O HIRE Fundo de Investimento Imobiliário (HIRE11) assinou contratos para adquirir participações em dois edifícios corporativos em Pinheiros, na zona oeste de São Paulo, em operações que somam R$ 143,795 milhões e acrescentam cerca de 9,7 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) à carteira. O movimento ocorre no momento em que o fundo conclui o pagamento de R$ 170,1 milhões referente à segunda parcela de cinco galpões logísticos comprados no fim de 2025, alterando a composição do portfólio e ampliando a presença do HIRE11 no segmento corporativo.
Os novos ativos são duas lajes do JFL 125, também identificado nos documentos da operação como JFL Rebouças, e 48 unidades autônomas do Edifício Passarelli. Juntos, eles somam 9.690,88 metros quadrados de ABL. As duas lajes do JFL representam aproximadamente metade da área corporativa do empreendimento, enquanto as unidades adquiridas do Passarelli correspondem a cerca de 61,5% do prédio.
A operação também estabelece uma estrutura de desembolso escalonada. No JFL 125, o preço de R$ 29,745 milhões terá R$ 26,771 milhões pagos na escritura, inclusive mediante compensação de créditos, e R$ 2,975 milhões quitados posteriormente, corrigidos pelo IPCA. No Passarelli, dos R$ 114,05 milhões negociados, R$ 61,577 milhões estão previstos inicialmente e os R$ 52,47 milhões restantes serão pagos em três parcelas ao longo de até 24 meses, também com atualização monetária e remuneração prevista em contrato.
Escritórios elevam exposição do fundo a Pinheiros
A aquisição do JFL 125 envolve 1.543 metros quadrados de ABL por R$ 29,745 milhões. O preço implícito é de aproximadamente R$ 19,3 mil por metro quadrado, cálculo obtido a partir da divisão do valor da transação pela área adquirida. A gestão estima cap rate de 8,25% ao ano para o ativo e informa que as unidades estão locadas.
No Passarelli, o HIRE11 pagará R$ 114,05 milhões por 8.147,88 metros quadrados, equivalente a aproximadamente R$ 14 mil por metro quadrado. O valor por área é cerca de 27% inferior ao implícito na aquisição do JFL 125, refletindo diferenças entre os dois empreendimentos e em suas respectivas estruturas de locação. A taxa de capitalização projetada pelo comprador é de 9% ao ano, acima da estimada para o JFL.
O Passarelli está localizado na Rua Pais Leme e possui perfil corporativo multilocatário. As unidades adquiridas estavam ocupadas no momento da negociação. Segundo o fato relevante do vendedor, o edifício foi incorporado em 1980, tem 17 pavimentos e dispõe de estrutura como automação predial, gerador para áreas comuns, estacionamento, bicicletário e certificação LEED Platinum.
A diferença entre os preços dos dois ativos ajuda a dimensionar a estratégia. Considerando as áreas adquiridas, o valor médio ponderado da operação do HIRE11 fica em aproximadamente R$ 14,8 mil por metro quadrado. Esse cálculo resulta da divisão dos R$ 143,795 milhões pelas 9.690,88 metros quadrados comprados.
A estrutura de pagamentos também reduz o desembolso imediato. Cerca de R$ 55,4 milhões, ou 38,6% do valor total das duas aquisições, serão pagos depois do fechamento, de acordo com os cronogramas previstos. No Passarelli, especificamente, quase 46% do preço foi diferido. As parcelas futuras são corrigidas pela variação positiva do IPCA e acrescidas de remuneração de 4,85% ao ano.
Quitação dos galpões muda escala da carteira
Paralelamente às aquisições corporativas, o HIRE11 concluiu em 23 de setembro o pagamento da segunda e última parcela dos cinco galpões logísticos comprados em 2025. O desembolso final foi de aproximadamente R$ 170,1 milhões, encerrando as obrigações de aquisição referentes ao negócio original, contratado por R$ 402,831 milhões.
Os cinco empreendimentos estão distribuídos entre São Paulo, Cabreúva e Guarulhos, no Estado de São Paulo, e a região do Galeão, no Rio de Janeiro. A conclusão do pagamento significa que o fundo passou a deter a propriedade plena desses imóveis sem saldo de preço de aquisição pendente.
Com a combinação dos cinco ativos logísticos já quitados e dos dois empreendimentos corporativos contratados, o HIRE11 passa a contar com sete imóveis, seis em São Paulo e um no Rio de Janeiro, com aproximadamente 116,8 mil metros quadrados de ABL própria, conforme os dados divulgados pelo fundo.
