O BB Investimentos decidiu manter sem alterações sua carteira recomendada de fundos imobiliários para outubro. A seleção continua formada por oito FIIs, todos com peso de 12,5%, em uma estratégia voltada à geração de renda e que combina fundos de recebíveis, agronegócio, shopping, ativos híbridos e uma posição multiestratégia.
A carteira registrou alta de 0,01% em setembro, enquanto o IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3, recuou 0,20%. A diferença foi pequena em um único mês, de 0,21 ponto percentual, mas aumenta quando o período analisado é ampliado.
No acumulado de 2026 até setembro, a carteira do BB avançou 1,28%, contra queda de 0,54% do IFIX. A vantagem chegou, portanto, a 1,82 ponto percentual. Em 12 meses, o portfólio acumulou valorização de 6,09%, enquanto o índice ganhou 4,61%, diferença positiva de 1,48 ponto percentual.
Na distribuição de rendimentos, o dividend yield anualizado da carteira chegou a 12,61% em setembro, ante 12,53% do IFIX. O número não significa que todos os fundos recomendados paguem exatamente esse percentual nem representa uma promessa de rentabilidade futura. Trata-se do yield anualizado da carteira calculado pelo BB a partir das distribuições observadas.
Entre os oito FIIs selecionados, o maior dividend yield acumulado em 12 meses pertence ao Riza Terrax (RZTR11), com 13,81%. Na outra ponta está o XP Malls (XPML11), com 11,08%. A diferença entre os dois é de 2,73 pontos percentuais.
A média simples dos dividend yields de 12 meses dos oito fundos fica em aproximadamente 12,51%, muito próxima do rendimento anualizado apresentado pelo portfólio, embora sejam métricas calculadas de maneira diferente.
Quais fundos imobiliários o BB recomenda para outubro
A carteira permanece exatamente igual à do mês anterior. Cada fundo responde por 12,5% do portfólio, o que evita uma concentração maior em um único ativo.
| Fundo | Segmento | Peso | Dividend yield em 12 meses |
|---|---|---|---|
| RZTR11 | Agronegócio | 12,5% | 13,81% |
| GARE11 | Híbrido | 12,5% | 11,84% |
| KNHF11 | Multiestratégia | 12,5% | 12,99% |
| HGCR11 | Recebíveis | 12,5% | 12,39% |
| KNIP11 | Recebíveis | 12,5% | 11,33% |
| MXRF11 | Recebíveis | 12,5% | 13,03% |
| XPCI11 | Recebíveis | 12,5% | 13,57% |
| XPML11 | Shopping | 12,5% | 11,08% |
Cinco dos oito fundos apresentam dividend yield de 12 meses superior a 12%. Além do RZTR11, aparecem nessa faixa XPCI11, com 13,57%, MXRF11, com 13,03%, KNHF11, com 12,99%, e HGCR11, com 12,39%.
Os outros três são GARE11, com 11,84%, KNIP11, com 11,33%, e XPML11, com 11,08%.
Metade da carteira é composta por fundos classificados pelo BB como de recebíveis: HGCR11, KNIP11, MXRF11 e XPCI11. Somados, eles representam 50% do portfólio. Os outros 50% estão divididos igualmente entre RZTR11, GARE11, KNHF11 e XPML11.
A composição ajuda a entender a postura adotada pelo banco. Em vez de buscar exclusivamente os FIIs que oferecem os maiores rendimentos do mercado, a estratégia privilegia veículos considerados mais maduros e com ativos ou estruturas de crédito que, na avaliação dos analistas, oferecem maior previsibilidade.
BB destaca XPCI11 e HGCR11
Entre os fundos de recebíveis, o BB chama atenção principalmente para XPCI11 e HGCR11.
O XPCI11 possuía operações classificadas como high grade, ou seja, com perfil de crédito considerado de melhor qualidade, indexadas principalmente ao IPCA. O fundo negociava no fim de agosto com desconto de aproximadamente 10%, segundo o relatório, enquanto o desconto médio observado no segmento estava ao redor de 6%.
Outra característica destacada pelos analistas é a maior linearidade dos dividendos. Em fundos de recebíveis vinculados à inflação, distribuições mensais podem oscilar conforme a variação dos índices utilizados para corrigir os títulos da carteira. Uma estrutura capaz de reduzir essas oscilações pode tornar o fluxo de rendimentos mais previsível para o cotista.
O XPCI11 apresentou retorno de 1,68% em setembro, o melhor resultado entre os oito integrantes da carteira de renda do BB. Seu dividend yield de 12 meses estava em 13,57%, o segundo maior da seleção.
O HGCR11 também recebeu destaque pela combinação de ativos indexados ao IPCA e ao CDI. O fundo avançou 0,58% em setembro e apresentava dividend yield de 12,39% em 12 meses.
A gestão também havia reforçado uma indicação de distribuição de aproximadamente R$ 1 por cota no trimestre, fator considerado pelo BB na manutenção do fundo dentro do portfólio.
KNHF11 e GARE11 tiveram desempenho positivo
O KNHF11, fundo multiestratégia da Kinea, avançou 1,04% em setembro. O movimento recuperou parte das perdas observadas anteriormente e colocou o fundo entre os melhores desempenhos mensais da carteira.
Seu dividend yield acumulado em 12 meses ficou em 12,99%, terceiro maior entre os oito ativos selecionados.
O GARE11 também permaneceu entre as escolhas. O fundo subiu 0,73% em setembro e apresentava DY de 11,84% em 12 meses.
A tese do BB para o GARE11 está ligada principalmente à aquisição de ativos considerados estratégicos, alugados por períodos prolongados a empresas consolidadas. Contratos mais longos podem aumentar a previsibilidade de receitas, embora não eliminem riscos relacionados aos locatários, à qualidade dos imóveis ou às condições do mercado.
