A BrasilAgro (AGRO3) vendeu uma área da Fazenda Rio do Meio, em Correntina, no oeste da Bahia, por R$ 96,4 milhões em valor nominal. A operação envolve 2.592,97 hectares, dos quais 1.752,66 hectares são considerados úteis, e deverá gerar um ganho de R$ 51,5 milhões antes dos impostos no primeiro trimestre do exercício social de 2026/2027. A transação, anunciada pela companhia em 29 de setembro, volta a colocar em evidência uma das características centrais do modelo de negócios da empresa: a compra de propriedades rurais, o desenvolvimento produtivo dessas áreas e a posterior venda dos ativos quando a administração entende que parte relevante da valorização já pode ser capturada.
O preço acertado corresponde a 425 sacas de soja por hectare útil. Pelas referências consideradas no contrato, o negócio chega aos R$ 96,4 milhões em termos nominais, o equivalente a aproximadamente R$ 55 mil por hectare útil. Como parte do pagamento será recebida ao longo dos próximos anos, a BrasilAgro calcula que o valor presente da operação seja de R$ 78,8 milhões, ou aproximadamente R$ 45 mil por hectare útil. Mesmo depois desse desconto financeiro, o montante representa cerca de 2,9 vezes o valor contábil da área vendida, registrado em R$ 27,3 milhões.
Desse valor contábil, aproximadamente R$ 22,6 milhões correspondem ao custo de aquisição da área e outros R$ 4,7 milhões refletem investimentos realizados na propriedade, já descontada a depreciação. A diferença entre o valor carregado no balanço e o preço obtido na venda ajuda a mostrar como a valorização das terras constitui uma parcela importante do resultado econômico da BrasilAgro. A companhia estima uma taxa interna de retorno de 26,2% ao ano em reais e de 20,9% em dólares, índices que consideram o período de permanência da propriedade no portfólio, os investimentos realizados e os valores previstos no contrato de venda.
BrasilAgro já recebeu parte do pagamento
A BrasilAgro informou que já recebeu uma primeira parcela correspondente a 181.568,50 sacas de soja, aproximadamente 24% do volume previsto no contrato. Consideradas as referências financeiras utilizadas na operação, essa parcela equivale a R$ 21,1 milhões. O saldo remanescente, de 563.312 sacas, deverá ser quitado pelo comprador em quatro parcelas anuais, fazendo com que parte relevante do caixa relacionado à transação seja recebida ao longo dos próximos exercícios.
Esse cronograma de pagamento explica a diferença entre o valor nominal de R$ 96,4 milhões e os R$ 78,8 milhões calculados a valor presente. O primeiro número representa a soma financeira prevista no contrato sem o desconto do tempo, enquanto o segundo considera o fato de que uma parcela do dinheiro somente ingressará no caixa da companhia nos próximos anos. Para avaliar a operação em relação ao valor contábil atual da terra, o valor presente oferece uma comparação mais próxima da realidade econômica da venda.
Ainda assim, a distância entre os R$ 78,8 milhões a valor presente e os R$ 27,3 milhões registrados contabilmente permanece expressiva. É dessa diferença, ajustada pelos critérios contábeis e tributários aplicáveis à transação, que surge a expectativa de reconhecimento de R$ 51,5 milhões em ganho antes dos impostos. Esse resultado deve aparecer já no primeiro trimestre do exercício social iniciado em julho de 2026.
Fazenda Rio do Meio entrou no portfólio em 2020
Localizada em Correntina, uma das principais regiões agrícolas do oeste da Bahia, a Fazenda Rio do Meio foi adquirida pela BrasilAgro em janeiro de 2020. Na ocasião, a propriedade possuía aproximadamente 12,3 mil hectares e passou a integrar a estratégia de desenvolvimento de terras da companhia, que procura adquirir ativos rurais com potencial de valorização e aumentar seu valor por meio de investimentos, melhorias produtivas, infraestrutura e expansão da capacidade agrícola.
Ao longo dos anos seguintes, a fazenda passou por diferentes etapas de desenvolvimento e também por operações envolvendo parcelas das terras. No exercício encerrado em junho de 2026, a BrasilAgro chegou a registrar a retomada de 4.092 hectares da propriedade em decorrência do distrato de uma venda anterior. A incorporação dessa área novamente ao portfólio teve impacto relevante na avaliação dos imóveis rurais mantidos pela empresa e ajudou a elevar o valor total atribuído às propriedades.
Em 30 de junho de 2026, a companhia avaliava seu conjunto de terras em aproximadamente R$ 3,34 bilhões, aumento de 8,2% em relação ao exercício anterior. Do crescimento de R$ 252,2 milhões registrado nessa avaliação, cerca de R$ 109 milhões estavam relacionados justamente à retomada dos 4.092 hectares da Fazenda Rio do Meio. A venda anunciada agora representa uma nova etapa dentro desse processo de monetização do ativo.
Venda expõe diferença entre valor contábil e valor de mercado
Um dos aspectos mais importantes da transação está na diferença entre o preço obtido pela BrasilAgro e o valor pelo qual a área aparecia contabilizada. Os R$ 78,8 milhões calculados a valor presente correspondem a quase três vezes os R$ 27,3 milhões registrados no balanço. Na prática, a operação mostra que uma parcela da valorização das terras acumulada durante o período de desenvolvimento não aparece integralmente no valor contábil até que o ativo seja vendido.
