O avanço da inteligência artificial e a expansão dos serviços de computação em nuvem estão criando uma nova oportunidade de investimento para os fundos imobiliários (FIIs) no Brasil. Os data centers, instalações especializadas em processamento e armazenamento de informações, começam a ganhar espaço nas estratégias de diversificação do mercado imobiliário. Um estudo divulgado pela XP Investimentos nesta semana aponta que esses empreendimentos podem proporcionar receitas de locação de longo prazo aos cotistas, embora apresentem riscos relacionados à infraestrutura elétrica, à especialização dos imóveis e à dependência de grandes operadores.
A transformação ocorre em um momento de crescimento acelerado do setor brasileiro de infraestrutura digital. Segundo levantamento da consultoria imobiliária JLL, o país deverá registrar entregas recordes de data centers em 2026, com aproximadamente 240 megawatts (MW) de nova capacidade ao longo do ano. Desse total, 106 MW foram entregues no primeiro semestre e outros 134 MW estavam previstos para a segunda metade do exercício, em projetos associados a investimentos estimados em US$ 8 bilhões.
O movimento abre espaço para uma modalidade de investimento imobiliário que possui características diferentes das encontradas em galpões logísticos, edifícios comerciais e shopping centers. Embora os data centers também dependam de imóveis e contratos de locação, sua operação exige disponibilidade contínua de eletricidade, sistemas de refrigeração, conectividade de alta capacidade e equipamentos especializados. Essas necessidades aumentam os custos de implantação e tornam mais complexa a substituição de um inquilino.
A análise da XP ressalta uma distinção fundamental para os investidores: fundos imobiliários que adquirem data centers não passam a participar automaticamente das receitas obtidas com inteligência artificial ou computação em nuvem. Em estruturas tradicionais, o retorno financeiro do cotista continua relacionado principalmente aos aluguéis pagos pelo operador e à valorização ou venda do imóvel. O crescimento da economia digital representa uma oportunidade para a demanda imobiliária, mas não garante rentabilidade superior.
Brasil concentra 48% da capacidade instalada de data centers na América Latina
A posição brasileira no mercado regional é um dos fatores que sustentam as perspectivas de expansão. Dados da JLL utilizados no relatório da XP indicam que o Brasil concentrava aproximadamente 48% da capacidade instalada de data centers da América Latina e 71% da capacidade em construção. O levantamento regional apontava um estoque operacional de 1,1 gigawatt (GW) e uma carteira de projetos planejados superior a 3,8 GW.
A participação brasileira demonstra a relevância do país na infraestrutura digital latino-americana, mas também revela a distância em relação aos mercados mais desenvolvidos. Os Estados Unidos possuem capacidade instalada muito superior e contam com empresas especializadas que já operam grandes portfólios imobiliários destinados ao processamento de dados. No Brasil, esse segmento ainda representa uma parcela relativamente pequena do universo de imóveis acessíveis por meio de fundos listados.
Um levantamento mais recente da JLL, divulgado em agosto de 2026, mostrou que o mercado brasileiro deverá praticamente dobrar de tamanho até 2030. O estudo identificou aproximadamente 660 MW em construção e mais 4.621 MW de projetos planejados, cuja concretização dependerá de investimentos, licenciamento e acesso à infraestrutura necessária. Esses valores representam etapas diferentes de desenvolvimento e não devem ser confundidos com capacidade já disponível.
A taxa de vacância nacional foi estimada em apenas 4%, indicando ocupação de aproximadamente 96% no universo analisado pela consultoria. O levantamento também mostrou que 56% da nova capacidade em construção já estava pré-locada. Os indicadores sugerem demanda relevante por instalações especializadas, embora o baixo nível de espaços disponíveis não signifique ausência de riscos para futuros empreendimentos.
A pré-locação oferece maior previsibilidade para projetos em desenvolvimento, mas deixa uma parcela importante da capacidade ainda dependente de contratos comerciais. Aplicando os percentuais divulgados ao conjunto de novas instalações analisadas, aproximadamente 44% da capacidade em construção não estava previamente contratada. A diferença evidencia que a expansão física precisa ser acompanhada pela efetiva absorção dos empreendimentos pelos clientes.
O crescimento também apresenta forte concentração geográfica. A região metropolitana de São Paulo e o eixo de Campinas permanecem entre os principais polos brasileiros, favorecidos pela proximidade com empresas, consumidores e infraestrutura de telecomunicações. Ao mesmo tempo, Fortaleza emerge como alternativa relevante, com projetos que buscam aproveitar sua localização estratégica e a conexão internacional por cabos submarinos.
