O fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11) anunciou nesta quinta-feira, 23 de julho, que a Companhia Brasileira de Distribuição (GPA) decidiu rescindir antecipadamente o contrato de locação do galpão GPA CD04 São Paulo, com área bruta locável de 35,5 mil metros quadrados. Segundo o fato relevante divulgado ao mercado, a desocupação atinge cerca de 6% da ABL total do fundo, com impacto estimado de R$ 0,08 por cota, e abre prazo de nove meses para recomercialização.
De acordo com o documento, a locação havia sido renovada em março de 2024, com vigência prevista até 18 de janeiro de 2032. O acordo em vigor prevê aviso prévio de nove meses para rescisão antecipada e pagamento de indenização correspondente a 4,5 vezes o valor do aluguel vigente, proporcional ao período remanescente, corrigida pela variação positiva acumulada do IPCA desde o último reajuste até o pagamento. O imóvel permanece 100% ocupado até o cumprimento do aviso.
O anúncio ocorre em momento de reestruturação do GPA e de mercado logístico aquecido na região metropolitana de São Paulo, o que, na avaliação de casas de análise, mitiga parcialmente o efeito de curto prazo e sustenta opcionalidades de médio prazo para o BRCO11.
Galpão de 35,5 mil m² responde por 6% da ABL e quase 10% da receita mensal
O GPA CD04 São Paulo possui 35.510,40 metros quadrados e está localizado na capital paulista, em eixo de distribuição last mile. Segundo o informe estruturado do fundo referente ao primeiro trimestre de 2026, o portfólio total soma 14 imóveis e 586,8 mil metros quadrados de área total, com vacância média de 4,21% antes do evento.
De acordo com levantamento de mercado do fundo, o imóvel representa cerca de 6% da ABL total na comunicação atual, percentual inferior aos 9,1% informados no fato relevante de outubro de 2023, diferença que reflete o crescimento do portfólio com aquisições e expansões desde então. Dados de plataformas de acompanhamento de FIIs indicam que o ativo responde por aproximadamente 9,88% da receita mensal contratada, com peso relevante na geração de caixa.
Segundo o relatório gerencial do BRCO11 divulgado em 18 de junho de 2026, a vacância física do portfólio estava em 7,4% e a financeira em 9,9% antes da nova rescisão, concentrada nos empreendimentos Bresco Canoas e Bresco Resende. A gestão informou manter negociações avançadas para locação integral de Resende e tratativas iniciais para Canoas, equivalente a cerca de 14 mil metros quadrados.
Contrato havia sido renegociado em março de 2024 com multa de 4,5 aluguéis
O histórico contratual ajuda a entender as condições atuais. Conforme o fato relevante de outubro de 2023, a GPA havia notificado a intenção de rescindir antecipadamente o contrato original firmado em 29 de junho de 2018, que venceria em agosto de 2028, com multa prevista de três aluguéis.
De acordo com o aditamento divulgado em seguida, a varejista renunciou à rescisão e firmou novos termos. O prazo foi prorrogado por 90 meses, de 18 de julho de 2024 a 18 de janeiro de 2032. O valor foi fixado em R$ 35,00 por metro quadrado, totalizando R$ 1.242.864,00 mensais, com reajuste anual pelo IPCA e descontos progressivos de R$ 6,50 por metro quadrado e R$ 3,25 por metro quadrado nos dois primeiros anos do novo período.
O novo contrato elevou a multa para 4,5 vezes o aluguel mensal proporcional ao prazo remanescente e manteve aviso prévio de nove meses. A manutenção da locatária garantiu vacância zero no imóvel até agora. A estrutura de garantias é semelhante à adotada em outros contratos do fundo, como o do Bresco Embu, que prevê seis meses de multa, aviso de seis meses e carta-fiança de seis aluguéis.
Tentativa de saída em 2023 foi revertida com prorrogação até 2032
A rescisão atual é a segunda notificação formal do GPA no mesmo imóvel em menos de três anos. Segundo o histórico de comunicados, em 17 de outubro de 2023 o fundo comunicou a intenção de saída, com impacto estimado na época de R$ 0,09 por cota. A diferença entre R$ 0,09 e os R$ 0,08 informados agora decorre de atualização da base de cotas, de reajustes pelo IPCA e de mudança na participação do imóvel na receita total.
Na ocasião de 2023, a administração Oliveira Trust e a gestora Bresco anunciaram que a varejista havia voltado atrás após negociação. O episódio resultou na renovação até 2032. Agora, a nova notificação reabre o processo, mas com colchão maior de multa e prazo mais longo para recolocação.
Para o cotista, o mecanismo de aviso e indenização funciona como amortecedor. Durante os nove meses de aviso, o aluguel continua sendo pago. Após a desocupação, a indenização corrigida pelo IPCA entra no caixa como receita não recorrente, o que tem sustentado resultados nos últimos trimestres.
GPA passa por reestruturação de R$ 4,5 bilhões e reduz pegada logística
A decisão do GPA ocorre em meio a processo de reestruturação financeira. Segundo informações divulgadas pela companhia e por comunicados ao mercado, a varejista negocia recuperação extrajudicial envolvendo R$ 4,53 bilhões em passivos, com credores bancários, debenturistas e detentores de certificados de recebíveis imobiliários.
De acordo com documentos da empresa, a proposta em discussão com bancos prevê deságio e conversão de parte da dívida em ações, com alongamento do prazo médio para 6,4 anos e redução de custo para CDI mais 0,5%. Para debenturistas e detentores de CRI, que somam cerca de R$ 1,5 bilhão, a negociação considera desconto de 90% e conversão em ações com base no preço dos papéis em 2029. A companhia informou ter obtido adesão de 57% dos credores.
