O chamado aluguel consignado avançou no Congresso com a promessa de facilitar contratos para trabalhadores que possuem renda, mas enfrentam dificuldades para apresentar fiador, pagar seguro-fiança ou imobilizar dinheiro em uma caução. O mecanismo permite que aluguel e encargos da locação sejam descontados diretamente da folha de pagamento ou da remuneração disponível do inquilino, em modelo inspirado no crédito consignado.
A mudança, porém, é mais complexa do que a ideia de simplesmente substituir o fiador. Uma análise do texto efetivamente aprovado pela Câmara dos Deputados mostra que o Projeto de Lei 462/2011 não extingue nenhuma das garantias tradicionais e ainda contém uma alteração pouco destacada: a proposta revoga dispositivos que hoje proíbem a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
Na prática, portanto, o aluguel consignado pode ampliar as opções de garantia, mas o texto aprovado pela Câmara não assegura que fiador, caução e seguro-fiança deixarão de ser exigidos. Dependendo de como a redação chegar ao fim da tramitação, abre-se inclusive espaço jurídico para uma discussão oposta: se proprietários poderão combinar o consignado com outra garantia.
A Câmara aprovou o projeto em 12 de agosto de 2026. Na manhã desta sexta-feira, 21, a ficha oficial da proposição ainda registrava a matéria como “aguardando autógrafos” e “aguardando envio ao Senado Federal”. Isso significa que o aluguel consignado ainda não está em vigor e não pode ser apresentado ao consumidor como uma modalidade já incorporada definitivamente à legislação brasileira.
Aluguel poderá consumir até 30% da remuneração disponível
A redação aprovada estabelece que as consignações destinadas ao pagamento de aluguel e encargos locatícios não poderão exceder 30% da remuneração disponível do trabalhador. O projeto altera tanto a Lei do Inquilinato, de 1991, quanto a legislação que regulamenta os descontos consignados em folha.
O texto inclui expressamente a “consignação em folha de pagamento do empregado, servidor, aposentado ou pensionista” entre as modalidades de garantia previstas para contratos de aluguel. Para empregados regidos pela Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), a proposta altera a Lei 10.820/2003 para permitir que a autorização de desconto alcance também aluguel e encargos locatícios.
Hoje, a Lei 10.820 disciplina principalmente descontos relacionados a empréstimos, financiamentos, cartões de crédito e operações de arrendamento mercantil. A inclusão do aluguel transportaria parte da infraestrutura do consignado para o mercado de locação residencial.
A remuneração disponível não corresponde necessariamente ao salário bruto. A própria legislação define o conceito a partir da remuneração após determinadas consignações compulsórias. Essa diferença será importante para imobiliárias, empregadores e inquilinos calcularem a margem efetivamente disponível.
Se um trabalhador tiver remuneração disponível de R$ 5 mil, por exemplo, a consignação referente ao aluguel e aos respectivos encargos não poderá ultrapassar R$ 1,5 mil, segundo o limite de 30% estabelecido na proposta.
Casal poderá somar renda para atingir o valor do aluguel
O projeto procura resolver uma limitação óbvia desse teto permitindo que mais de um locatário participe da garantia consignada.
Assim, dois moradores poderão compor a garantia até atingir integralmente o aluguel e os encargos, desde que o desconto atribuído a cada um respeite individualmente sua margem consignável. A regra pode ser particularmente relevante para casais e famílias que dividem as despesas da residência.
O texto aprovado determina expressamente que a garantia poderá ser composta por mais de um locatário.
Isso diferencia o modelo de uma avaliação convencional baseada exclusivamente na renda do titular do contrato. Em tese, a imobiliária poderia contar com duas ou mais fontes de pagamento diretamente vinculadas às remunerações dos moradores.
Ao proprietário, a principal mudança é a previsibilidade. Em vez de depender de o inquilino receber o salário e posteriormente pagar o boleto, o valor seria retirado na origem e destinado ao pagamento da obrigação locatícia.