Segundo a JLL, Fortaleza possuía 227 MW em construção no levantamento de agosto, com parte expressiva da capacidade previamente contratada. A expansão poderá modificar a distribuição regional do setor, hoje fortemente concentrado no Sudeste. Para investidores imobiliários, a escolha da localização será decisiva porque a disponibilidade de energia e a conectividade podem influenciar diretamente a capacidade de atrair e manter operadores.
Fundos imobiliários podem comprar instalações prontas ou financiar novos projetos
A entrada dos FIIs no mercado de data centers pode ocorrer por diferentes estruturas de investimento. Uma das alternativas envolve a aquisição de imóveis concluídos, com instalações operacionais e contratos de locação já estabelecidos. Nesse modelo, o fundo compra o empreendimento e passa a receber os aluguéis pagos pela empresa responsável pelos serviços de processamento e armazenamento de dados.
Outra modalidade é o sale and leaseback, operação na qual o proprietário de um data center vende o imóvel a um fundo imobiliário e permanece no local como locatário. A estrutura permite ao operador transformar parte de seu patrimônio imobiliário em recursos financeiros, que poderão ser direcionados à aquisição de equipamentos, expansão das operações ou redução de obrigações. Para o FII, a operação cria uma fonte de renda vinculada a um contrato de locação.
A XP considera a aquisição de empreendimentos já concluídos e ocupados uma das alternativas mais adequadas para a entrada dos fundos no segmento. Essa estratégia reduz a exposição aos riscos de construção, licenciamento e disponibilização de energia, que podem comprometer o cronograma de implantação. Entretanto, permanece a necessidade de avaliar o preço de aquisição, a qualidade do contrato e a capacidade de pagamento do locatário.
O desenvolvimento de imóveis sob medida, conhecido como built to suit (BTS), constitui outra possibilidade. Nesse formato, o empreendimento é projetado e construído conforme as necessidades de um ocupante previamente identificado, geralmente mediante contrato de longo prazo. A operação pode proporcionar uma relação comercial duradoura, mas exige cuidado com os custos da obra e os riscos de execução.
O fundo também poderá participar do financiamento de projetos ou da aquisição de infraestrutura associada, como subestações elétricas dedicadas. As possibilidades dependem da estrutura do investimento, do regulamento do fundo e das normas aplicáveis. A Resolução CVM nº 175, que disciplina os fundos de investimento, estabelece requisitos específicos para os FIIs em seu Anexo Normativo III.
A diversidade de estruturas permite que gestores escolham diferentes combinações de risco e retorno. A aquisição de um imóvel estabilizado tende a oferecer maior visibilidade sobre a receita inicial, enquanto projetos em desenvolvimento podem apresentar potencial de valorização acompanhado de maiores incertezas. Nenhuma dessas alternativas elimina o risco de perda patrimonial para os cotistas.
Energia elétrica é o principal desafio para a expansão dos empreendimentos
A disponibilidade de energia constitui um dos fatores mais importantes para a competitividade dos data centers. Essas instalações precisam operar continuamente, mantendo servidores, sistemas de armazenamento e equipamentos de refrigeração em funcionamento. Interrupções no fornecimento podem comprometer serviços digitais prestados a empresas e instituições que dependem de disponibilidade permanente.
O Brasil apresenta uma vantagem potencial por possuir uma matriz elétrica predominantemente renovável, mas a existência de capacidade de geração não assegura conexão imediata em qualquer localidade. Projetos de grande porte podem exigir reforços de transmissão, construção de subestações e investimentos adicionais nas redes de distribuição. Essas necessidades influenciam o prazo necessário para colocar novos empreendimentos em operação.
A Empresa de Pesquisa Energética (EPE) acompanha a expansão das cargas associadas a data centers e seus efeitos sobre o sistema elétrico brasileiro. O órgão destaca que esses consumidores podem exigir elevada potência em pontos específicos da rede, demandando planejamento coordenado entre geração e transmissão. A concentração geográfica dos projetos torna esse planejamento ainda mais relevante.
Para um fundo imobiliário, o problema pode começar antes mesmo de o empreendimento gerar receitas. Um projeto construído sem acesso suficiente à energia pode enfrentar atrasos de ocupação e dificuldades para cumprir contratos. O capital investido permanece comprometido enquanto a instalação não reúne condições técnicas para iniciar suas atividades.
