O Santander passou a financiar até 90% do valor do imóvel, em uma mudança que reduz pela metade a entrada exigida em parte das operações de crédito habitacional e acirra a disputa entre grandes bancos pela concessão de financiamento imobiliário no Brasil. Na prática, a medida permite que o comprador de um imóvel de R$ 300 mil desembolse R$ 30 mil de entrada, em vez dos R$ 60 mil normalmente exigidos em contratos com financiamento de até 80%. A aprovação, porém, não será automática e dependerá da análise do perfil do cliente, da renda, do relacionamento com o banco e das características do imóvel.
A nova condição mira um dos principais entraves para a compra da casa própria: a necessidade de acumular uma entrada elevada antes da contratação do crédito. Para famílias com renda suficiente para pagar as parcelas, mas sem poupança acumulada para bancar 20% do imóvel, o financiamento imobiliário de até 90% pode antecipar a decisão de compra.
O movimento também reforça a competição no setor bancário. O Bradesco (BBDC4) trabalha, no crédito habitacional tradicional, com financiamento de até 80% do valor do imóvel, mas pode chegar excepcionalmente a 90%, conforme avaliação do cliente, do imóvel e dos critérios de crédito. O Banco do Brasil (BBAS3), por sua vez, financia até 80% do valor de avaliação de imóveis urbanos, novos ou usados, para correntistas pessoas físicas.
Apesar do efeito positivo sobre o acesso ao crédito, financiar uma parcela maior do imóvel aumenta o saldo devedor e, consequentemente, o volume de juros pagos ao longo do contrato. Por isso, a redução da entrada pode facilitar a compra no curto prazo, mas exige atenção ao custo total da dívida.
Entrada menor muda a conta para quem quer comprar imóvel
A principal mudança para o comprador está no desembolso inicial. Em um financiamento imobiliário tradicional de até 80% do valor do imóvel, o cliente precisa pagar 20% de entrada. Com a nova condição do Santander, esse percentual pode cair para 10%, desde que a operação seja aprovada dentro dos critérios do banco.
No exemplo de um imóvel de R$ 300 mil, a diferença é relevante. A entrada de R$ 60 mil cai para R$ 30 mil. Em imóveis de valor mais alto, o impacto cresce. Em uma unidade de R$ 500 mil, a entrada de 20% equivaleria a R$ 100 mil. Com financiamento de até 90%, o valor inicial poderia cair para R$ 50 mil.
Essa redução pode atender principalmente compradores de primeira viagem, famílias em processo de formação patrimonial e clientes com renda estável, mas dificuldade para acumular poupança. Em grandes centros urbanos, onde o preço dos imóveis pressiona o orçamento, a entrada costuma ser uma das barreiras mais difíceis de superar.
Além da entrada, a compra de um imóvel envolve despesas adicionais, como escritura, registro, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, avaliação, seguros, mudança e eventuais reformas. Ao exigir menos capital próprio no início da operação, o financiamento imobiliário de até 90% pode preservar parte da reserva financeira do comprador para esses custos paralelos.
Aprovação não será automática
A oferta do Santander não significa liberação irrestrita de crédito. Cada solicitação será analisada individualmente, de acordo com o perfil do cliente, o imóvel, a renda, o relacionamento com o banco e os parâmetros internos de risco da instituição.
A análise deve considerar a capacidade de pagamento do comprador, o comprometimento da renda mensal, o histórico de crédito, a estabilidade financeira e as garantias da operação. O imóvel também precisa se enquadrar nos critérios do banco, uma vez que funciona como garantia do financiamento.
Na prática, o limite de até 90% tende a ser direcionado a clientes considerados de menor risco. Compradores com renda comprovada, bom histórico de pagamento, relacionamento bancário mais sólido e menor nível de endividamento devem ter mais chance de aprovação.
Esse filtro é importante porque, ao reduzir a entrada, o banco aumenta sua exposição ao risco. Quando o cliente aporta menos recursos próprios na compra, a instituição financia uma fatia maior do bem e assume uma margem menor de proteção em caso de inadimplência ou desvalorização do imóvel.
