O Hedge Office Income FII (HOFC11) concluiu a venda de sua participação no Edifício Morumbi, em São Paulo, por R$ 90,909 milhões, encerrando uma negociação que começou em julho com uma proposta de R$ 86,423 milhões e terminou com uma estrutura financeira mais complexa do que um pagamento convencional em dinheiro. A operação foi consumada em 23 de setembro por meio da alienação das quotas da HOFC Empreendimentos Imobiliários, titular da nua-propriedade do ativo, e da cessão onerosa do usufruto que permanecia com o fundo.
Do preço total, R$ 65,601 milhões, equivalentes a aproximadamente 72,2% da operação, foram liquidados no fechamento. Outros R$ 25,308 milhões, ou cerca de 27,8%, ficaram para pagamento futuro, com vencimento em 12 de junho de 2030. Essa parcela será atualizada pela variação positiva acumulada do IPCA e remunerada adicionalmente à taxa de 9,20% ao ano, calculada sobre uma base de 252 dias úteis.
O valor final contratado ficou R$ 4,487 milhões acima dos R$ 86,423 milhões previstos na proposta divulgada em julho, uma diferença de aproximadamente 5,2%. A comparação, porém, não significa que o fundo tenha simplesmente obtido um aumento equivalente em dinheiro: a própria forma de pagamento foi alterada ao longo da negociação, com parcela relevante do preço transformada em cotas de outro fundo imobiliário e uma fração mantida como crédito de longo prazo.
A operação também mudou de comprador formal antes da conclusão. O contrato havia sido firmado com o TRX Real Estate FII (TRXF11), mas uma cláusula de pessoa a declarar permitiu que o Hedge Renda Corporativa FII (HRCO11) assumisse integralmente a posição contratual. O HRCO11 tornou-se, assim, o comprador efetivo da estrutura que detém o Edifício Morumbi.
HOFC11 recebeu 694.999 cotas do TRXF11
A maior parte dos R$ 65,601 milhões liquidados no fechamento não entrou no caixa do HOFC11 em moeda corrente. O pagamento foi realizado praticamente em sua totalidade por compensação de créditos decorrentes da subscrição de 694.999 cotas do TRXF11, consideradas ao preço unitário de R$ 94,39, já incorporados os custos da oferta.
A multiplicação das 694.999 cotas pelo preço de R$ 94,39 resulta em R$ 65,600 milhões. Os valores residuais pagos em dinheiro foram pouco relevantes diante da dimensão da transação.
Na parcela correspondente à cessão do usufruto do imóvel, o preço foi de R$ 30,303 milhões. Desse total, R$ 30,302 milhões foram compensados com 321.040 cotas do TRXF11, restando apenas R$ 85,70 em moeda corrente.
Na venda das quotas da HOFC Empreendimentos Imobiliários, a parcela inicial chegou a R$ 35,298 milhões. Desse valor, R$ 35,297 milhões foram liquidados mediante 373.959 cotas do TRXF11, novamente com apenas uma diferença residual em dinheiro.
Com isso, o HOFC11 trocou uma exposição direta a um edifício corporativo por uma combinação de cotas de outro FII e um crédito de longo prazo. A mudança altera a natureza econômica de parte relevante do patrimônio: em vez de concentrar o risco no desempenho de locação e valorização do Morumbi, o fundo passa a depender também da liquidez e do valor de mercado das cotas recebidas, além da capacidade de monetização do recebível até 2030.
Para permitir essa estrutura, os cotistas aprovaram uma alteração na política de investimentos do HOFC11, autorizando a manutenção de cotas de outros fundos imobiliários recebidas como contraprestação em operações de alienação de ativos.
HRCO11 entrou como comprador formal
Embora o TRXF11 tenha participado diretamente da montagem da transação e da entrega das cotas utilizadas na liquidação, o comprador final passou a ser o Hedge Renda Corporativa FII.
