Os FIIs de galpões logísticos voltaram ao radar dos investidores nesta temporada. A combinação de demanda ainda firme, menor ritmo de novas entregas e custo elevado para desenvolver novos empreendimentos sustenta uma tese mais positiva para o setor.
A avaliação é de Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research. Segundo ele, há uma janela favorável para fundos que já possuem portfólios de alto padrão, boa localização e maior poder de negociação nas próximas revisões contratuais.
A leitura acontece em um momento de juros ainda restritivos. O Copom reduziu a Selic para 14,50% ao ano em abril, mas o patamar segue elevado e mantém o custo de capital alto para novos projetos. Em relatório citado pelo Seu Dinheiro, Araujo afirma que esse custo de desenvolvimento mais alto reduz o incentivo para novos galpões e beneficia quem já detém ativos prontos e de qualidade.
Oferta perde ritmo
O argumento central parte de uma virada no equilíbrio do setor. Após a forte expansão pós-pandemia, com aumento de entregas e normalização da ocupação, o ritmo de crescimento da oferta começou a desacelerar.
Ao mesmo tempo, a demanda permanece sólida. Empresas seguem buscando eficiência operacional, reorganização de cadeias de suprimento e maior proximidade com centros consumidores. O e-commerce mantém a necessidade de estruturas modernas para armazenagem, distribuição e entrega rápida.
Esse quadro favorece imóveis de alto padrão, próximos a grandes centros urbanos e a rodovias estratégicas. Para os FIIs, pode se traduzir em ocupação elevada, vacância menor e espaço para revisão positiva de aluguéis, que sustentam a geração de renda.
Custo de reposição favorece quem já tem ativo
Quando construir um novo galpão fica mais caro, o valor econômico dos imóveis existentes ganha relevância. Inflação de materiais, mão de obra e o juro elevado tornam novos projetos menos atrativos para incorporadores, o que controla o crescimento da oferta futura.
Na prática, isso aumenta o poder de barganha dos fundos que detêm ativos disputados. Em janelas de revisão contratual, esses FIIs podem buscar reajustes reais, acima da inflação prevista em contrato.
São Paulo concentra sinais de escassez
O estado de São Paulo é apontado como termômetro da tese. Concentra o maior mercado consumidor do país, malha rodoviária relevante e forte presença de empresas de e-commerce, varejo, indústria, saúde e distribuição.
Segundo Araujo, os sinais de escassez começam a aparecer antes que os preços reflitam integralmente o custo de reposição. Ele cita vacância de 6,7% em São Paulo, nível que já sugere um mercado mais favorável ao proprietário de galpões bem localizados.
A disputa é maior por imóveis com padrão técnico superior: pé-direito adequado, número de docas, segurança, eficiência energética e capacidade de automação. Galpões antigos ou mal localizados tendem a perder competitividade.
Os três vetores da tese
O relatório aponta três fatores que podem beneficiar fundos logísticos de qualidade:
1. Reajustes reais de aluguel: em mercados com oferta limitada, o inquilino tende a aceitar preços maiores para permanecer em regiões estratégicas.
2. Vacância controlada: portfólios bem localizados e com locatários sólidos conseguem preservar receita e dar mais estabilidade aos dividendos.
3. Reciclagem de portfólio: gestores podem vender ativos maduros, comprar imóveis com maior potencial ou expandir dentro do próprio portfólio, gerando valor além da renda recorrente.
Caixa e ativos premium como diferencial
Para Araujo, saem na frente os fundos que já possuem ativos premium ou caixa para financiar aquisições e expansões sem depender de emissões em janelas desfavoráveis. Em um mercado com capital caro, a liquidez vira vantagem competitiva.
A análise reforça que nem todo FII logístico se beneficia da mesma forma. Localização, vacância, vencimento dos contratos, concentração de locatários, alavancagem, histórico da gestão e liquidez das cotas seguem como pontos de diferenciação.
O relatório original menciona três FIIs mais bem posicionados para capturar esse ciclo, com foco em portfólios de qualidade, exposição a regiões demandadas e gestão ativa. Os tickers fazem parte do relatório completo e são essenciais para qualquer decisão de investimento.
Em outro material público da Empiricus, o analista citou o BTG Pactual Logística – BTLG11 – entre os destaques do setor logístico, ressaltando a concentração em São Paulo e os dados operacionais da praça. A menção, no entanto, vem de outro conteúdo e não integra a lista específica de três fundos do relatório desta temporada.
E-commerce segue como motor
O avanço do e-commerce, mesmo após o pico da pandemia, continua sendo um dos motores da demanda. A reorganização das cadeias de suprimento, com busca por redução de gargalos e maior previsibilidade, mantém a procura por galpões modernos.
Juros altos ainda são risco
Apesar da tese operacional favorável, o ambiente de juros segue como ponto de atenção. A Selic a 14,50% mantém a renda fixa competitiva e pode limitar o apetite por ativos de renda variável, incluindo FIIs. Também encarece a dívida e dificulta captações.
Por outro lado, uma queda gradual da Selic ao longo do ciclo, caso se confirme, tende a favorecer os fundos imobiliários, especialmente aqueles que mantêm dividendos estáveis e perspectiva de valorização patrimonial.
Para o investidor, o momento reforça a seleção. Em um ciclo de oferta limitada e custo de reposição elevado, a diferença entre ativos premium e secundários tende a ficar mais evidente – e é isso que pode transformar demanda alta em renda recorrente e maior previsibilidade para os cotistas.
