O Capitânia Logística Fundo de Investimento Imobiliário (CPLG11) assinou um memorando de entendimentos para vender todos os imóveis que atualmente compõem seu portfólio por um preço estimado de R$ 958,64 milhões. A operação envolve três centros logísticos ocupados por Mercado Livre e Amazon, soma 182.475 metros quadrados de área bruta locável pertencente ao fundo e, se concluída nas condições projetadas pela gestão, pode gerar resultado líquido de aproximadamente R$ 121,2 milhões, equivalente a R$ 2,15 por cota.
O negócio representa uma mudança relevante na estrutura do CPLG11 porque não se limita à venda de um imóvel específico. Os três ativos imobiliários do fundo fazem parte da transação: CPLG Meli Imigrantes, em São Bernardo do Campo; CPLG Meli Jacareí, no interior paulista; e CPLG Amazon SJP, em São José dos Pinhais, na Região Metropolitana de Curitiba. O primeiro já está concluído e em operação, enquanto os outros dois permanecem em desenvolvimento. Todos estão integralmente locados.
O comprador é o BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário (BTLG11), que também comunicou ao mercado a assinatura de memorando para a potencial aquisição dos três empreendimentos. O acordo ainda não representa a conclusão definitiva da venda. Entre as condições necessárias estão diligência satisfatória do comprador, assinatura dos documentos definitivos, aprovações internas e análise do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).
CPLG11 receberá 70% do preço no fechamento
A estrutura financeira prevê que R$ 671,05 milhões, equivalentes a 70% do preço estimado, sejam pagos em dinheiro na data de fechamento. Os R$ 287,59 milhões restantes, ou 30% da operação, ficarão para uma segunda etapa e deverão ser desembolsados em até 12 meses, conforme o cumprimento das condições relacionadas a cada um dos três empreendimentos.
No caso dos projetos ainda em construção, a contagem do prazo depende de marcos como obtenção do habite-se, aceite definitivo do inquilino e conclusão das pendências relevantes da obra. O CPLG11 continuará responsável por determinadas obrigações relacionadas à entrega dos empreendimentos até que essas condições sejam satisfeitas. Para o Meli Imigrantes, que já está pronto e funcionando, o prazo para o pagamento da parcela restante será contado a partir do fechamento da transação.
A parcela de R$ 287,59 milhões terá correção pela variação positiva do IPCA e será acrescida de juros de 6% ao ano. O valor de R$ 958,64 milhões divulgado como preço estimado não incorpora essa correção futura, o que significa que o total nominal efetivamente recebido poderá ser superior caso a operação seja concluída e os pagamentos ocorram conforme o cronograma projetado.
A Capitânia estima receber os 70% iniciais em setembro de 2026. O cronograma apresentado prevê a entrega do Amazon SJP em janeiro de 2027 e do Meli Jacareí em maio de 2027. A parcela remanescente referente ao Meli Imigrantes está projetada para setembro de 2027, enquanto os pagamentos finais ligados aos empreendimentos de São José dos Pinhais e Jacareí poderão avançar, respectivamente, até janeiro e maio de 2028.
Diferença entre preço de venda e investimento chega a R$ 218,7 milhões
Os três imóveis representam investimento total estimado em R$ 739,9 milhões, considerando também aportes que ainda precisarão ser realizados nos empreendimentos em desenvolvimento. Diante do preço de R$ 958,6 milhões, a diferença bruta é de aproximadamente R$ 218,7 milhões.
Isso significa que o valor de venda projetado está cerca de 29,6% acima do investimento total considerado pela gestora. A diferença bruta, porém, não corresponde ao ganho que ficará integralmente com o CPLG11. O próprio fundo estima aproximadamente R$ 97,5 milhões em custos da operação, renda mínima garantida e outros ajustes previstos no memorando.
Depois dessas deduções, o resultado líquido esperado cai para R$ 121,2 milhões. O montante corresponde a aproximadamente 55% da diferença bruta de R$ 218,7 milhões e representa cerca de 16,4% do investimento de R$ 739,9 milhões considerado para os três projetos. Pela base de 56,36 milhões de cotas utilizada pela administração, o resultado equivale a R$ 2,15 por cota.
Outro indicador apresentado pela gestão é a taxa interna de retorno, estimada em 43,6% ao ano para o ciclo. O percentual é uma projeção da Capitânia calculada a partir dos termos atualmente previstos no memorando e não constitui retorno garantido ao cotista, já que a venda ainda depende do cumprimento das condições precedentes e pode sofrer ajustes antes dos contratos definitivos.
Valor patrimonial pode passar de R$ 10,71 para R$ 12,86 por cota
A incorporação do resultado projetado produziria uma alteração relevante no patrimônio do CPLG11. Considerando como ponto de partida os dados de 31 de julho, o fundo tinha patrimônio líquido de aproximadamente R$ 603,6 milhões e valor patrimonial de R$ 10,71 por cota.
A estimativa apresentada pela administração indica patrimônio de cerca de R$ 724,9 milhões depois da operação. Pela mesma quantidade de cotas, o valor patrimonial passaria para R$ 12,86, incremento de R$ 2,15 e avanço de aproximadamente 20,1%. A coincidência entre o aumento do valor patrimonial e o resultado líquido por cota decorre justamente da incorporação estimada dos R$ 121,2 milhões de ganho ao patrimônio.
Essa fotografia, no entanto, é ilustrativa. Depois da venda, a composição dos ativos mudará radicalmente. Os imóveis deixarão o balanço e serão substituídos inicialmente por caixa, ativos financeiros e valores a receber do comprador. A gestão passará então a enfrentar uma nova etapa: decidir como realocar centenas de milhões de reais sem destruir o retorno obtido no desinvestimento.