Essa substituição já estava prevista contratualmente. Os documentos autorizavam o TRXF11 a indicar uma pessoa para assumir sua posição antes da transferência definitiva. Na conclusão, o HRCO11 foi formalmente indicado e passou a ocupar, com efeitos previstos nos instrumentos da operação, a posição de adquirente.
Como contrapartida pela indicação, o TRXF11 subscreveu e integralizou cotas do Hedge Renda Corporativa. A estrutura criou, portanto, uma relação triangular: o HOFC11 vende o ativo, recebe cotas do TRXF11 como parte da liquidação e o HRCO11 termina como comprador do imóvel.
O desenho chama atenção porque HOFC11 e HRCO11 compartilham as mesmas instituições de administração e gestão. Ambos são administrados pela Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários e geridos pela Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos.
A própria documentação levada aos cotistas identificou essa situação como potencial conflito de interesses. Por isso, investidores vinculados ou enquadrados em situação de conflito não participaram da apuração pertinente da deliberação.
A consulta formal encerrada em 21 de setembro aprovou tanto a alienação quanto a mudança da política de investimentos necessária para acomodar a nova composição patrimonial do HOFC11.
Parcela de R$ 25,3 milhões vence em 2030
A operação não estará totalmente convertida em recursos líquidos mesmo depois da transferência do imóvel. Ainda restam R$ 25,308 milhões a receber.
O vencimento contratual foi definido para 12 de junho de 2030, mas o HOFC11 informou que pretende antecipar esse fluxo mediante uma securitização. A estrutura estudada prevê a cessão definitiva dos créditos a uma companhia securitizadora, em modelo sem coobrigação de pagamento pelo fundo.
Nesse formato, o HOFC11 venderia o direito de receber a parcela futura e receberia antecipadamente um valor negociado no mercado. O preço efetivamente obtido dependerá, entre outros fatores, das condições financeiras no momento da securitização, da taxa exigida pelos investidores e dos custos associados à operação.
A administradora indicou expectativa de concluir a estruturação em aproximadamente 30 dias, mas não existe garantia de que a securitização ocorra exatamente nesse prazo ou nos termos inicialmente estimados.
Enquanto o crédito não for cedido ou pago, sua remuneração contratual permanece vinculada ao IPCA positivo mais juros de 9,20% ao ano.
A taxa nominal elevada torna o recebível relevante para o fundo, mas não deve ser confundida com retorno líquido garantido ao cotista. Eventual securitização poderá envolver deságio, despesas de estruturação e antecipação do fluxo a uma taxa de mercado.
CRI precisou ser reestruturado para liberar imóvel
A venda do Morumbi também dependia da solução da dívida que tinha o imóvel como garantia.
O edifício estava associado à 288ª série da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários da Opea Securitizadora. Os titulares dos CRIs aprovaram por unanimidade a estrutura necessária para permitir a alienação do ativo.
Entre as medidas aprovadas está uma amortização extraordinária correspondente a 40% do saldo dos certificados em até cinco dias úteis após o fechamento da transação. O acordo prevê ainda amortizações adicionais e o pré-pagamento progressivo do saldo remanescente conforme as cotas do TRXF11 recebidas pelo HOFC11 sejam monetizadas.
A garantia que recaía sobre a nua-propriedade do Edifício Morumbi também foi substituída. Em seu lugar, foram vinculadas 576.800 cotas do Citadel I Fundo de Investimento Imobiliário.
Nos documentos da operação, essas cotas foram consideradas a um valor patrimonial de R$ 150,49 cada, o que representa aproximadamente R$ 86,8 milhões.
A mudança permitiu retirar o imóvel da estrutura de garantias sem exigir a quitação imediata de todo o passivo. Na prática, o HOFC11 substituiu um ativo imobiliário físico por ativos financeiros também no lado da garantia da dívida.
Esse mecanismo ajuda a explicar por que o valor bruto de R$ 90,909 milhões da venda não deve ser interpretado como caixa livre disponível para distribuição. Parte dos ativos recebidos está conectada à redução do endividamento e à reorganização patrimonial do fundo.