Custo total do financiamento pode aumentar
A entrada menor tem efeito imediato sobre o acesso ao crédito, mas também eleva o valor financiado. Quanto maior o saldo devedor, maior tende a ser o custo total do contrato ao longo dos anos.
Em financiamentos imobiliários, o prazo pode se estender por décadas. Por isso, uma diferença aparentemente simples no valor financiado pode resultar em impacto expressivo no total pago em juros, seguros e encargos. O comprador que financia 90% do imóvel assume uma dívida inicial maior do que aquele que financia 80%.
Esse ponto exige planejamento. A parcela mensal precisa caber no orçamento não apenas no momento da contratação, mas durante todo o ciclo do financiamento. Mudanças de renda, aumento de despesas familiares, desemprego, inflação e imprevistos podem afetar a capacidade de pagamento.
Para avaliar a operação, o consumidor deve observar o Custo Efetivo Total, que inclui taxa de juros, seguros obrigatórios, tarifas e demais encargos. Comparar apenas a prestação inicial pode levar a uma leitura incompleta do compromisso financeiro assumido.
Santander amplia disputa no crédito habitacional
A decisão do Santander ocorre em um mercado estratégico para os bancos. O financiamento imobiliário é uma linha de longo prazo, com garantia real e potencial de fidelização do cliente. Ao contratar crédito habitacional, o comprador tende a manter relacionamento prolongado com a instituição financeira.
Essa relação abre espaço para outros produtos, como conta corrente, cartão, seguros, previdência, investimentos e soluções de pagamento. Por isso, os grandes bancos disputam não apenas a operação de crédito, mas também o relacionamento com o cliente ao longo de muitos anos.
Ao oferecer financiamento imobiliário de até 90%, o Santander tenta ampliar sua atratividade em um segmento sensível ao valor da entrada. A condição pode se tornar um diferencial competitivo, especialmente para consumidores que já possuem renda compatível com a prestação, mas não conseguiram reunir os 20% tradicionalmente exigidos.
O movimento também pode pressionar concorrentes a revisar suas políticas comerciais em casos específicos. Mesmo que o limite de 90% não seja aplicado de forma ampla, a possibilidade de aprovação pode influenciar a comparação feita pelo comprador no momento de escolher o banco.
Bradesco e Banco do Brasil mantêm limite tradicional de 80%
No Bradesco (BBDC4), o financiamento habitacional tradicional trabalha atualmente com limite de até 80% do valor do imóvel. O banco pode, em casos excepcionais, financiar até 90%, mas a concessão depende da avaliação do perfil do cliente, do imóvel e de outros critérios de crédito.
O Banco do Brasil (BBAS3) também opera com limite de até 80% do valor de avaliação de imóveis urbanos, novos ou usados, para correntistas pessoas físicas. A instituição contempla imóveis de R$ 20 mil a R$ 5 milhões, com prazo de até 420 meses, carência de até 6 meses e taxas a partir de 4% ao ano no programa Minha Casa, Minha Vida.
A comparação mostra que a diferença entre os bancos não está apenas na taxa de juros. Percentual financiável, prazo, carência, relacionamento, perfil do imóvel e exigência de entrada também pesam na decisão do comprador.
Para quem busca crédito habitacional, a simulação em diferentes bancos continua sendo essencial. Duas propostas com prestações parecidas podem ter custos totais diferentes, dependendo da taxa, do prazo, dos seguros, das tarifas e do sistema de amortização.
Minha Casa, Minha Vida segue como referência para renda menor
A ampliação do financiamento imobiliário pelo Santander ocorre em paralelo ao papel do Minha Casa, Minha Vida, programa que segue como uma das principais portas de entrada para famílias de menor renda no mercado habitacional.
No Banco do Brasil (BBAS3), por exemplo, as taxas informadas partem de 4% ao ano dentro do programa, conforme as condições aplicáveis. Esse tipo de linha costuma contar com regras próprias, faixas de renda, subsídios e critérios específicos de enquadramento.