Essa característica é relevante para compreender os resultados da BrasilAgro. Embora a companhia produza commodities agrícolas e esteja exposta a fatores como preços de soja, milho, algodão, cana-de-açúcar, câmbio, produtividade e condições climáticas, parte importante de sua estratégia está associada ao negócio imobiliário rural. A empresa procura comprar propriedades com potencial de transformação, elevar sua produtividade, desenvolver infraestrutura e vender essas áreas posteriormente por valores superiores aos custos acumulados.
Por isso, os resultados da companhia podem apresentar variações importantes de um exercício para outro. Em períodos nos quais poucas propriedades são vendidas, a contribuição da atividade imobiliária tende a ser menor. Quando ocorrem operações relevantes, porém, os ganhos com terras podem exercer peso significativo sobre o lucro, mesmo sem alterações proporcionais no desempenho da produção agrícola.
A operação da Fazenda Rio do Meio oferece uma demonstração concreta desse mecanismo. Considerando o valor presente, a área foi vendida por aproximadamente 190% acima do valor contábil. Isso não significa que toda a diferença será imediatamente transformada em caixa, já que parte do pagamento será recebida ao longo de quatro anos, mas mostra o tamanho da valorização realizada na negociação.
Arrendamento mantém aberta possibilidade de nova venda
Além da área vendida, a BrasilAgro anunciou o arrendamento de outros 383,44 hectares úteis da Fazenda Rio do Meio. O contrato seguirá até junho de 2030 e inclui uma opção de compra que poderá ser exercida pelo arrendatário até março de 2028. Caso a aquisição seja concretizada, o preço previsto será o mesmo utilizado na negociação já anunciada: 425 sacas de soja por hectare útil.
Esses 383,44 hectares não estão incluídos nos R$ 96,4 milhões da transação concluída. A estrutura do contrato permite à companhia obter receita com o arrendamento enquanto mantém aberta a possibilidade de uma segunda venda envolvendo outra parcela da propriedade. Caso a opção de compra seja exercida, a BrasilAgro deverá realizar uma nova operação de monetização da Fazenda Rio do Meio em condições semelhantes às utilizadas agora.
A escolha desse formato também preserva flexibilidade para a empresa. Enquanto a venda não ocorre, a terra continua gerando receita. Se o comprador decidir exercer a opção, a companhia transforma mais uma parcela do ativo imobiliário em caixa e resultado realizado. Se isso não acontecer, a área permanece sob controle da BrasilAgro ao término das condições previstas no contrato.
Estratégia da AGRO3 vai além da produção agrícola
A negociação chama atenção para um aspecto que nem sempre aparece de forma clara quando a BrasilAgro é analisada apenas como uma empresa ligada ao agronegócio. O modelo da companhia combina a operação agrícola tradicional com uma estratégia imobiliária baseada em terras. A produção gera receita recorrente e aproveita os ativos enquanto eles permanecem no portfólio, mas a valorização das propriedades pode produzir ganhos adicionais quando chega o momento da venda.
Na atividade agrícola, o desempenho está sujeito aos preços das commodities, às condições climáticas, aos custos de produção, às taxas de câmbio e à produtividade das safras. No negócio de terras, entram fatores diferentes, como localização das fazendas, desenvolvimento da infraestrutura, qualidade do solo, disponibilidade de água, capacidade produtiva, expansão agrícola da região e interesse de investidores ou produtores em adquirir áreas já desenvolvidas.
A administração procura combinar essas duas frentes. Enquanto uma propriedade permanece na carteira, ela pode produzir soja, milho, algodão, cana ou gerar receita por outras atividades. Ao mesmo tempo, investimentos feitos na terra podem elevar sua produtividade e aumentar seu valor de mercado. Quando a empresa considera que existe uma oportunidade adequada de realização, parte ou a totalidade do imóvel pode ser vendida.
Operação transforma valorização em resultado
A venda da área da Fazenda Rio do Meio converte uma valorização que estava associada ao patrimônio imobiliário da BrasilAgro em ganho efetivamente realizado. A propriedade vendida tinha valor contábil de R$ 27,3 milhões, foi negociada por R$ 96,4 milhões em termos nominais e possui valor presente de R$ 78,8 milhões. A empresa projeta reconhecer R$ 51,5 milhões antes dos impostos e calcula retorno anualizado de 26,2% em reais.
Parte do dinheiro já entrou no caixa, com os R$ 21,1 milhões referentes à primeira parcela, enquanto o restante deverá ser recebido nos quatro anos seguintes. Ao mesmo tempo, os 383,44 hectares adicionais arrendados mantêm aberta a possibilidade de uma nova transação até março de 2028, o que poderá ampliar a monetização da Fazenda Rio do Meio nos próximos exercícios.
Para os acionistas da BrasilAgro, a operação fornece uma referência direta sobre a diferença entre o valor pelo qual determinadas terras aparecem no balanço e o preço que esses ativos conseguem alcançar quando são efetivamente negociados. O impacto mais imediato deverá aparecer no resultado do primeiro trimestre de 2026/2027, quando a companhia espera reconhecer o ganho de R$ 51,5 milhões relacionado à venda.
Fontes
BrasilAgro — Fato Relevante sobre venda e arrendamento de áreas da Fazenda Rio do Meio, de 29 de setembro de 2026.
BrasilAgro — Relações com Investidores e portfólio de propriedades.
BrasilAgro — Demonstrações financeiras e informações referentes ao exercício encerrado em 30 de junho de 2026.
BrasilAgro — Informações institucionais sobre estratégia de aquisição, desenvolvimento e comercialização de propriedades agrícolas.
