Os preços dos aluguéis residenciais registraram queda de 0,01% em outubro de 2026, a menor variação mensal em 17 meses, segundo o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), divulgado nesta sexta-feira (6) pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre). O resultado interrompe uma sequência de aumentos mensais iniciada em junho de 2025 e levou a taxa acumulada em 12 meses de 5,08%, em setembro, para 4,47%, o menor patamar desde junho deste ano.
A última variação mensal inferior à registrada em outubro havia ocorrido em maio de 2025, quando o indicador apresentou retração de 0,56%. Desde então, os preços médios dos contratos de locação acompanhados pela FGV vinham apresentando aumentos sucessivos, embora em ritmos diferentes. Em setembro, a alta havia sido de 0,28%, após avanços de 0,29% em agosto e 0,66% em julho.
A desaceleração observada em outubro foi influenciada principalmente pela queda dos preços de locação em São Paulo e Porto Alegre, duas das quatro capitais que compõem o índice. Rio de Janeiro e Belo Horizonte, por outro lado, continuaram apresentando aumentos, embora o comportamento regional tenha sido insuficiente para impedir a variação ligeiramente negativa do indicador nacional.
Apesar da redução, a FGV adverte que o resultado não representa necessariamente o início de uma trajetória prolongada de queda dos aluguéis. O economista Matheus Dias, responsável pela análise do indicador, avalia que a oferta limitada de imóveis disponíveis para locação e as condições restritivas do crédito imobiliário continuam pressionando os preços, mesmo diante da desaceleração recente.
São Paulo e Porto Alegre puxam queda dos aluguéis em outubro
O comportamento dos preços nas quatro capitais pesquisadas apresentou diferenças importantes entre setembro e outubro. Em São Paulo, os aluguéis passaram de alta de 0,15% para queda de 0,12%, indicando uma inversão na variação mensal. Porto Alegre apresentou movimento semelhante, mas mais intenso, com o índice passando de avanço de 0,57% em setembro para recuo de 0,13% em outubro.
A capital gaúcha registrou a maior redução mensal entre os mercados analisados pela FGV. O resultado contrasta com o desempenho do mês anterior, quando Porto Alegre havia liderado os aumentos do indicador, refletindo a volatilidade que pode ocorrer em períodos curtos no mercado de locação.
No Rio de Janeiro, os preços continuaram em alta, mas com menor intensidade. A variação passou de 0,45% em setembro para 0,37% em outubro, permanecendo como a maior elevação mensal entre as quatro cidades acompanhadas. Belo Horizonte foi a única capital em que houve aceleração, com os aluguéis passando da estabilidade em setembro para crescimento de 0,18% no mês seguinte.
As diferenças regionais demonstram que o mercado imobiliário não apresenta comportamento uniforme. A disponibilidade de imóveis, a procura por determinadas localizações, a renda das famílias e a renovação de contratos podem produzir movimentos distintos entre as capitais, mesmo quando o indicador agregado aponta estabilidade.
IVAR acumulado em 12 meses cai para 4,47%
A variação acumulada do IVAR nos 12 meses encerrados em outubro ficou em 4,47%, abaixo dos 5,08% registrados em setembro e dos 5,09% de agosto. O resultado representa uma redução de 0,61 ponto percentual em relação ao mês anterior e aproxima o indicador do patamar observado em junho, quando a alta acumulada havia sido de 4,46%.
Parte dessa desaceleração é explicada pelo chamado efeito de base de comparação. Em outubro de 2025, o índice havia apresentado aumento mensal de 0,57%, percentual significativamente superior à queda de 0,01% registrada no mesmo mês de 2026. Quando a variação mais elevada do ano anterior deixa de integrar o cálculo acumulado em 12 meses, o resultado tende a diminuir, mesmo sem uma redução expressiva dos preços no período recente.
O economista Matheus Dias destacou esse efeito ao comentar os números divulgados nesta sexta-feira. Segundo ele, a redução da taxa acumulada reflete parcialmente a substituição de uma variação mensal elevada por outra próxima da estabilidade, sem que isso represente necessariamente uma mudança estrutural nas condições do mercado.
O indicador anual permanece positivo, mostrando que os valores dos aluguéis residenciais ainda estão, em média, acima dos observados um ano antes. Dessa forma, a queda marginal de outubro não significa que os contratos estejam retornando aos preços de 2025 ou que os inquilinos tenham passado a pagar menos de maneira generalizada.
