O fundo imobiliário HSI Logística (HSLG11) entrou com uma ação de despejo contra a Casas Bahia (BHIA3) depois que a varejista deixou de pagar R$ 4,3 milhões em aluguéis referentes a setembro de 2026. A dívida envolve dois centros de distribuição localizados em Contagem, na região metropolitana de Belo Horizonte, e em São José dos Pinhais, na Grande Curitiba. O inadimplemento ocorre durante o processo de recuperação judicial solicitado pelo grupo varejista em agosto e amplia as preocupações dos investidores com a capacidade de recebimento do fundo, que depende da Casas Bahia para aproximadamente 31% de sua receita imobiliária contratada.
A informação foi divulgada em fato relevante publicado na noite de sexta-feira (9), após a administradora e a gestora do HSLG11 terem ajuizado a ação de despejo em 8 de outubro. Segundo o comunicado, a obrigação vencida no dia anterior totaliza precisamente R$ 4.303.920,14, correspondente aos imóveis identificados como HSI Log. Contagem e HSI Log. São José dos Pinhais. A administração informou que poderá adotar outras medidas judiciais e extrajudiciais para preservar os direitos do fundo e de seus cotistas, além da cobrança dos valores pendentes.
A notícia provocou forte oscilação das cotas nesta terça-feira (13), primeiro pregão após o feriado de Nossa Senhora Aparecida. Durante a sessão, o HSLG11 chegou a recuar 4,02%, sendo negociado a R$ 84,18, conforme cotações divulgadas pela imprensa financeira. O fundo, entretanto, recuperou parte das perdas nas horas seguintes e terminou o dia a R$ 86,99, em baixa de 0,82% em relação ao fechamento anterior de R$ 87,71. A recuperação intradiária diminuiu a intensidade da queda, mas não afastou as preocupações relacionadas à inadimplência de uma de suas principais locatárias.
Casas Bahia não paga aluguel de centros logísticos em Minas Gerais e no Paraná
Os imóveis envolvidos na disputa são utilizados nas operações logísticas da Casas Bahia, que mantém uma ampla rede de distribuição de móveis, eletrodomésticos e outros produtos comercializados por suas lojas físicas e plataformas digitais. Os centros de Contagem e São José dos Pinhais estão localizados em regiões estratégicas para o atendimento de mercados consumidores relevantes, o que aumenta sua importância operacional para a varejista e, ao mesmo tempo, torna a continuidade dos contratos uma questão financeira significativa para o HSLG11.
O pagamento referente à competência de setembro deveria ter ocorrido em 7 de outubro. Diante da ausência de quitação, a administradora e a gestora ingressaram com a ação judicial no dia seguinte, sem aguardar um período prolongado de negociação. O procedimento busca enfrentar a inadimplência contratual e resguardar os direitos do proprietário dos imóveis, embora o ajuizamento não signifique que a varejista já tenha recebido uma determinação definitiva para desocupar os galpões.
O processo dependerá da análise judicial, das condições previstas nos contratos e da eventual manifestação da Casas Bahia. A existência de uma ação de despejo também não assegura o recebimento imediato da dívida. A solução poderá envolver pagamento dos valores pendentes, negociação entre as partes ou medidas relacionadas à continuidade da ocupação, conforme as decisões adotadas pela Justiça.
O impacto potencial ultrapassa a cobrança de um único mês. De acordo com o relatório gerencial de setembro, a Casas Bahia respondia por 30,7% da receita imobiliária contratada do HSLG11. Essa concentração torna o desempenho financeiro do fundo especialmente sensível à continuidade dos pagamentos da varejista, já que dificuldades prolongadas de recebimento podem afetar o resultado operacional e a capacidade de manter os rendimentos distribuídos aos investidores.
Dívida de R$ 4,3 milhões equivale a R$ 0,34 por cota do HSLG11
A dimensão financeira da inadimplência pode ser observada pela comparação entre o valor não recebido e o número de cotas emitidas pelo fundo. Considerando as aproximadamente 12,66 milhões de cotas do HSLG11, a dívida de R$ 4,3 milhões representa cerca de R$ 0,34 por cota.
O valor corresponde a aproximadamente 45% do rendimento de R$ 0,75 por cota anunciado para setembro, cuja distribuição está prevista para 15 de outubro. A comparação mostra a relevância do contrato para a geração de caixa do fundo, embora não signifique que os dividendos sofrerão uma redução automática de R$ 0,34. A distribuição depende do resultado total da carteira, dos recebimentos de outros locatários, das despesas, das reservas acumuladas e das decisões da administração.
