A Iguatemi (IGTI11) acertou a venda de participações em cinco empreendimentos de seu portfólio para o fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) por R$ 876,1 milhões, em uma operação que permite à companhia liberar capital sem abandonar a gestão dos ativos. A proposta vinculante foi assinada na sexta-feira (7) e ainda depende do cumprimento de condições precedentes para ser concluída.

O negócio envolve fatias do Iguatemi Alphaville, Iguatemi Ribeirão Preto, Iguatemi São José do Rio Preto, Shopping Praia de Belas e I Fashion Outlet Novo Hamburgo. Segundo a própria Iguatemi, o valor acordado corresponde a um cap rate médio de 7,3%, calculado sobre o resultado operacional líquido, ou NOI, dos últimos 12 meses.

A estrutura da transação chama atenção porque a Iguatemi não está simplesmente deixando os empreendimentos. A empresa continuará como sócia e permanecerá responsável pela administração dos cinco ativos, preservando sua presença operacional enquanto transforma parte das participações imobiliárias em recursos financeiros.

Do outro lado, o TRXF11 adicionará ao portfólio aproximadamente 43,7 mil metros quadrados de ABL equivalente, considerando apenas as frações adquiridas. Com base no valor da operação, isso representa aproximadamente R$ 20 mil por metro quadrado equivalente.

Quais participações a Iguatemi está vendendo

A maior redução percentual ocorrerá em três empreendimentos. A Iguatemi venderá 36% do Iguatemi Alphaville, 36% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo e 35,55% do Shopping Praia de Belas.

Nos dois empreendimentos do interior paulista, serão negociadas fatias menores: 10% do Iguatemi Ribeirão Preto e 10% do Iguatemi São José do Rio Preto.

Considerando as participações atualmente informadas pela companhia em seu portfólio, após a operação a Iguatemi deverá permanecer com aproximadamente 15% do Iguatemi Alphaville, 55% do Iguatemi Ribeirão Preto, 60% do Iguatemi São José do Rio Preto, 15% do Praia de Belas e 15% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo.

Ou seja, a transação reduz a exposição patrimonial da empresa, mas não rompe sua relação com nenhum dos cinco centros comerciais.

Iguatemi receberá dinheiro e cotas do TRXF11

O pagamento dos R$ 876,1 milhões será dividido em diferentes etapas.

Na data de fechamento, estão previstos R$ 569,5 milhões, dos quais R$ 219 milhões serão pagos em dinheiro e aproximadamente R$ 350,5 milhões em cotas do TRXF11.

Dessa maneira, uma parcela relevante do preço não entra imediatamente no caixa em moeda corrente. A Iguatemi passa a receber cotas do fundo que está adquirindo as participações, criando uma conexão econômica entre vendedor e comprador depois da operação.

Os outros R$ 306,6 milhões serão pagos em dinheiro posteriormente. A primeira parcela, de aproximadamente R$ 131,4 milhões, vence no primeiro aniversário do fechamento; a segunda, de R$ 175,2 milhões, será quitada no segundo aniversário. As duas serão corrigidas pela variação do CDI.

A estrutura dá ao TRXF11 prazo para completar parte relevante do desembolso, enquanto assegura à Iguatemi remuneração financeira sobre os valores diferidos.

Operação equivale a cerca de 10% da ABL própria da Iguatemi

A apresentação divulgada pelo TRXF11 calcula em 43.710 metros quadrados a ABL equivalente associada às participações que pretende adquirir.

A Iguatemi informou que seu portfólio possui atualmente cerca de 426,3 mil metros quadrados de ABL própria. Dessa forma, a área econômica negociada representa pouco mais de 10% da ABL própria atual da companhia, embora a operação não signifique a saída integral dos empreendimentos.

Esse ponto ajuda a dimensionar o tamanho da transação. Não se trata de uma venda marginal, mas também não representa uma ruptura com a estratégia de shopping centers da companhia.

A Iguatemi permanecerá administrando os cinco ativos, característica que preserva relacionamento com lojistas, conhecimento operacional e participação nos resultados dos empreendimentos.

TRXF11 estima NOI de R$ 70,3 milhões em 2026

Pela perspectiva do comprador, o portfólio adquirido deverá gerar NOI estimado de R$ 70,3 milhões em 2026.