A própria Capitânia afirma que pretende avaliar tanto novas aquisições de imóveis logísticos quanto oportunidades em cotas de outros fundos imobiliários negociadas no mercado. Enquanto não encontrar ativos considerados adequados, parte dos recursos poderá permanecer aplicada em instrumentos líquidos, aproveitando o nível elevado dos juros reais.
Venda muda também a projeção de dividendos
A transação pode ter efeito mais imediato sobre os rendimentos distribuídos pelo CPLG11. No material apresentado durante a quinta emissão de cotas, a projeção original indicava distribuição acumulada de R$ 2,82 por cota entre maio de 2026 e março de 2028. Depois do memorando de venda, a gestora elevou esse guidance para R$ 3,32 no mesmo período.
São R$ 0,50 adicionais por cota, aumento de 17,7% sobre a projeção anterior. Considerando a quantidade de cotas indicada pelo fundo, a diferença representa aproximadamente R$ 28,2 milhões de distribuições adicionais ao conjunto dos investidores ao longo do período analisado.
A principal mudança está no cronograma. A projeção anterior previa pagamento de R$ 0,12 por cota até dezembro de 2027 e aumento para R$ 0,14 a partir de janeiro de 2028. O novo guidance considera R$ 0,13 em setembro de 2026 e R$ 0,15 mensais a partir de outubro, patamar que deverá permanecer por 18 meses segundo a estimativa não vinculante divulgada pela gestão.
Com isso, o pagamento mensal de R$ 0,15 seria alcançado 15 meses antes do cronograma anterior e ainda ficaria acima dos R$ 0,14 previstos originalmente para 2028. A Capitânia calcula que R$ 0,15 por mês corresponderiam a um dividend yield anualizado de aproximadamente 16,8% tomando como referência o valor patrimonial de R$ 10,71 registrado em julho. O fundo ressalta que se trata de guidance, e não de promessa de distribuição.
Dois dos três galpões ainda estão em construção
O maior empreendimento da operação é o CPLG Meli Jacareí, locado ao Mercado Livre. O fundo detém participação de 83% no projeto e possui 111.433 metros quadrados de ABL própria. O ativo está em obras e representa sozinho cerca de 61% dos 182.475 metros quadrados de área própria incluídos no negócio.
O CPLG Amazon SJP, locado à Amazon em São José dos Pinhais, possui 46.743 metros quadrados de ABL própria do fundo e participação de 77%. Também está em construção. Já o Meli Imigrantes, em São Bernardo do Campo, possui 24.299 metros quadrados pertencentes ao CPLG11, participação de 32% e é o único dos três empreendimentos já concluído e em operação.
Somadas as áreas totais dos condomínios, incluindo as participações pertencentes a terceiros, os três projetos alcançam 269.888 metros quadrados. A parcela econômica do CPLG11 corresponde aos 182.475 metros quadrados utilizados na operação.
Na perspectiva do comprador, a aquisição acrescentará imóveis logísticos de padrão AAA ocupados por duas das maiores companhias de comércio eletrônico do mundo. O BTLG11 apresentou a transação com cap rate próximo de 9% e rendimento médio estimado em aproximadamente 12,6% ao longo dos 24 meses seguintes, considerando a estrutura projetada para o negócio. Nos ativos em desenvolvimento, os recursos desembolsados pelo comprador deverão ser remunerados enquanto as obras não forem concluídas.
Operação encerra segundo ciclo de investimentos do CPLG11
A Capitânia descreve a potencial alienação como o encerramento do segundo ciclo de investimento e desinvestimento do fundo. Caso a operação seja concluída, o CPLG11 terá alienado sete ativos em menos de três anos, somando aproximadamente R$ 1,7 bilhão em vendas e R$ 223,1 milhões de ganho de capital.
A transação atual responderia por mais da metade desse histórico. Os R$ 958,6 milhões representam aproximadamente 56% dos R$ 1,7 bilhão de desinvestimentos mencionados pela gestora. Já o resultado estimado de R$ 121,2 milhões equivale a cerca de 54% dos R$ 223,1 milhões de ganho de capital acumulado que o fundo projeta atingir depois do fechamento.
A decisão de vender os ativos antes mesmo da conclusão de dois projetos também está ligada ao custo do capital. A administração havia estudado a utilização de aproximadamente R$ 227 milhões em alavancagem para financiar o desenvolvimento de Jacareí e São José dos Pinhais. Segundo a gestora, os termos negociados para a venda tornaram mais atrativo realizar o ganho agora do que carregar as obras utilizando dívida.
Esse é o ponto que passa a concentrar a atenção do cotista. Se o negócio superar as etapas de diligência, documentos definitivos, aprovações internas e Cade, o CPLG11 deixará de ser temporariamente um fundo cujo patrimônio está concentrado em três grandes ativos logísticos para se tornar uma estrutura com forte posição de caixa e valores a receber. A venda pode cristalizar um ganho relevante; o desafio seguinte será encontrar ativos capazes de reinvestir esse capital sem reduzir de forma permanente a geração de renda que sustenta os dividendos.
Fontes:
Capitânia Logística FII – fato relevante e Anexo A sobre a venda do portfólio logístico, estrutura de pagamento, resultado estimado, patrimônio e guidance de dividendos
BTG Pactual Logística FII – comunicado ao mercado sobre a aquisição potencial dos três ativos logísticos e condições econômicas previstas para a operação
B3 FNET – documentos regulatórios divulgados pelo CPLG11 e pelo BTLG11 em setembro de 2026