A nova composição representa uma mudança de perfil. A carteira, que até então estava concentrada nos galpões logísticos adquiridos na fase inicial de expansão, passa a combinar renda de imóveis industriais e corporativos. Em termos de área, os dois novos empreendimentos respondem por cerca de 8,3% dos 116,8 mil metros quadrados atribuídos ao portfólio após as operações.
Estrutura do Passarelli exige desembolsos até 2028
A aquisição do Passarelli é a maior das duas operações e também a que apresenta o cronograma financeiro mais extenso. Após o pagamento inicial de R$ 61,577 milhões, serão devidos R$ 14,66 milhões em até 12 meses, R$ 15,23 milhões em até 18 meses e R$ 22,58 milhões em até 24 meses.
A soma dessas parcelas chega a R$ 52,47 milhões, exatamente o saldo informado no compromisso de compra e venda. Como o prazo máximo é de 24 meses após o pagamento inicial, parte relevante do custo da aquisição permanecerá sujeita à correção monetária e à remuneração contratada durante o período.
O vendedor do imóvel, o Tellus Properties (TEPP11), informou que a operação depende do cumprimento de condições precedentes, incluindo auditorias jurídica e técnica, manutenção dos contratos de locação e o não exercício, ou renúncia, ao direito de preferência por parte dos locatários. A documentação também prevê garantia por alienação fiduciária dos imóveis para as parcelas futuras.
Para o TEPP11, a venda do Passarelli é estimada pela gestão em aproximadamente R$ 35 milhões de ganho de capital, ou cerca de R$ 0,66 por cota. O preço de R$ 114,05 milhões equivale a R$ 13.997 por metro quadrado e, segundo o fundo vendedor, está 32% acima do custo histórico do imóvel.
Essa diferença entre o preço histórico e o valor de alienação fornece uma referência para a operação do HIRE11. O fundo comprador está entrando em um ativo que, segundo os documentos disponíveis, apresenta ocupação integral e cap rate projetado de 9% ao ano. Já o vendedor registra a operação sob uma perspectiva de realização de ganho de capital após aproximadamente sete anos de investimento.
Retorno projetado depende da execução da carteira
Nos documentos divulgados pelo HIRE11, a gestão estima cap rate de 8,25% ao ano para o JFL 125 e de 9% ao ano para o Passarelli. Para este último, também foi indicado yield on cost projetado de 16,38% no primeiro ano e de 12,13% no segundo. A diferença decorre, entre outros fatores, do cronograma de pagamento do preço, enquanto a receita imobiliária passa a ser considerada na estrutura do fundo.
Esses indicadores são projeções da gestão e não representam retorno garantido. O resultado efetivo dependerá da manutenção da ocupação, do comportamento dos contratos, dos custos operacionais, da capacidade de renegociação dos aluguéis e da execução dos pagamentos previstos.
A própria estrutura da operação deixa uma parcela dos custos futuros vinculada à inflação. No Passarelli, o saldo não pago imediatamente será atualizado pelo IPCA positivo e acrescido de 4,85% ao ano. No JFL 125, a parcela de R$ 2,975 milhões prevista para dezembro de 2026 também terá correção pelo índice de preços.
O movimento coloca o HIRE11 em uma posição diferente daquela apresentada quando o fundo avançou inicialmente em logística. A carteira passa a reunir ativos com características distintas de ciclo imobiliário, ocupação, perfil de locatários e formação de receita, além de ampliar a exposição à região de Pinheiros, próxima ao eixo corporativo da Faria Lima.
A partir da conclusão das condições contratuais e do cronograma de pagamentos, o desempenho do fundo passará a depender também da capacidade de integrar os dois ativos corporativos à carteira existente. Para os próximos meses, o acompanhamento dos desembolsos, da ocupação dos imóveis e da geração efetiva de receitas será determinante para medir a contribuição das novas aquisições sobre o resultado do HIRE11.
Fontes:
HIRE Fundo de Investimento Imobiliário (HIRE11) – fato relevante de 25 de setembro de 2026 sobre a quitação dos ativos logísticos e as aquisições dos empreendimentos corporativos
TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11) – fato relevante de 25 de setembro de 2026 com a estrutura financeira e os dados dos imóveis vinculados à operação
Tellus Properties (TEPP11) – fato relevante de 24 de setembro de 2026 sobre a venda das 48 unidades do Edifício Passarelli, condições do negócio e ganho de capital estimado
