A reforma tributária e outras mudanças aprovadas nos últimos anos estão obrigando famílias e empresários a refazer as contas antes de criar ou manter uma holding patrimonial. Estruturas que durante muito tempo foram apresentadas como uma solução quase automática para organizar imóveis, antecipar sucessões e reduzir conflitos entre herdeiros passaram a exigir uma análise mais ampla, porque as regras de tributação da renda, das heranças e das operações imobiliárias mudaram ao mesmo tempo.
O ponto principal é que não existe uma resposta universal. Uma holding pode continuar sendo eficiente para uma família com vários imóveis, participações societárias e necessidade de organizar a sucessão, mas também pode aumentar custos contábeis, obrigações fiscais e despesas de manutenção quando criada apenas pela expectativa de pagar menos imposto. Em alguns casos, manter os bens diretamente na pessoa física continua sendo mais simples e até mais barato.
A discussão ganhou força em 2026 porque várias mudanças deixaram de ser apenas projetos. A tributação de dividendos para pessoas físicas já está em vigor, a reforma do consumo entrou no ano de testes do IBS e da CBS, novas normas gerais para o ITCMD foram sancionadas em janeiro e o Supremo Tribunal Federal retomou uma controvérsia que pode influenciar diretamente o custo de colocar imóveis dentro de uma empresa.
O resultado é que o planejamento patrimonial passou a depender menos de fórmulas prontas e mais de cálculos específicos sobre renda, quantidade de imóveis, valor dos aluguéis, intenção de venda, número de herdeiros e prazo em que a família pretende manter os bens.
Dividendos mudaram uma das contas tradicionais das holdings
Uma das alterações mais relevantes ocorreu fora da reforma do consumo. Desde janeiro de 2026, a Lei nº 15.270 passou a prever retenção de 10% de Imposto de Renda quando uma mesma empresa paga a uma mesma pessoa física residente no Brasil mais de R$ 50 mil em lucros e dividendos no mesmo mês.
A retenção incide sobre o total pago no mês quando o limite é ultrapassado, e não apenas sobre a parcela que excede R$ 50 mil. A mudança é especialmente relevante para holdings familiares que concentram rendimentos de aluguéis, participações empresariais ou outros ativos e depois distribuem o resultado aos sócios.
Há ainda uma segunda camada. Pessoas físicas com rendimentos anuais superiores a R$ 600 mil passaram a estar sujeitas ao regime de tributação mínima das altas rendas, cuja alíquota cresce progressivamente até atingir 10% para rendimentos iguais ou superiores a R$ 1,2 milhão por ano. A legislação contém regras de compensação para evitar que a combinação entre a tributação da empresa e a da pessoa física ultrapasse determinados limites.
Na prática, isso significa que o antigo raciocínio de simplesmente concentrar renda numa pessoa jurídica e distribuir todo o lucro posteriormente precisa ser refeito. A conta deve considerar qual regime tributário será usado pela holding, quanto ela efetivamente pagará sobre sua atividade e de que forma o resultado chegará aos sócios.
Lucros relativos a resultados apurados até 2025 podem ter tratamento diferente quando a distribuição foi aprovada dentro dos prazos e condições estabelecidos na legislação. Por isso, misturar dividendos novos com resultados acumulados de exercícios anteriores também pode levar a conclusões incorretas.
IBS e CBS colocam o patrimônio imobiliário no centro da reforma
O segundo ponto de atenção está no novo sistema de tributação do consumo. A Lei Complementar nº 214 criou regras específicas para operações com imóveis e definiu situações em que até pessoas físicas podem ser enquadradas como contribuintes de IBS e CBS.
Isso não significa que todo proprietário que recebe aluguel passará a pagar os dois novos tributos.
Pela regra legal, uma pessoa física entra no regime regular em determinadas operações imobiliárias. No caso de locação, cessão ou arrendamento, a lei utiliza como referência receita anual superior a R$ 240 mil, valor sujeito a atualização pelo IPCA, e mais de três imóveis distintos. Há também hipóteses relacionadas ao número de imóveis vendidos e à venda de imóveis construídos pelo próprio contribuinte.
Uma pessoa que possui um apartamento alugado, portanto, não se transforma automaticamente em contribuinte do IBS e da CBS apenas porque entrou em vigor a reforma tributária.
Por outro lado, famílias que possuem carteiras maiores de imóveis e concentram aluguéis relevantes precisarão fazer essa análise com mais cuidado. A diferença entre manter o patrimônio na pessoa física ou transferi-lo para uma empresa pode mudar quando a atividade passa a ter características econômicas suficientes para ser alcançada pelo novo regime.
A legislação também criou tratamento específico para o mercado imobiliário. Em regra, as alíquotas de IBS e CBS aplicáveis às operações do setor têm redução de 50% em relação à alíquota padrão. Para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a redução é de 70%.
Esses percentuais não representam a alíquota final efetiva. Eles são reduções aplicadas sobre as alíquotas de referência que serão definidas dentro da implementação do novo sistema.