No relatório divulgado em 9 de outubro, a gestora informou que o resultado realizado de setembro alcançou R$ 0,54 por cota, acima dos R$ 0,40 registrados em agosto. Para manter a distribuição de R$ 0,75, foi necessário utilizar aproximadamente R$ 0,21 por cota de resultados acumulados. Com isso, a reserva disponível recuou de cerca de R$ 0,94 para R$ 0,74 por cota.
A utilização de resultados retidos é um instrumento legítimo de administração financeira dos fundos imobiliários, permitindo suavizar oscilações temporárias nos pagamentos aos cotistas. O problema surge quando a diferença entre o resultado recorrente e o valor distribuído persiste por vários períodos, reduzindo a capacidade de sustentar os rendimentos sem novos recebimentos.
A própria gestora condicionou sua projeção de distribuição mensal, situada entre R$ 0,74 e R$ 0,76 por cota, à regularização dos pagamentos da Casas Bahia durante outubro. Caso o inadimplemento continue, a administração sinalizou a possibilidade de revisar os rendimentos para preservar a posição de caixa do fundo.
HSLG11 já acompanhava R$ 6,5 milhões em dívidas anteriores
O atraso referente a setembro não constitui o primeiro problema de recebimento associado à Casas Bahia. Desde o pedido de recuperação judicial da varejista, o fundo passou a distinguir os créditos anteriores e posteriores à data do ajuizamento, porque cada grupo possui tratamento jurídico diferente.
No relatório gerencial de agosto, divulgado em setembro, o HSLG11 informou a existência de aproximadamente R$ 6,52 milhões em créditos considerados concursais, associados aos aluguéis de julho e à parcela de agosto anterior ao pedido de recuperação. Esses valores representam cerca de R$ 0,52 por cota e estão sujeitos às regras aplicáveis aos créditos abrangidos pelo processo de reestruturação.
Já a parcela do aluguel de agosto posterior ao pedido foi tratada como extraconcursal. O relatório seguinte informou o recebimento de aproximadamente R$ 2,08 milhões relacionados a essa obrigação, movimento que contribuiu para o resultado contabilizado em setembro.
A expectativa de normalização, entretanto, não se confirmou integralmente com o vencimento da competência seguinte. O novo atraso acrescentou R$ 4,3 milhões aos problemas de recebimento da varejista.
Considerando os R$ 6,52 milhões de créditos anteriores e os R$ 4,30 milhões referentes a setembro, a exposição nominal identificada nos relatórios chega a aproximadamente R$ 10,83 milhões. A soma reúne créditos de naturezas jurídicas distintas e não inclui eventuais encargos contratuais. Também não significa que todo o montante esteja sujeito às mesmas condições de cobrança ou possua idêntica probabilidade de recuperação.
Essa diferença entre os grupos de créditos tornou-se central para a estratégia jurídica adotada pelo fundo.
Por que a dívida da Casas Bahia é considerada extraconcursal?
No fato relevante, a administração do HSLG11 afirma que o aluguel de setembro possui natureza extraconcursal porque a obrigação foi constituída depois do pedido de recuperação judicial da Casas Bahia. Pela legislação brasileira, créditos posteriores ao ajuizamento da recuperação, em regra, não ficam submetidos às mesmas condições de pagamento previstas para dívidas anteriores abrangidas pelo processo.
O tratamento decorre da necessidade de permitir que empresas em reestruturação continuem contratando serviços, adquirindo mercadorias e utilizando imóveis indispensáveis às suas operações. Se todas as obrigações assumidas depois do pedido fossem automaticamente incluídas na renegociação das dívidas antigas, fornecedores e proprietários poderiam perder o incentivo para manter relações comerciais com a companhia.
Na prática, a classificação extraconcursal fortalece a posição jurídica do credor, mas não elimina obstáculos ao recebimento. A cobrança depende das condições contratuais, das regras processuais e da interpretação do Judiciário sobre eventuais conflitos entre os direitos dos credores e a preservação das atividades empresariais.
A Casas Bahia solicitou recuperação judicial em agosto, apresentando aproximadamente R$ 17,3 bilhões em dívidas sujeitas à reestruturação. Posteriormente, a Justiça concedeu proteção temporária contra determinados atos de cobrança e constrição patrimonial, antecipando os efeitos do chamado período de suspensão das execuções por 180 dias, contados a partir de 19 de agosto.
Essa proteção não significa, por si só, que todos os pagamentos correntes possam ser interrompidos sem consequências. Também não permite concluir que a ação de despejo movida pelo HSLG11 será necessariamente acolhida. A aplicação das regras dependerá da análise das particularidades da obrigação e de sua relação com o processo recuperacional.