O custo da eletricidade também afeta a capacidade financeira dos operadores. Mesmo quando o contrato atribui ao locatário a responsabilidade pelo pagamento da energia, tarifas elevadas ou condições desfavoráveis de fornecimento podem reduzir sua competitividade. Isso pode influenciar a demanda pelo imóvel e a capacidade de manutenção dos pagamentos ao proprietário.
A Agência Internacional de Energia estima que o consumo mundial de eletricidade dos data centers poderá alcançar aproximadamente 950 terawatts-hora (TWh) em 2030, quase o dobro dos 485 TWh registrados em 2025. A projeção considera o crescimento da inteligência artificial e de outros serviços digitais, mas também ressalta gargalos relacionados à fabricação de equipamentos, à disponibilidade de componentes e à conexão das instalações às redes elétricas.
A expansão da demanda mundial, portanto, não se converterá automaticamente em novos empreendimentos imobiliários. A execução dos projetos dependerá da combinação de infraestrutura energética, financiamento e contratação de capacidade pelos usuários finais.
Contratos de longo prazo não eliminam risco de vacância
Os data centers apresentam características que podem favorecer contratos imobiliários de longa duração. Como a instalação de equipamentos especializados exige investimentos elevados, a mudança de endereço de um operador costuma envolver custos relevantes. Essa dificuldade de transferência pode estimular a permanência dos ocupantes e contribuir para a previsibilidade das receitas de locação.
A mesma especialização, entretanto, produz um risco importante quando o imóvel fica desocupado. Um galpão logístico pode, dependendo de suas características, ser adaptado para diferentes atividades comerciais ou industriais. Já um data center desenvolvido para uma operação específica pode exigir intervenções significativas antes de receber outro cliente.
A substituição de sistemas elétricos e de refrigeração, a reorganização da infraestrutura interna e a adequação à tecnologia utilizada por um novo operador podem comprometer parte do valor econômico do empreendimento. O imóvel também pode perder competitividade caso sua capacidade energética não acompanhe as exigências dos equipamentos mais modernos. Esses fatores tornam a análise do valor residual especialmente relevante.
O estudo da XP destaca que contratos com prazos extensos, reajustes pela inflação e penalidades por encerramento antecipado podem reduzir parte dos riscos. A proteção, contudo, depende da capacidade financeira do locatário de cumprir suas obrigações. Uma empresa com dificuldades econômicas poderá tentar renegociar os pagamentos ou deixar o imóvel, mesmo quando existem garantias contratuais.
Para o cotista, a concentração da receita em um único operador pode aumentar a exposição financeira. Se determinado data center representar parcela relevante do patrimônio de um FII, uma interrupção dos aluguéis poderá afetar diretamente seus resultados e a capacidade de distribuir rendimentos. O impacto dependerá das reservas financeiras, da diversificação da carteira e das condições contratuais.
A XP também chama atenção para a necessidade de definir quem será responsável pelos investimentos contínuos na infraestrutura. Geradores, baterias, equipamentos de refrigeração e sistemas elétricos possuem ciclos de manutenção e substituição que podem gerar despesas significativas. Se essas obrigações forem atribuídas ao fundo, o retorno líquido poderá ser inferior à expectativa inicial.
Redata cria incentivos, mas regulamentação ainda condiciona investimentos
A política tributária brasileira passou por uma mudança importante em setembro de 2026, com a sanção da Lei nº 15.504, que instituiu o Regime Especial de Tributação para Serviços de Datacenter (Redata). A legislação prevê incentivos fiscais para a aquisição e importação de equipamentos destinados à instalação, modernização e expansão dessas estruturas. A medida busca aumentar a competitividade do país na atração de investimentos em infraestrutura digital.
O regime contempla a suspensão de tributos federais incidentes sobre determinados equipamentos, incluindo PIS/Pasep, Cofins e IPI, observadas as condições legais. As empresas beneficiadas deverão cumprir contrapartidas relacionadas à utilização de energia renovável ou de baixa emissão, eficiência hídrica e investimentos em pesquisa e desenvolvimento. Também existe a exigência de destinar ao mercado brasileiro uma parcela mínima da capacidade de processamento e armazenamento.
Entre as condições anunciadas pelo governo estão investimentos em pesquisa e inovação equivalentes a 2% do valor dos equipamentos beneficiados e disponibilização de pelo menos 10% da capacidade ao mercado nacional. A legislação estabelece tratamentos diferenciados para determinadas regiões, buscando estimular a distribuição dos investimentos para além dos polos tradicionais.