Nesse contexto, o GPA vem reduzindo lojas e otimizando centros de distribuição. A companhia descontinuou projeção de abertura de 300 lojas entre 2022 e 2026, após abrir 213 unidades até o segundo trimestre de 2025. O movimento de fechar um CD na capital paulista está alinhado à estratégia de concentrar estoque em hubs regionais e de terceirizar parte da operação last mile, o que afeta diretamente a demanda por galpões urbanos de alto padrão como o GPA CD04.
Aluguel de R$ 35 por m² está em linha com mercado, mas last mile abre espaço para ganho
Segundo a Empiricus Research, o aluguel pago pelo GPA no galpão estava em torno de R$ 35 por metro quadrado, valor próximo ao praticado no mercado para ativos similares, conforme dados da Buildings. A casa avalia que a combinação de localização estratégica, oferta restrita, demanda aquecida e escassez de ativos last mile de alto padrão sustenta possibilidade de recomercialização em patamar superior.
De acordo com relatório da XP Investimentos, cerca de 30% da ABL do BRCO11 está em raio de até 25 quilômetros da cidade de São Paulo, principal polo logístico do país, e 63% da receita anual estabilizada provém de ativos last mile, impulsionados pela expansão do e-commerce. A gestora mantém recomendação de compra para o fundo, com preço-alvo de R$ 132,57 por cota em relatório anterior, o que implicava potencial de valorização de 11,5% sobre a cotação da época, e de 15,6% em atualização de junho de 2026.
A tese considera gestão especializada, portfólio de 14 imóveis com especificação técnica A+, prazo médio remanescente de contratos de 4,5 anos e 36% de contratos atípicos, que dão maior previsibilidade. Mais de 74% dos inquilinos possuem grau de investimento, entre AAA e AA em escala local. Entre os principais locatários estão Natura com 14% da receita, Mercado Livre com 11%, Whirlpool com 10%, GPA com 8% e Magalu com 7%.
O mercado logístico paulista opera com vacância de um dígito em raios de 15 a 30 quilômetros da capital, segundo consultorias do setor, o que favorece reposicionamento. O Bresco Embu, por exemplo, foi integralmente locado em maio para a Expresso 3300, com 7,6 mil metros quadrados de galpão e 14 mil metros quadrados de pátio, por três anos, com carências de quatro e seis meses e contribuição estimada de R$ 0,02 por cota por mês após carência, conforme fato relevante do período.
Histórico de venda com lucro após saída do GPA sustenta tese de médio prazo
A Empiricus Research destaca que o BRCO11 já viveu desocupação relevante do GPA em outro imóvel do portfólio, que posteriormente foi vendido com ganho de capital para os cotistas. O precedente é citado como fator que sustenta a avaliação de que o evento atual, embora negativo no curto prazo por pressionar vacância e receita recorrente, abre janela de realocação ou desinvestimento.
No caso do Bresco São Paulo, o desinvestimento parcial gerou parcelas que têm beneficiado o resultado do fundo em 2026, ao lado de indenizações por rescisões antecipadas. Segundo a XP, o resultado de maio foi de aproximadamente R$ 0,98 por cota, sustentando distribuição de R$ 0,95 por cota, patamar considerado sustentável nos próximos meses diante de resultado acumulado de R$ 1,98 por cota. Em junho, o fundo distribuiu R$ 1,05 por cota, com dividend yield anualizado de 11%, com base no preço de fechamento do mês, e encerrou o período com reserva de R$ 29,1 milhões, equivalente a cerca de R$ 1,97 por cota, o que amplia flexibilidade.
Do ponto de vista tático, a casa avalia que o aviso de nove meses e a indenização de 4,5 aluguéis mitigam parte do impacto imediato, dando tempo para recomercializar o galpão ou avaliar venda. A vacância adicional de 6% levaria a vacância física total para patamar próximo de 13% a 14%, ainda abaixo da média de alguns concorrentes, mas acima do histórico do fundo, que opera com vacância estruturalmente baixa desde a estreia e acumula retorno superior ao IFIX e à média dos logísticos.
Impacto de R$ 0,08 por cota será mitigado por aviso e indenização corrigida pelo IPCA
Para o cotista, a conta direta é de R$ 0,08 por cota de redução de receita recorrente quando o imóvel ficar vago, sem considerar a reposição. O valor corresponde a cerca de 8,4% da distribuição de R$ 0,95 por cota mantida em maio. No entanto, a multa proporcional ao prazo remanescente até 2032, corrigida pelo IPCA, deve compensar parte relevante da perda nos primeiros trimestres após a saída.
Segundo o fato relevante, a multa corresponde a 4,5 vezes o aluguel vigente proporcional ao remanescente, o que, em caso de saída no início de 2027 após nove meses de aviso, equivaleria a mais de 40 meses de aluguel considerando o prazo de cinco anos restantes, com pagamento à vista. O montante será somado ao resultado e poderá ser distribuído como rendimento, observadas as regras de regime de caixa dos FIIs.
A gestão da Bresco, que administra R$ 2,3 bilhões em ativos no fundo, com 14.778.781 cotas e valor patrimonial por cota de R$ 121,38, conforme informe de junho de 2026, não utiliza renda mínima garantida e mantém exposição direta ao desempenho operacional. O fundo negocia com P/VP próximo de 1,01 vez e liquidez média diária de R$ 2,1 milhões.
O próximo passo será a busca por novo locatário ou avaliação de venda do ativo. A gestora não informou cronograma, mas o período de aviso permite que o processo de comercialização ocorra com o imóvel ainda ocupado, reduzindo o tempo de vacância efetiva. Caso não haja locação até o fim do aviso, o fundo deverá divulgar novo fato relevante informando a vacância e a atualização do impacto financeiro.