KNIP11 foi o maior detrator em setembro
Na ponta negativa, o KNIP11 teve o pior desempenho da carteira no mês, com queda de 1,59%.
Apesar do recuo, o BB decidiu manter o fundo. O relatório aponta que a carteira continua concentrada em ativos considerados de melhor qualidade de crédito, mesmo que essa característica possa resultar em remuneração menor no curto prazo.
O fundo negociava a aproximadamente 0,96 vez seu valor patrimonial no fechamento de setembro. Uma relação P/VP inferior a 1 indica que a cota está sendo negociada abaixo do valor patrimonial por cota, embora esse desconto, isoladamente, não determine se o investimento está barato ou se apresentará valorização.
O banco também avalia que leituras mais baixas de inflação podem pressionar temporariamente os rendimentos de fundos com maior exposição a títulos indexados ao IPCA.
RZTR11 caiu 1,04% em setembro e XPML11 recuou 1,20%. Mesmo assim, ambos foram preservados na seleção de outubro.
RZTR11 tem o maior dividend yield da carteira
O Riza Terrax lidera a lista quando o critério é dividend yield em 12 meses, com 13,81%.
O fundo investe principalmente em propriedades agrícolas e utiliza estratégias que incluem aquisição e arrendamento de terras, operações de sale and leaseback e compra de propriedades com potencial de valorização para posterior venda.
O portfólio reunia 24 propriedades rurais, totalizando aproximadamente 80 mil hectares. O BB avalia que essa combinação permite ao fundo gerar renda recorrente por meio dos arrendamentos e, em determinadas situações, obter ganhos adicionais com a valorização e venda das terras.
O fundo, entretanto, também enfrenta riscos específicos. Uma inadimplência envolvendo a Fazenda Bom Jardim levou ao distrato de uma operação e reduziu a perspectiva de distribuição de dividendos nos meses seguintes.
A gestão passou a trabalhar com uma faixa esperada de aproximadamente R$ 0,80 a R$ 1 por cota para as distribuições seguintes. Mesmo com essa redução, o yield de 12 meses permanece como o mais elevado entre os fundos da carteira recomendada pelo BB.
Esse exemplo reforça uma distinção importante: dividend yield passado não deve ser interpretado como previsão do rendimento que será pago nos próximos 12 meses.
IFIX acumula cinco meses consecutivos de queda
A manutenção da carteira ocorre em um momento de pressão sobre o mercado de fundos imobiliários.
O IFIX caiu 0,20% em setembro, completando o quinto mês consecutivo no campo negativo. No acumulado de 2026 até o fechamento daquele mês, o índice registrava queda de aproximadamente 0,54%, embora ainda acumulasse valorização de 4,61% em 12 meses.
Segundo o BB, foi apenas a segunda vez desde a criação do IFIX, em 2011, que o índice terminou cinco meses consecutivos em queda.
O banco observa, no entanto, que o indicador de preço sobre valor patrimonial do IFIX continuava abaixo de um desvio-padrão de sua média dos últimos cinco anos. Na avaliação dos analistas, esse nível pode indicar uma janela de oportunidade para determinados fundos.
A conclusão não significa que todo o setor esteja barato ou que uma recuperação seja inevitável. Fundos imobiliários respondem a fatores como juros, inflação, qualidade dos ativos, inadimplência, vacância, condições dos contratos e valor das cotas no mercado secundário.
A queda dos juros futuros tende a favorecer parte dos FIIs de tijolo porque reduz a taxa de desconto utilizada na avaliação dos ativos e diminui a concorrência relativa da renda fixa. Já fundos de recebíveis podem reagir de maneira diferente, dependendo principalmente dos indexadores presentes em seus CRIs.
Carteira privilegia qualidade em vez de buscar apenas o maior yield
O BB afirma manter uma postura cautelosa para o segundo semestre de 2026, priorizando fundos classificados pelos analistas como top players.
Nos fundos de papel, a preferência está em estruturas com risco de crédito considerado menor. Nos FIIs de tijolo, a estratégia busca carteiras imobiliárias diversificadas e contratos considerados bem estruturados.
Essa abordagem explica por que a seleção não reúne necessariamente os fundos que apresentam os maiores dividend yields da indústria.
No próprio IFIX existem FIIs com yields superiores aos encontrados na carteira do BB. O banco, porém, procura equilibrar geração de renda, risco de crédito, qualidade dos imóveis, diversificação e potencial de preservação de capital.
A diferença fica evidente na amplitude relativamente pequena dos rendimentos entre os oito selecionados. O maior DY de 12 meses é de 13,81% e o menor, de 11,08%. Mesmo com estratégias bastante diferentes, todos os fundos permanecem dentro de uma faixa inferior a três pontos percentuais.
O portfólio também não faz apostas maiores em determinados nomes: os oito ativos recebem exatamente o mesmo peso de 12,5%.
Para outubro, portanto, o BB preferiu não modificar uma carteira que vinha superando o IFIX. A seleção avançou 0,01% em setembro diante de queda de 0,20% do índice e mantém vantagem tanto no acumulado do ano quanto em 12 meses.
O dividend yield anualizado de 12,61% é outro componente dessa estratégia de renda, mas deve ser interpretado como indicador de distribuição e não como retorno garantido. O resultado total do investidor dependerá também da valorização ou desvalorização das cotas, dos dividendos futuros e das condições de cada fundo.
Fontes
BB Investimentos — Carteiras de Fundos Imobiliários, outubro de 2026
BB Investimentos/InvesTalk — Carteira de Fundos Imobiliários de outubro de 2026
B3 — Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX)
Economatica — dados de mercado utilizados pelo BB Investimentos
Relatórios gerenciais e informações das gestoras dos FIIs selecionados