O fiador não vai acabar
Apesar do potencial para reduzir a necessidade do fiador tradicional, o texto aprovado não extingue a fiança.
Hoje, o artigo 37 da Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantia: caução, fiança, seguro-fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
O projeto aprovado acrescenta uma quinta: a consignação em folha.
Portanto, se o Senado mantiver a essência da proposta, o mercado passará a contar com uma alternativa adicional. Proprietários poderão preferir o consignado em determinados perfis de locatários, especialmente quando houver renda formal e margem disponível, enquanto outras modalidades continuarão sendo utilizadas quando o desconto em folha não for possível.
Autônomos, trabalhadores informais e pessoas sem renda consignável, por exemplo, não teriam a mesma facilidade de utilizar o mecanismo.
Há ainda situações em que o aluguel é superior ao limite disponível na folha. Nesses casos, mesmo um trabalhador formal pode não conseguir oferecer consignação suficiente para cobrir a obrigação integralmente.
Texto traz uma mudança ainda maior nas garantias de aluguel
Uma das alterações mais relevantes do projeto está justamente no ponto menos intuitivo para quem interpreta a proposta como o “fim do fiador”.
A legislação atual proíbe a utilização simultânea de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. O parágrafo único do artigo 37 determina que é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma garantia. O artigo 43, inciso II, vai além e classifica como contravenção penal exigir mais de uma modalidade em um único contrato de locação.
A redação aprovada pela Câmara revoga os dois dispositivos.
Esse ponto muda substancialmente a discussão.
Se essa redação sobreviver ao Senado e à eventual sanção presidencial, desapareceriam da Lei do Inquilinato as duas regras que atualmente impedem expressamente a acumulação de garantias. A consequência jurídica concreta ainda dependerá da interpretação da legislação resultante e dos contratos, mas a mudança pode abrir caminho para que o mercado discuta a combinação de diferentes garantias.
Por isso, dizer neste momento que o consignado necessariamente substituirá fiador, seguro-fiança ou caução vai além do que o projeto aprovado efetivamente estabelece.
A redação final dessa parte será especialmente importante para consumidores, imobiliárias e proprietários.
Câmara retirou possibilidade de usar FGTS como garantia
O texto também sofreu uma mudança relevante no próprio plenário.
Uma versão anterior previa a possibilidade de utilização da conta vinculada do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) como modalidade de garantia da locação.
A Câmara retirou essa hipótese.
A alteração partiu de emenda apresentada pela deputada Erika Kokay (PT-DF). No parecer aprovado, o relator Claudio Cajado (PP-BA) considerou que a exclusão preservaria a finalidade social do FGTS e reduziria o risco de comprometimento da reserva financeira do trabalhador.
O resultado é que o projeto que segue na tramitação cria o desconto do aluguel em folha, mas não permite utilizar automaticamente o saldo do FGTS como garantia do contrato.
Demissão também altera relação entre proprietário e inquilino
A perda do emprego é um dos principais riscos do aluguel consignado: se o pagamento depende do salário, a extinção do vínculo empregatício pode interromper a própria garantia.
A Câmara incluiu regras específicas para essa situação.
O texto estabelece que o inquilino poderá ficar dispensado da multa pela devolução antecipada do imóvel quando houver rescisão do contrato de trabalho e a locação estiver garantida pelo consignado, desde que o proprietário seja notificado por escrito com antecedência mínima de 30 dias.
Ao mesmo tempo, a proposta inclui entre as hipóteses que permitem ao proprietário exigir nova garantia a extinção, suspensão ou alteração do vínculo empregatício ou funcional — ou a cessação ou suspensão do benefício previdenciário — quando isso inviabilizar o desconto em folha.
A regra tenta equilibrar as duas pontas do contrato. O trabalhador que perde a fonte de renda poderá deixar o imóvel sem carregar necessariamente a multa de rescisão, mas o proprietário também ganha instrumentos para exigir outra garantia se o locatário decidir permanecer.
