A Iguatemi (IGTI11) encerrou o primeiro trimestre de 2026 com lucro líquido ajustado de R$ 239,5 milhões, o dobro do resultado registrado no mesmo período do ano anterior. O desempenho foi impulsionado principalmente pela venda de participações minoritárias nos shoppings de Alphaville, Ribeirão Preto, São José do Rio Preto e Praia de Belas, operação que gerou ganho de capital de R$ 144,5 milhões.
A companhia segue executando uma estratégia de reorganização de portfólio, com foco em concentrar capital nos empreendimentos considerados mais rentáveis. Nos últimos anos, a Iguatemi (IGTI11) avançou em ativos como RioSul, Pátio Paulista e Higienópolis, um dos shoppings mais produtivos do país, ao mesmo tempo em que reduziu exposição a participações vistas como menos estratégicas.
A receita líquida totalizou R$ 361 milhões no trimestre, alta de 14,5% em relação ao mesmo período de 2025. O Ebitda ajustado chegou a R$ 405,2 milhões, crescimento de 65,9%, com margem de 109,9%, refletindo o efeito extraordinário do ganho de capital e a melhora operacional da base de ativos.
Venda de ativos impulsiona resultado
O principal fator para a alta do lucro da Iguatemi (IGTI11) foi a alienação de participações minoritárias em quatro empreendimentos. A operação gerou ganho de capital de R$ 144,5 milhões e reforçou a estratégia de reciclagem de portfólio.
A venda de fatias minoritárias permite à companhia liberar recursos de ativos considerados menos centrais e direcionar capital para shoppings de maior produtividade, localização premium e maior potencial de retorno.
Esse movimento é relevante no setor de shopping centers porque a rentabilidade dos ativos pode variar bastante conforme localização, perfil de público, mix de lojas, taxa de ocupação e capacidade de reajuste dos aluguéis.
Ao priorizar ativos mais rentáveis, a Iguatemi (IGTI11) busca elevar a qualidade média do portfólio e melhorar a geração de caixa no longo prazo.
Receita de locação cresce acima da inflação
A receita de locação da Iguatemi (IGTI11) somou R$ 265,8 milhões no primeiro trimestre, alta de 6,3% em relação ao mesmo período do ano passado. O avanço ficou acima da inflação e indica maior capacidade de monetização dos empreendimentos.
O crescimento da receita de aluguel reflete reajustes contratuais, melhora de vendas dos lojistas, ocupação elevada e maior força comercial dos shoppings da rede. Esse indicador é um dos mais acompanhados pelo mercado porque representa a principal fonte recorrente de receita da companhia.
A taxa de ocupação subiu para 97,3%, patamar considerado elevado para o setor. O dado reforça a demanda por espaços nos empreendimentos da Iguatemi (IGTI11), especialmente em shoppings com perfil premium e maior fluxo de consumidores.
A inadimplência líquida dos lojistas caiu de 1,4% para 0,7%, movimento positivo para a qualidade da receita e para a previsibilidade do caixa operacional.
Vendas nos shoppings somam R$ 5,7 bilhões
As vendas totais nos shoppings da rede Iguatemi (IGTI11) atingiram R$ 5,7 bilhões no trimestre, crescimento de 12,8% na comparação anual.
O desempenho mostra resiliência do consumo nos empreendimentos da companhia, mesmo em um ambiente de juros elevados e maior seletividade das famílias. Shoppings de alta renda tendem a ser menos sensíveis a ciclos de aperto financeiro do que empreendimentos voltados a públicos de menor renda.
A melhora nas vendas dos lojistas também ajuda a sustentar renegociações, reajustes e receitas variáveis. Em shopping centers, parte da receita pode estar ligada ao desempenho das lojas, o que torna o volume vendido um indicador importante para avaliar a saúde dos ativos.
A combinação entre vendas maiores, ocupação elevada e inadimplência menor reforça a leitura de melhora operacional no portfólio.