Oferta limitada de imóveis ainda sustenta os preços
A FGV considera que a evolução dos aluguéis nos próximos meses continuará condicionada principalmente à relação entre oferta e demanda de imóveis residenciais. A disponibilidade limitada de unidades para locação pode sustentar reajustes mesmo em períodos de menor crescimento econômico, especialmente nas regiões urbanas com maior concentração de empregos e serviços.
Outro fator relevante é o ambiente de crédito imobiliário. Condições de financiamento mais restritivas podem dificultar a aquisição da casa própria e manter parte das famílias no mercado de aluguel por períodos mais longos. Esse movimento contribui para sustentar a demanda por imóveis locados e limita a possibilidade de uma redução generalizada dos preços.
No comunicado divulgado com os dados de outubro, Matheus Dias observou que o ambiente de crédito ainda restritivo e a oferta limitada continuam sustentando o mercado, razão pela qual a desaceleração observada até agora não caracteriza uma mudança consolidada de cenário.
A evolução da inflação também poderá influenciar os contratos nos próximos meses. Embora o IVAR acompanhe os preços efetivamente praticados nas locações, diversos contratos utilizam indicadores inflacionários para estabelecer reajustes anuais, o que cria uma relação entre o comportamento geral dos preços e os valores cobrados dos inquilinos.
Essa influência, entretanto, não ocorre de maneira uniforme ou automática. Os reajustes dependem das condições previstas em cada contrato, das negociações entre proprietários e locatários e das características do mercado imobiliário local.
Queda do IVAR significa aluguel mais barato para o inquilino?
A variação negativa de 0,01% registrada em outubro indica uma redução marginal no nível médio dos preços acompanhados pela FGV, mas não determina que todos os contratos de aluguel tenham sofrido diminuição. O IVAR é um indicador estatístico que reflete a evolução dos valores praticados no mercado, e não uma regra obrigatória para a atualização de contratos individuais.
Um inquilino cujo contrato prevê reajuste anual pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) ou por outro índice não terá automaticamente o valor do aluguel reduzido em razão da queda mensal do IVAR. A atualização deverá observar o indicador estabelecido contratualmente e o período de referência aplicável.
O resultado da FGV pode, contudo, servir como referência nas negociações de novos contratos e nas renovações, ao indicar o comportamento recente dos preços de locação nas capitais pesquisadas. Em regiões com maior oferta de unidades e menor procura, proprietários e administradoras podem enfrentar dificuldades para aplicar aumentos mais elevados.
A importância do IVAR está justamente na utilização de informações provenientes de contratos efetivamente negociados ou reajustados, e não apenas de preços anunciados em plataformas imobiliárias. A metodologia permite acompanhar de forma mais próxima os valores praticados nas operações de locação.
Como a FGV calcula o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais
Criado em janeiro de 2022, o IVAR mede mensalmente a evolução dos preços de aluguéis residenciais em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. O levantamento é elaborado a partir de informações anonimizadas fornecidas por empresas administradoras de imóveis, abrangendo novos contratos e reajustes de locações existentes.
A FGV utiliza procedimentos estatísticos que consideram as características dos imóveis e as diferenças entre os mercados regionais para estimar a variação média dos preços. Dessa forma, o indicador procura refletir a evolução do custo de locação residencial sem depender exclusivamente dos valores pedidos pelos proprietários nos anúncios.
A próxima divulgação, referente a novembro de 2026, está prevista para 7 de dezembro. O resultado permitirá avaliar se a estabilidade observada em outubro terá continuidade ou se os preços voltarão a apresentar aumentos mensais mais expressivos.
Por enquanto, os dados mostram uma perda de intensidade na elevação dos aluguéis, mas não uma reversão consolidada do mercado. A taxa acumulada em 12 meses permanece positiva, e a combinação de oferta restrita, demanda por locação e condições de financiamento continua sendo determinante para a evolução dos preços da moradia no país.
Fontes:
Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre) — Índice de Variação de Aluguéis Residenciais de outubro de 2026, divulgado em 6 de novembro.
Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre) — Índice de Variação de Aluguéis Residenciais de setembro de 2026, divulgado em 7 de outubro.
Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre) — Série histórica do IVAR de 2025 e 2026.
Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre) — Metodologia oficial do Índice de Variação de Aluguéis Residenciais.