Inquilino não poderá simplesmente mandar parar o desconto
Outra diferença em relação ao pagamento convencional está no cancelamento.
Pelo texto aprovado, a consignação somente poderá ser suspensa mediante apresentação da rescisão do contrato de locação devidamente assinada pelo proprietário ou mediante acordo escrito entre locador e locatário.
A regra é fundamental para a utilidade da garantia. Se o inquilino pudesse interromper unilateralmente o desconto no mês seguinte à assinatura do contrato, o consignado perderia grande parte da segurança oferecida ao proprietário.
O empregador também entra formalmente nessa cadeia.
O projeto modifica legislação trabalhista recente para prever penalidade quando valores descontados a título de aluguel e encargos forem retidos indevidamente e não repassados. A redação prevê multa administrativa correspondente a 30% do valor retido e não transferido, sem prejuízo de outras consequências previstas na legislação.
Consignado facilita a garantia, mas não barateia necessariamente o aluguel
A principal transformação econômica do modelo tende a ocorrer no risco da locação, e não diretamente no preço do imóvel.
Um proprietário que hoje rejeita determinado candidato por falta de fiador ou por considerar insuficiente a garantia poderá enxergar de maneira diferente um contrato cujo pagamento seja descontado diretamente da remuneração.
Isso pode ampliar o número de pessoas aptas a entrar no mercado formal e reduzir gastos iniciais quando o consignado efetivamente substituir modalidades que têm custos relevantes.
Mas o mecanismo não aumenta automaticamente o número de apartamentos, casas ou terrenos disponíveis. Tampouco determina o preço dos aluguéis.
Oferta de imóveis, demanda local, renda, juros, localização e dinâmica demográfica continuam interferindo na formação dos preços.
Os dados habitacionais ajudam a dimensionar essa diferença. A Fundação João Pinheiro informou em junho que o déficit habitacional brasileiro caiu de 7,6% dos domicílios em 2023 para 7,4% em 2024, mas o chamado ônus excessivo com aluguel urbano continuou sendo o principal componente do déficit.
Ou seja, facilitar a aprovação cadastral e a garantia resolve uma barreira de entrada no contrato, mas não resolve o problema de famílias cuja renda já é insuficiente diante do valor cobrado pelo imóvel.
Há inclusive uma coincidência que merece atenção: a própria metodologia utilizada para medir o ônus excessivo do aluguel considera crítica a situação de famílias de menor renda que gastam mais de 30% da renda com moradia. O projeto, por sua vez, fixa em 30% da remuneração disponível o teto do aluguel consignável. Dados anteriores da Fundação João Pinheiro já mostravam o peso estrutural dessa despesa no déficit habitacional brasileiro.
O que precisa acontecer agora
A votação da Câmara não criou imediatamente o aluguel consignado.
O projeto ainda terá de concluir os procedimentos formais de envio e ser analisado pelo Senado. Os senadores poderão aprovar integralmente o texto, rejeitá-lo ou fazer alterações. Se houver mudanças, dependendo do caso, a matéria poderá retornar à Câmara antes de seguir para sanção ou veto presidencial.
Essa etapa será especialmente importante porque a proposta não trata apenas de uma nova maneira de pagar aluguel. Ela modifica pilares da Lei do Inquilinato, altera regras de consignação salarial, cria consequências para a perda do emprego, estabelece obrigações relacionadas ao repasse dos valores e revoga as atuais proibições de acumulação de garantias.
O potencial para diminuir a dependência do fiador existe. Para trabalhadores formais, servidores e beneficiários com renda suficiente, a folha de pagamento pode se transformar em uma garantia mais simples e previsível do que encontrar uma terceira pessoa disposta a colocar seu patrimônio em risco.
Mas, pelo texto que saiu da Câmara, falar em “fim do fiador” ainda é prematuro.
O que o Congresso começou a desenhar é algo potencialmente maior: uma reformulação do sistema de garantias do aluguel residencial brasileiro. E a definição de até onde essa mudança irá depender agora do Senado.