Para os cotistas, o principal ponto é que a dívida de setembro possui tratamento diferente daquele atribuído aos aluguéis anteriores ao pedido, mas sua recuperação continua sujeita a riscos jurídicos e financeiros.
Recuperação judicial da Casas Bahia aumenta preocupação com contratos
O Grupo Casas Bahia entrou com pedido de recuperação judicial em 16 de agosto de 2026, diante do agravamento de sua situação financeira. A companhia atribuiu a deterioração das condições de liquidez ao ambiente de juros elevados, às restrições de crédito, ao aumento das despesas financeiras e às dificuldades enfrentadas pelo consumo e pelo capital de giro.
O processo envolve diferentes empresas do conglomerado, incluindo operações de varejo, comércio eletrônico e atividades relacionadas à logística. A varejista busca reorganizar suas obrigações financeiras e preservar a continuidade das atividades enquanto negocia com credores.
Em 28 de agosto, a Justiça autorizou a antecipação dos efeitos do período de proteção, suspendendo por 180 dias determinadas ações e execuções contra empresas do grupo. A medida foi concedida antes da definição final sobre o processamento formal do pedido de recuperação, com o objetivo de evitar que a corrida individual de credores comprometesse a reestruturação.
A situação dos contratos de locação possui importância especial porque os centros de distribuição são componentes essenciais da operação de uma grande rede varejista. A perda de instalações logísticas pode provocar custos de mudança, reorganização de estoques e alterações nas rotas de abastecimento das lojas e dos consumidores.
Para o fundo imobiliário, por outro lado, a permanência de uma locatária inadimplente representa o risco de continuar arcando com despesas de manutenção e obrigações financeiras sem receber integralmente a receita contratada.
Esse conflito de interesses tende a influenciar as negociações. A preservação das operações da varejista e a proteção dos direitos dos proprietários dos imóveis precisarão ser examinadas conforme a legislação e as decisões judiciais aplicáveis.
Cotas do HSLG11 recuperam parte das perdas durante o pregão
A reação do mercado financeiro ao fato relevante foi inicialmente intensa. Durante a sessão desta terça-feira, as cotas do HSLG11 chegaram a ser negociadas a R$ 84,18, queda de 4,02% em relação ao fechamento anterior. No entanto, o movimento perdeu força ao longo do pregão, e o fundo encerrou as negociações a R$ 86,99, recuo de 0,82%.
A diferença entre a cotação intradiária e o preço de fechamento é relevante para interpretar a reação dos investidores. Embora a inadimplência tenha provocado pressão vendedora, parte das perdas foi revertida antes do encerramento da sessão. O desempenho também ocorreu em um dia de ajustes no mercado de fundos imobiliários, depois da valorização registrada na semana anterior.
Outros FIIs chegaram a apresentar quedas expressivas durante o pregão, incluindo TRBL11, TGAR11, VGHF11 e PSEC11. Esses movimentos indicam que a pressão sobre o segmento não esteve limitada ao HSLG11, embora a situação específica da Casas Bahia tenha acrescentado uma fonte particular de risco ao fundo logístico.
Mesmo com a recuperação observada no fechamento, o HSLG11 permaneceu negociado abaixo de seu valor patrimonial por cota. Segundo os dados divulgados pela administração, o indicador patrimonial era de aproximadamente R$ 110,04. Considerando o fechamento de R$ 86,99, o desconto de mercado correspondia a cerca de 21%.
O deságio pode refletir diferentes fatores, incluindo expectativas de recebimento, riscos dos contratos, custo de capital, endividamento e perspectivas para o setor imobiliário. Não é possível atribuir todo o desconto exclusivamente à inadimplência da Casas Bahia, mas a concentração de receitas em uma locatária em dificuldades financeiras constitui um elemento importante dessa avaliação.
Despejo pode provocar vacância em imóveis atualmente ocupados
Um eventual encerramento dos contratos com a Casas Bahia também produziria consequências operacionais para o HSLG11. O fundo encerrou setembro com vacância física de 0%, o que significa que toda a área considerada na apuração estava ocupada. A ocupação integral, entretanto, não garante que todos os aluguéis sejam recebidos pontualmente.
Caso os imóveis sejam desocupados, o fundo poderá precisar buscar novos locatários, negociar contratos e eventualmente realizar adaptações para atender às necessidades dos futuros ocupantes. Durante esse intervalo, existe o risco de perda temporária de receita, além de despesas relacionadas à comercialização e manutenção dos galpões.
A gestora destacou que os mercados imobiliários de Contagem e São José dos Pinhais apresentavam taxas de vacância relativamente baixas, de 9,5% e 5,9%, respectivamente, segundo os indicadores regionais utilizados em seu relatório. Na avaliação da administração, essas condições poderiam favorecer a recolocação dos imóveis no mercado caso fosse necessária uma nova locação.