A TRX calcula para a aquisição um cap rate de 8,02% ao ano, usando como referência o resultado operacional estimado para 2026. O número difere dos 7,3% apresentados pela Iguatemi porque as duas métricas utilizam bases distintas: a companhia vendedora considera o NOI dos últimos 12 meses, enquanto o fundo apresenta uma estimativa prospectiva para 2026.

O TRXF11 também estima um yield on cost de 12,34% durante o cronograma de pagamento. Segundo a apresentação do fundo, esse indicador é favorecido pelo fato de o TRXF11 ter direito aos resultados econômicos dos ativos antes de concluir o pagamento integral do preço.

Para o fundo imobiliário, a transação representa ainda uma diversificação relevante. A carteira do TRXF11, historicamente bastante associada a imóveis de renda urbana e logística, ganha exposição direta a cinco shopping centers administrados por uma das principais operadoras do setor brasileiro.

Iguatemi chega à operação com dívida líquida de R$ 2,14 bilhões

A venda ocorre poucos dias depois da divulgação dos resultados do segundo trimestre da Iguatemi.

Ao final de junho, a companhia apresentava R$ 4,44 bilhões de dívida total, R$ 2,30 bilhões em disponibilidades e R$ 2,14 bilhões de dívida líquida. A relação entre dívida líquida e Ebitda ajustado estava em 1,62 vez, acima de 1,29 vez registrada no primeiro trimestre.

A própria empresa explicou que parte do aumento da alavancagem refletiu movimentações financeiras realizadas no trimestre, incluindo uma emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) de R$ 535 milhões.

O caixa disponível, por sua vez, havia terminado junho em aproximadamente R$ 2,3 bilhões, crescimento de 13% sobre março. A empresa também informou que vem trabalhando no alongamento e na redução do custo de seu endividamento.

Esse cenário torna a reciclagem de participações relevante para a estratégia financeira: a companhia monetiza imóveis já operacionais e pode direcionar os recursos para reduzir dívida, financiar novos projetos, adquirir posições consideradas mais estratégicas ou combinar essas alternativas.

Iguatemi mantém estratégia de comprar e vender participações

A operação com o TRXF11 não ocorre isoladamente.

A Iguatemi vem utilizando compras e vendas de participações como instrumento de gestão do portfólio. No segundo trimestre, por exemplo, concluiu a aquisição de uma participação adicional de 3% no Shopping Pátio Paulista por R$ 75,6 milhões.

A lógica é aumentar ou reduzir exposição conforme o potencial estratégico, a maturidade de cada empreendimento, o retorno esperado sobre o capital e as oportunidades disponíveis no mercado.

Nos primeiros seis meses de 2026, a empresa informou R$ 226,4 milhões de capex, além de R$ 54,7 milhões destinados a aquisições. Os desinvestimentos somaram R$ 260,4 milhões no período.

O novo acordo de R$ 876,1 milhões amplia significativamente essa estratégia de reciclagem de capital.

TRXF11 terá Iguatemi como sócia e administradora

Para o TRXF11, um aspecto central da operação é justamente a permanência da Iguatemi nos empreendimentos.

O fundo não está adquirindo shopping centers para assumir diretamente a atividade operacional. A Iguatemi ou outra empresa de seu grupo econômico continuará responsável pela gestão e administração imobiliária, além do relacionamento com lojistas.

A estrutura cria uma divisão clara de funções: o TRXF11 aumenta sua exposição econômica aos imóveis, enquanto a Iguatemi mantém a operação especializada dos centros comerciais.

O próprio fundo descreve a operação como uma parceria estratégica e afirma que a manutenção da Iguatemi como sócia e operadora promove alinhamento de interesses entre as partes.

Negócio ainda depende do Cade e de outras condições

Apesar da assinatura da proposta vinculante, os R$ 876,1 milhões ainda não podem ser tratados como uma operação definitivamente concluída.

O fato relevante do TRXF11 informa que a consumação depende, entre outros fatores, da conclusão satisfatória de auditorias jurídica e técnica, negociação dos documentos definitivos, realização da oferta de cotas necessária ao pagamento de parte do preço e obtenção das aprovações societárias.

A operação também deverá passar pela aprovação definitiva do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).

Até o cumprimento dessas etapas, a transação permanece condicionada.

Para a Iguatemi, porém, o desenho do negócio já evidencia a direção da estratégia: liberar centenas de milhões de reais de capital investido em cinco propriedades, reduzir a concentração patrimonial nesses ativos e, ao mesmo tempo, continuar participando dos empreendimentos e administrando os shoppings.