A oferta do Santander tende a alcançar um público diferente em parte das operações: compradores com renda suficiente para assumir o financiamento, mas sem liquidez para pagar uma entrada mais alta. Esse grupo pode estar fora das faixas mais subsidiadas ou buscar imóveis em valores superiores aos limites mais comuns dos programas habitacionais.
Mesmo assim, a lógica é parecida em um ponto central: reduzir a barreira de acesso à compra do imóvel. No caso do Minha Casa, Minha Vida, isso ocorre por meio de subsídios, taxas menores e condições específicas. No financiamento de até 90%, o efeito vem da diminuição do valor exigido na entrada.
Mercado imobiliário pode ganhar fôlego com entrada menor
Para o mercado imobiliário, a medida pode ampliar o número de potenciais compradores aptos a fechar negócio. Incorporadoras, construtoras, imobiliárias e corretores acompanham de perto mudanças nas condições de crédito, já que a disponibilidade de financiamento influencia diretamente a velocidade das vendas.
Quando o comprador não consegue reunir a entrada, a negociação costuma ficar travada, mesmo que a renda mensal permita assumir as prestações. A possibilidade de financiar até 90% do imóvel pode destravar parte dessa demanda.
O impacto, porém, dependerá do alcance real da política. Se o Santander restringir a aprovação a clientes de perfil muito qualificado, o efeito sobre o volume de operações será mais limitado. Se a concessão ganhar escala, a medida pode aumentar a competição no crédito imobiliário e estimular novas condições em outros bancos.
O ambiente macroeconômico também seguirá determinante. Juros, renda, emprego, inflação, confiança do consumidor e preço dos imóveis influenciam a disposição das famílias para assumir dívida de longo prazo. Entrada menor ajuda, mas não elimina o peso das parcelas no orçamento.
Decisão exige planejamento do comprador
Para o consumidor, a nova condição deve ser analisada como uma alternativa de acesso ao imóvel, não como uma redução do custo da compra. A entrada menor facilita a contratação, mas aumenta o valor financiado e pode elevar o total pago ao banco ao longo do contrato.
Antes de fechar a operação, o comprador deve comparar cenários com diferentes percentuais de entrada. Uma simulação com 10%, 15% e 20% de entrada pode mostrar a diferença no valor da prestação, no saldo devedor e no custo final do financiamento.
Também é importante manter reserva financeira após a compra. Assumir um financiamento imobiliário de longo prazo sem margem de segurança pode aumentar o risco de inadimplência diante de imprevistos.
A recomendação vale principalmente para famílias que pretendem usar quase toda a poupança disponível na entrada. Embora a nova condição reduza o desembolso inicial, o comprador ainda terá despesas com documentação, tributos, mudança, condomínio e manutenção do imóvel.
Crédito imobiliário vira frente de disputa entre bancos
A decisão do Santander reforça a relevância do financiamento imobiliário na estratégia dos grandes bancos. Em um mercado de crédito competitivo, reduzir a entrada pode ser uma forma de atrair clientes com bom perfil de renda e potencial de relacionamento de longo prazo.
Para o comprador, a mudança amplia as alternativas disponíveis, mas exige comparação criteriosa entre bancos. A melhor proposta não será necessariamente a que financia o maior percentual do imóvel, e sim aquela que combina entrada viável, prestação sustentável, menor custo total e condições adequadas ao orçamento familiar.
O financiamento imobiliário de até 90% pode acelerar a compra da casa própria para parte dos consumidores. Ao mesmo tempo, transfere ao cliente a responsabilidade de avaliar se a dívida maior compensa a redução do desembolso inicial.
No centro dessa equação está o equilíbrio entre acesso e risco. A entrada menor pode aproximar o comprador do imóvel, mas o peso do contrato seguirá definido pela renda, pelo prazo, pelos juros e pela capacidade de manter o pagamento em dia ao longo dos anos.