2026 ainda é um ano de teste
Outra fonte de confusão é tratar o impacto integral do IBS e da CBS como se já estivesse ocorrendo neste ano.
Em 2026, a CBS está sendo testada com alíquota de 0,9% e o IBS com 0,1%. Para contribuintes que cumprem corretamente as obrigações acessórias previstas na legislação, a sistemática foi desenhada de modo a não produzir aumento de carga decorrente dessas alíquotas de teste.
A mudança ganha peso progressivamente a partir de 2027. A CBS substitui PIS e Cofins, enquanto a implantação integral do IBS ocorre gradualmente até 2033, quando termina a transição de ICMS e ISS.
Para uma holding criada agora com intenção de permanecer durante décadas, porém, olhar apenas para 2026 seria um erro. A decisão precisa considerar o regime que estará em vigor quando a estrutura estiver plenamente operacional, e não apenas o período experimental deste ano.
É justamente por isso que alguns planejamentos antes considerados eficientes estão sendo revistos mesmo antes de o novo sistema estar completamente implantado.
ITCMD ficou obrigatoriamente progressivo, mas não houve aumento nacional automático
Outro ponto que costuma aparecer de maneira imprecisa nas discussões sobre holdings é o ITCMD, imposto estadual cobrado sobre heranças e doações.
A Emenda Constitucional nº 132, aprovada em 2023, tornou obrigatória a progressividade das alíquotas em razão do valor transmitido. A Lei Complementar nº 227, sancionada em janeiro de 2026, definiu normas gerais para essa progressividade e estabeleceu que ela deve considerar o valor do quinhão, legado ou doação recebido.
Isso não significa, porém, que o ITCMD tenha simplesmente “aumentado no Brasil” em 2023.
O imposto continua sendo estadual. Cada Estado e o Distrito Federal estabelecem suas próprias alíquotas dentro das regras constitucionais e do teto definido pelo Senado. O limite máximo nacional continua em 8%.
Na prática, algumas famílias poderão pagar mais à medida que os Estados adaptarem suas legislações e criarem faixas progressivas. Outras já vivem em unidades da Federação que aplicavam progressividade anteriormente. Por isso, uma análise sucessória precisa considerar a legislação específica do Estado envolvido.
A reforma também fechou algumas possibilidades de escolha artificial do local de tributação. Para determinados bens móveis e direitos, o imposto passou a seguir regras de competência relacionadas ao domicílio do falecido ou do doador, enquanto imóveis continuam vinculados ao Estado em que estão localizados.
Esse conjunto de mudanças aumenta o incentivo para famílias com patrimônio elevado anteciparem a discussão sucessória, mas não significa que doar tudo imediatamente ou criar uma holding seja necessariamente a melhor saída.
Holding pode organizar sucessão sem eliminar ITCMD
Uma das vantagens mais conhecidas de uma holding familiar está na possibilidade de transformar um conjunto de imóveis e outros bens em participações societárias.
Em vez de os herdeiros receberem individualmente cada imóvel, podem receber quotas ou ações da empresa. Isso facilita a divisão do patrimônio, a definição de regras de administração e a manutenção de determinados ativos sob controle conjunto.
Também é possível estabelecer usufruto, regras de voto, restrições à alienação e mecanismos de governança capazes de reduzir disputas depois da morte dos fundadores.
Isso, porém, não faz o ITCMD desaparecer.
A doação de quotas aos herdeiros continua sendo uma transmissão patrimonial e pode gerar o imposto. O ganho está principalmente na organização da sucessão, na previsibilidade e, dependendo da legislação e da avaliação utilizada, na estruturação eficiente da transferência.
A economia tributária, quando existe, precisa decorrer de uma estrutura real e juridicamente defensável. Criar uma sociedade sem atividade efetiva ou transferir patrimônio apenas para produzir uma vantagem fiscal artificial pode levar a questionamentos do Fisco.
STF decidirá questão que pode alterar custo de colocar imóveis na holding
Talvez o ponto mais importante neste momento esteja no Supremo Tribunal Federal.
O STF discute no Tema 1.348 se a imunidade de ITBI na transferência de imóveis para integralização do capital social de uma empresa depende ou não da atividade preponderante da companhia. A controvérsia é particularmente relevante para holdings imobiliárias, já que muitos municípios cobram o imposto quando entendem que a empresa tem como principal atividade compra, venda ou locação de imóveis.
O julgamento ainda não terminou.
O relator, ministro Edson Fachin, votou pela imunidade do ITBI na integralização do capital independentemente da atividade predominante da empresa, limitada ao valor efetivamente destinado ao capital social e ressalvadas situações de simulação ou fraude.
Até a interrupção do julgamento, outros quatro ministros haviam acompanhado essa posição. Gilmar Mendes e Flávio Dino apresentaram entendimento contrário, defendendo que empresas cuja atividade preponderante seja imobiliária não tenham direito à imunidade nesses casos.
Alexandre de Moraes pediu vista, interrompendo a análise.