A existência de demanda regional, porém, não assegura substituição imediata de uma empresa do porte da Casas Bahia. Galpões utilizados por grandes operações de distribuição podem exigir características específicas, e a negociação de contratos de grande dimensão depende de fatores como localização, estrutura física, preços e prazo de ocupação.
Por isso, a possibilidade de despejo representa uma alternativa de proteção patrimonial, mas também envolve um risco operacional. O desfecho mais favorável para os cotistas dependerá do recebimento dos créditos e da preservação de uma receita imobiliária sustentável, seja com a atual locatária, seja por meio de novos contratos.
Caixa e endividamento serão importantes para sustentar os rendimentos
O relatório gerencial de setembro mostrou que o HSLG11 possuía aproximadamente R$ 78,3 milhões em caixa e saldo devedor de R$ 436,5 milhões relacionado a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A alavancagem líquida informada pela gestora era de 20,5%, ligeiramente superior aos 20,3% registrados em agosto.
Esses números ajudam a dimensionar a capacidade financeira do fundo para enfrentar períodos de menor recebimento. A existência de caixa oferece uma margem para administrar despesas e obrigações, mas os recursos também precisam atender aos compromissos operacionais e financeiros da carteira, incluindo o serviço da dívida.
A administração poderá utilizar reservas para suavizar oscilações de resultado, como ocorreu na distribuição de setembro. No entanto, a continuidade de pagamentos inferiores aos valores contratados tende a reduzir a flexibilidade financeira caso a situação não seja regularizada.
O problema ganha importância porque fundos imobiliários são procurados por investidores interessados em fluxos recorrentes de rendimentos. Mudanças na capacidade de distribuição podem afetar a avaliação das cotas, especialmente quando a principal preocupação do mercado passa a ser a sustentabilidade dos pagamentos futuros.
A projeção de rendimentos apresentada pela gestora para os próximos meses, entre R$ 0,74 e R$ 0,76 por cota, precisa ser interpretada em conjunto com a condição estabelecida no próprio relatório: a normalização dos pagamentos da Casas Bahia. Não se trata de uma garantia de distribuição independente da evolução do conflito.
O que os investidores devem acompanhar agora?
O principal desdobramento será a evolução da ação de despejo e a eventual regularização dos R$ 4,3 milhões vencidos em outubro. Também será necessário acompanhar o tratamento dos aproximadamente R$ 6,5 milhões associados aos períodos anteriores ao pedido de recuperação judicial, uma vez que esses créditos estão submetidos a condições jurídicas distintas.
Outro ponto relevante será a divulgação dos próximos relatórios gerenciais do HSLG11, que permitirão avaliar se a administração conseguiu recompor os recebimentos e manter a projeção de distribuição de rendimentos. A evolução das reservas, do caixa e da ocupação dos imóveis ajudará a indicar os efeitos concretos da inadimplência sobre o desempenho da carteira.
Para a Casas Bahia, a disputa acrescenta um novo componente às negociações conduzidas durante sua tentativa de reestruturação financeira. A continuidade dos contratos logísticos pode ser importante para a preservação das operações, mas exige que a empresa encontre condições para cumprir suas obrigações correntes.
O episódio também evidencia um risco frequentemente observado em fundos imobiliários com contratos de grande valor: a concentração de receitas pode garantir previsibilidade enquanto os locatários cumprem suas obrigações, mas amplia a exposição quando uma empresa relevante enfrenta dificuldades financeiras.
Com quase um terço de sua receita contratada associado à Casas Bahia, o HSLG11 terá de administrar simultaneamente a cobrança judicial, a preservação dos imóveis e a expectativa dos cotistas quanto à continuidade dos rendimentos. A recuperação parcial das cotas no fechamento desta terça-feira reduziu a intensidade da reação inicial, mas a solução financeira dependerá do pagamento dos aluguéis e das decisões que serão tomadas no processo judicial.
Fontes
- HSI Logística (HSLG11) — Fato relevante divulgado em 9 de outubro de 2026, sobre inadimplência da Casas Bahia e ajuizamento de ação de despejo.
- HSI Logística — Relatório gerencial de setembro de 2026, divulgado em 9 de outubro, com dados de receitas, resultados, reservas e exposição à Casas Bahia.
- HSI Logística — Relatório gerencial de agosto de 2026, com informações sobre créditos concursais e extraconcursais.
- B3 — Histórico de negociação do HSLG11 em 13 de outubro de 2026.
- Grupo Casas Bahia — Fato relevante de agosto de 2026 sobre o pedido de recuperação judicial.
