alugados, a recuperação do fluxo de caixa pode ocorrer gradualmente. Períodos de carência, descontos comerciais e despesas de intermediação podem retardar a entrada integral das receitas previstas nos novos contratos.
O RCRB11 apresenta uma situação operacional distinta. Com oito imóveis em São Paulo, o fundo registra vacância física zerada desde o início de 2026. A ocupação integral reduz a perda de receitas decorrente de espaços vagos, embora o resultado continue sujeito às condições contratuais e à capacidade de pagamento dos inquilinos.
Em 2025, o fundo capturou reajustes médios de aproximadamente 20% nos aluguéis. Também realizou a venda de sua participação no Parque Cultural Paulista por R$ 77,1 milhões, com ganho estimado de R$ 2,96 por cota, segundo os dados considerados na análise do BTG.
A combinação entre ocupação, reajustes e operações de venda ajuda a explicar a avaliação mais favorável do banco, mas ganhos provenientes de alienação de imóveis não necessariamente se repetem nos períodos seguintes.
TEPP11, KORE11 e HGRE11 apostam em estratégias distintas
O TEPP11 combina geração de renda com aquisição, modernização e reposicionamento de imóveis corporativos. Essa estratégia pode permitir valorização patrimonial, mas também exige investimentos e envolve riscos de execução.
O fundo firmou compromisso para vender o Edifício Passarelli por R$ 114 milhões, operação com ganho estimado de R$ 0,66 por cota, de acordo com os indicadores apresentados no relatório.
O KORE11 possui quatro imóveis de alto padrão, classificados nas categorias A+ e AAA, e apresenta vacância física de 5,7%. O fundo também não possui endividamento, característica que reduz sua exposição direta a despesas financeiras decorrentes de empréstimos.
Apesar disso, aproximadamente 60% de suas receitas estão concentradas no Rio de Janeiro. A composição reforça a necessidade de avaliar o portfólio efetivo de cada FII, uma vez que a recuperação do mercado paulista não se transmite automaticamente aos imóveis situados em outras cidades.
O HGRE11 concentra parte relevante de seus investimentos em lajes corporativas da Grande São Paulo e conduz uma emissão de cotas destinada à aquisição de oito novos ativos.
A operação pode alterar a composição da carteira e ampliar a exposição imobiliária do fundo. Seus efeitos sobre o patrimônio e a renda por cota dependerão dos preços de aquisição, das condições dos imóveis e da estrutura da emissão.
O RECT11, por sua vez, recebeu recomendação neutra do BTG. A instituição cita obrigações financeiras relacionadas a aquisições de ativos que ainda representam compromissos relevantes para o fundo.
A classificação demonstra que o desconto patrimonial não é o único critério considerado pelo banco. A estrutura de capital e as necessidades futuras de caixa também influenciam a avaliação.
Recuperação dos escritórios ainda precisa chegar aos resultados dos FIIs
A melhora da ocupação dos escritórios em São Paulo constitui um sinal positivo para o segmento de lajes corporativas, especialmente após períodos de maior disponibilidade de imóveis e pressão sobre os preços dos aluguéis.
Entretanto, a recuperação do mercado físico não ocorre necessariamente no mesmo ritmo da valorização das cotas. Os contratos imobiliários possuem prazos próprios, reajustes periódicos e condições comerciais que podem retardar a transmissão de uma demanda mais forte para os resultados financeiros dos fundos.
Além disso, o desempenho do setor permanece condicionado às taxas de juros, ao custo de financiamento, às despesas de manutenção e à capacidade dos administradores de manter seus imóveis competitivos.
O levantamento do BTG mostra uma combinação relevante: a absorção líquida de escritórios de alto padrão cresceu aproximadamente 76% em um ano, enquanto os fundos analisados ainda negociam, em média, 36% abaixo do patrimônio contábil.
Essa distância pode representar espaço para recuperação das cotações caso os indicadores operacionais continuem melhorando. Também pode refletir riscos que o mercado considera significativos, especialmente em carteiras com vacância elevada, concentração de inquilinos ou compromissos financeiros relevantes.
Para o investidor, a questão central não é apenas identificar fundos negociados abaixo do patrimônio, mas verificar se a demanda crescente por escritórios está se convertendo em contratos, receitas recorrentes e capacidade sustentável de distribuição de rendimentos.
Fontes:
BTG Pactual Research — Análise de fundos imobiliários de lajes corporativas, novembro de 2026.
BTG Pactual Research — Carteira recomendada de fundos imobiliários, novembro de 2026.
JLL — Pesquisa do mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo, terceiro trimestre de 2026.
Teva Indices — Índice de Fundos Imobiliários de Lajes Corporativas (IFII-Corp), novembro de 2026.