Morumbi estava 88% ocupado
Antes da venda, o Edifício Morumbi era um dos dois principais imóveis físicos mantidos pelo HOFC11.
O relatório gerencial de agosto registrava 9.782 metros quadrados de área locável própria no empreendimento e vacância física de aproximadamente 11,6%, o que corresponde a uma ocupação próxima de 88,4%.
O edifício está localizado na Avenida Morumbi, 8.234, na região da Chucri Zaidan, um dos principais eixos de escritórios corporativos de São Paulo. O ativo possui quatro pavimentos, estrutura de estacionamento e sistemas próprios de climatização e geração de energia.
No encerramento de agosto, o HOFC11 informava cota patrimonial de R$ 64,25 e cota de mercado de R$ 34,30, evidenciando um desconto expressivo da negociação em bolsa frente ao patrimônio contábil.
O relatório também informava valor de mercado de R$ 126,4 milhões e 3.599.115 cotas emitidas. Esses números, porém, apresentam uma diferença aritmética relevante: multiplicar R$ 34,30 pelas 3.599.115 cotas resulta em aproximadamente R$ 123,45 milhões, e não R$ 126,4 milhões.
Por essa razão, comparações entre o preço da venda do Morumbi e o valor de mercado total do fundo dependem da referência adotada. Utilizando exclusivamente a cotação de R$ 34,30 e a quantidade de cotas divulgadas no mesmo relatório, os R$ 90,909 milhões da operação equivaleriam a aproximadamente 73,6% do valor obtido pela multiplicação desses dois dados. Usando os R$ 126,4 milhões informados diretamente pela administradora, a proporção seria próxima de 71,9%.
A divergência não altera os termos da venda, mas recomenda cautela na comparação entre valor do ativo e capitalização de mercado do fundo.
HOFC11 acelera transformação da carteira
A saída do Morumbi faz parte de um movimento mais amplo de reciclagem e redução da exposição direta do HOFC11 a lajes corporativas.
O fundo também vem conduzindo a alienação do Edifício Birmann 20 e já carrega na carteira as 576.800 cotas do Citadel I FII recebidas em operação anterior. Além disso, utiliza programa de recompra de cotas em um período no qual o valor de mercado permanece bastante abaixo do patrimônio contábil.
A venda do Morumbi reforça essa transformação. Depois da transferência, o risco econômico do fundo deixa de depender apenas de aluguel, vacância e valorização de imóveis e passa a incorporar de maneira crescente cotas de outros FIIs, créditos parcelados e operações de monetização desses ativos.
No caso específico do Morumbi, há três etapas distintas para acompanhar após a venda: a negociação das 694.999 cotas do TRXF11 recebidas na transação, a amortização do CRI associado ao imóvel e a eventual securitização dos R$ 25,308 milhões com vencimento em 2030.
O preço de R$ 90,909 milhões, portanto, representa o valor contratual da alienação, mas não corresponde a um ingresso equivalente e imediato de caixa no HOFC11.
A operação transforma um imóvel físico em uma cesta de ativos financeiros, reduz a exposição direta às lajes corporativas e transfere para os próximos meses e anos parte relevante da geração efetiva de liquidez. O resultado econômico final para o fundo dependerá de quanto conseguirá realizar pelas cotas recebidas, das condições da securitização e do custo das obrigações vinculadas à estrutura financeira do Morumbi.
Fontes:
Hedge Investments — Fato Relevante de 23 de setembro de 2026 sobre a conclusão da alienação do Edifício Morumbi
Hedge Investments — Proposta da Administradora para Assembleia Geral Extraordinária de setembro de 2026
Hedge Investments — Assembleia Geral Extraordinária de 21 de setembro de 2026
Hedge Investments — Fato Relevante sobre a anuência dos titulares dos CRIs da 288ª série
Hedge Investments — Relatório Gerencial de agosto de 2026
Hedge Investments — Fato Relevante de julho de 2026 sobre a proposta de alienação do Edifício Morumbi