A aprovação da lei, entretanto, não representa utilização automática dos incentivos pelas empresas. O relatório da XP, publicado em 20 de outubro, observou que a regulamentação necessária à operacionalização do regime ainda não havia sido publicada. A definição das regras administrativas e dos requisitos de habilitação será relevante para a execução dos projetos.
A existência de benefícios fiscais também não significa que os fundos imobiliários receberão diretamente todas as vantagens tributárias destinadas aos operadores. Os efeitos sobre a rentabilidade imobiliária dependerão da estrutura das operações e de como a redução de custos poderá influenciar a viabilidade dos empreendimentos. A distinção evita confundir incentivos concedidos à atividade tecnológica com benefícios automaticamente apropriados pelos proprietários dos imóveis.
Cotistas precisam avaliar rentabilidade além do crescimento da inteligência artificial
O mercado norte-americano oferece uma referência sobre a importância que os imóveis de infraestrutura digital podem alcançar no setor de investimentos imobiliários. Empresas especializadas possuem portfólios internacionais e acesso a grandes volumes de capital para financiar aquisições e novos projetos. O relatório da XP aponta que os data centers já representam parcela relevante do mercado de fundos imobiliários negociados nos Estados Unidos.
A experiência internacional, entretanto, não permite concluir que o mesmo desempenho será reproduzido automaticamente no Brasil. As condições de financiamento, o custo da energia, a maturidade dos operadores e a estrutura dos contratos apresentam diferenças relevantes. A comparação demonstra o potencial de desenvolvimento do segmento, mas não constitui previsão de valorização das cotas brasileiras.
Para os investidores, a análise de um FII exposto a data centers deverá considerar o retorno contratual esperado, a qualidade do imóvel, o endividamento do fundo e a capacidade financeira dos locatários. Também será necessário identificar quais despesas de manutenção permanecem com o proprietário e quais obrigações são assumidas pelos operadores. A existência de um contrato longo não substitui a avaliação desses fatores.
Outra diferença importante envolve a distribuição de rendimentos. A geração de receita pelos contratos de locação não garante pagamento mensal em valor fixo, pois o resultado distribuível depende das receitas efetivamente recebidas e das despesas do fundo. Além disso, as cotas negociadas em bolsa podem apresentar oscilações de preço relacionadas às condições de mercado, às taxas de juros e à percepção de risco dos investidores.
O crescimento da inteligência artificial pode ampliar a procura por imóveis especializados, mas a rentabilidade de um fundo continuará dependendo principalmente da qualidade econômica de seus investimentos. Um empreendimento bem localizado, com energia disponível, contrato adequado e operador financeiramente sólido tende a apresentar condições diferentes de um projeto ainda sujeito a licenciamento ou dificuldades de conexão elétrica.
Os próximos anos serão decisivos para verificar em que medida a expansão brasileira de data centers será incorporada às carteiras de fundos imobiliários. O avanço das construções, a regulamentação do Redata e a contratação de novos espaços ajudarão a determinar o ritmo dos investimentos. Para os cotistas, a principal questão não será apenas o crescimento da infraestrutura digital, mas a capacidade dos gestores de transformar esse movimento em receitas imobiliárias sustentáveis, sem assumir riscos incompatíveis com o retorno esperado.
Fontes:
XP Investimentos — Relatório temático Data Centers e FIIs: A convergência entre infraestrutura digital e mercado imobiliário, publicado em 20 de outubro de 2026.
JLL — Relatório Data Center Brasil 2026 e levantamento sobre crescimento, vacância, pré-locação e capacidade em construção, divulgado em agosto de 2026.
Agência Internacional de Energia — Relatório Key Questions on Energy and AI, publicado em 2026, sobre demanda elétrica dos data centers e infraestrutura energética.
Ministério do Desenvolvimento, Indústria, Comércio e Serviços — Comunicado de 15 de setembro de 2026 sobre a instituição do Redata.
Presidência da República — Lei nº 15.504, de 15 de setembro de 2026, que institui o Regime Especial de Tributação para Serviços de Datacenter.
Empresa de Pesquisa Energética — Informações institucionais sobre consumo elétrico de data centers e planejamento de expansão da transmissão.
Comissão de Valores Mobiliários — Resolução CVM nº 175 e Anexo Normativo III, que disciplinam o funcionamento dos fundos de investimento imobiliário.