O processo está programado para retornar ao plenário virtual entre 9 e 19 de outubro. Até que o julgamento seja concluído, não há uma tese definitiva do Supremo sobre esse ponto.
Para quem está pensando em transferir imóveis para uma holding agora, a decisão pode ter efeito econômico relevante. Dependendo do valor dos imóveis e da alíquota municipal do ITBI, a diferença pode representar dezenas ou centenas de milhares de reais.
Há ainda uma limitação já estabelecida pelo STF em julgamento anterior: a imunidade não alcança automaticamente o valor do imóvel que exceda o capital social efetivamente integralizado. Esse excesso pode ficar sujeito ao ITBI.
Fazer a conta exige comparar pessoa física e pessoa jurídica
A análise correta começa por uma pergunta simples: quanto custa manter o patrimônio como está e quanto custaria transferi-lo para uma empresa?
Na pessoa física, entram na conta o Imposto de Renda sobre aluguéis, ganho de capital numa eventual venda, ITCMD na sucessão, custos de inventário e, dependendo da quantidade e do volume das operações, possível enquadramento futuro nas regras de IBS e CBS.
Na pessoa jurídica, precisam ser considerados regime tributário, IRPJ, CSLL, PIS e Cofins durante a transição, CBS e IBS no novo sistema, distribuição de dividendos, contabilidade obrigatória, registros societários e custos administrativos. Se houver transferência de imóveis, ainda existe a questão do ITBI e dos registros imobiliários.
Esse exercício pode produzir resultados muito diferentes conforme o patrimônio.
Uma família que recebe renda elevada de dezenas de imóveis possui uma realidade distinta daquela de um casal com dois apartamentos alugados. Da mesma forma, um empresário com vários herdeiros e participações societárias complexas pode ter motivos de governança para criar uma holding mesmo que a economia tributária seja pequena.
O inverso também ocorre. Uma pessoa com poucos bens pode criar uma empresa em busca de economia e descobrir que honorários contábeis, obrigações acessórias, impostos e custos de transferência consomem qualquer vantagem projetada.
Proteção patrimonial não significa patrimônio intocável
Outro argumento frequentemente utilizado na venda de holdings é a chamada “blindagem patrimonial”.
O termo deve ser usado com cuidado.
Uma holding pode separar patrimônios, organizar riscos e estabelecer regras societárias, mas não torna os bens imunes a credores, decisões judiciais ou cobranças tributárias.
Em casos de fraude, confusão patrimonial, abuso da personalidade jurídica ou transferência de bens destinada a impedir o pagamento de obrigações legítimas, a estrutura pode ser desconsiderada judicialmente.
Por isso, proteção patrimonial legítima é diferente de ocultação de patrimônio.
Uma estrutura criada antes de qualquer problema, com finalidade econômica verdadeira, contabilidade regular e separação entre os bens da empresa e dos sócios tende a ter segurança muito maior do que uma holding montada às pressas depois do surgimento de uma dívida ou processo.
Reforma não acaba com holdings, mas encerra soluções prontas
A reforma tributária não torna as holdings patrimoniais inúteis. Elas continuam sendo instrumentos válidos para sucessão, organização de imóveis, centralização de participações societárias e definição de regras entre familiares.
O que mudou foi a quantidade de variáveis necessárias para decidir se vale a pena.
A tributação de dividendos passou a pesar no fluxo entre empresa e sócios. O ITCMD agora tem progressividade obrigatória, mas continua sujeito às alíquotas definidas pelos Estados. IBS e CBS criaram novas regras para o setor imobiliário e podem alcançar determinadas pessoas físicas. E o STF está a poucos dias de retomar um julgamento que poderá definir uma das principais despesas envolvidas na formação de holdings imobiliárias: o ITBI.
A decisão mais eficiente em 2026, portanto, não é perguntar simplesmente se “holding paga menos imposto”. É colocar lado a lado o patrimônio atual, a renda gerada pelos ativos, a expectativa de venda, o número de herdeiros, o Estado de residência, os municípios onde estão os imóveis e o horizonte de sucessão.
Só depois dessa conta é possível saber se criar uma empresa reduz custos, melhora a governança ou apenas transforma um patrimônio simples em uma estrutura mais cara e burocrática.
Fontes
Emenda Constitucional nº 132/2023 — reforma do sistema tributário.
Lei Complementar nº 214/2025 — regulamentação do IBS, da CBS e regras específicas para operações com imóveis.
Lei Complementar nº 227/2026 — normas gerais do ITCMD e regulamentação complementar da reforma tributária.
Lei nº 15.270/2025 — tributação de lucros e dividendos e tributação mínima das altas rendas a partir de 2026.
Receita Federal — regras de tributação de dividendos e implementação do IBS e da CBS em 2026.
Senado Federal — Resolução nº 9/1992, que fixa em 8% a alíquota máxima do ITCMD.
Supremo Tribunal Federal — Tema 1.348 da repercussão geral, sobre imunidade de ITBI na integralização de capital com imóveis.
Ministério da Fazenda — regras do regime específico de IBS e CBS para operações imobiliárias.