Varejo próprio avança 59%
Outro destaque do balanço foi a receita com varejo, que inclui o marketplace Iguatemi 365 e lojas próprias de marcas como Polo Ralph Lauren e Birkenstock. Essa linha cresceu 59%, para R$ 56,7 milhões.
O avanço mostra a tentativa da Iguatemi (IGTI11) de ampliar fontes de receita além do modelo tradicional de locação. O varejo próprio e a plataforma digital permitem maior participação da companhia na jornada de consumo, especialmente em marcas premium e produtos de alto valor agregado.
Apesar disso, o negócio de shopping centers segue como eixo principal da operação. O varejo funciona como complemento estratégico, com potencial de reforçar relacionamento com consumidores, lojistas e marcas.
O crescimento dessa linha também acompanha a tendência de integração entre canais físicos e digitais. Para operadores de shopping, o desafio é transformar os empreendimentos em ecossistemas de consumo, serviços, gastronomia, entretenimento e relacionamento com marcas.
Despesa financeira sobe com juros elevados
No lado negativo, a despesa financeira líquida da Iguatemi (IGTI11) cresceu 27%, para R$ 100,7 milhões. O aumento reflete o ambiente de juros elevados na economia brasileira, que encarece o custo da dívida e pressiona o resultado financeiro das empresas.
Companhias intensivas em capital, como operadoras de shoppings, costumam carregar dívidas relevantes para financiar aquisições, expansões e reformas. Por isso, a taxa Selic elevada tem impacto direto sobre o resultado líquido.
Apesar da alta da despesa financeira, a Iguatemi (IGTI11) conseguiu reduzir endividamento. A dívida líquida encerrou o trimestre em R$ 1,9 bilhão, queda de 13,9% em relação ao quarto trimestre de 2025.
A alavancagem, medida pela relação entre dívida líquida e patrimônio líquido, caiu de 1,68 vez para 1,29 vez. A redução melhora a flexibilidade financeira da companhia e reduz riscos em um cenário de custo de capital elevado.
Portfólio mais concentrado mira rentabilidade
A estratégia da Iguatemi (IGTI11) tem sido concentrar esforços em ativos premium e de maior produtividade. A aquisição de participações em shoppings como RioSul, Pátio Paulista e Higienópolis reforça essa orientação.
Ao mesmo tempo, a venda de participações minoritárias em ativos menos relevantes permite simplificar a carteira, gerar caixa e melhorar a alocação de capital. Esse tipo de movimento pode elevar o retorno sobre o capital investido, desde que os recursos sejam direcionados a ativos de maior qualidade ou usados para redução de dívida.
O setor de shoppings passa por transformação desde a pandemia, com maior integração entre lojas físicas, canais digitais, entretenimento, gastronomia e serviços. Nesse ambiente, ativos bem localizados e voltados a consumidores de maior renda tendem a ter vantagem competitiva.
A Iguatemi (IGTI11) busca reforçar justamente essa posição, com foco em empreendimentos de alto padrão e maior poder de atração de marcas e consumidores.
Resultado combina efeito extraordinário e melhora operacional
O lucro dobrado da Iguatemi (IGTI11) no primeiro trimestre teve forte contribuição de um efeito não recorrente, ligado à venda de participações. Ainda assim, os dados operacionais também mostram evolução relevante.
A receita líquida cresceu 14,5%, a receita de locação avançou 6,3%, as vendas totais subiram 12,8%, a ocupação atingiu 97,3% e a inadimplência caiu pela metade. Esses indicadores reforçam a melhora da operação recorrente.
Para investidores, a leitura do balanço deve separar o ganho extraordinário da venda de ativos da tendência operacional do portfólio. O primeiro impulsiona o lucro no trimestre. A segunda mostra a capacidade da companhia de sustentar crescimento em receita e caixa.
O desafio para os próximos trimestres será manter a expansão operacional, reduzir pressão financeira e seguir capturando valor com a reorganização da carteira. Com juros ainda elevados, a desalavancagem e a qualidade dos ativos devem continuar no centro da análise do mercado.
