FIIs de galpões logísticos registram menor vacância da série histórica e impulsionam rentabilidade
Os FIIs de galpões logísticos alcançaram 6,6% de vacância física no último trimestre de 2025, segundo levantamento do Itaú BBA, marcando o menor índice já registrado na série histórica do segmento. O desempenho reforça a resiliência do setor, que representa 17% do IFIX, e evidencia a crescente demanda por espaços de armazenagem, impulsionada pela expansão do e-commerce e pela consolidação das cadeias logísticas no país.
Crescimento do estoque e expansão da área disponível
Desde 2017, os FIIs de galpões logísticos vêm registrando queda constante na vacância, refletindo maior ocupação do portfólio de ativos. O crescimento é acompanhado pela ampliação do estoque disponível: em 2020, os fundos contavam com cerca de 18 milhões de metros quadrados (m²) de área, número que chegou a 29,4 milhões de m² ao final de 2025. Apesar do aumento da oferta, a absorção líquida manteve-se positiva, indicando equilíbrio entre demanda e oferta.
Larissa Gatti Nappo, analista do Itaú BBA, observa que “nunca houve tanto espaço alugado simultaneamente nesse segmento, mesmo diante do aumento de áreas disponíveis. A combinação de demanda robusta e expansão do estoque fortalece a posição dos FIIs de galpões logísticos no mercado”.
Rentabilidade acima da média do IFIX
O desempenho financeiro do segmento também se destacou. Os FIIs de galpões logísticos registraram rentabilidade acumulada de 23% em 2025, superando o índice geral do IFIX, que ficou em 21,1%. O preço sobre valor patrimonial (P/VP) médio do segmento permanece em 0,94 vezes, sinalizando que, embora haja valorização, os fundos ainda apresentam oportunidades de compra para investidores que buscam retorno ajustado ao risco.
“Apesar do movimento de valorização, a negociação abaixo do valor patrimonial médio indica espaço para apreciação futura, reforçando o apelo do setor frente a outros segmentos do IFIX”, acrescenta Nappo.
Absorção líquida e resiliência do setor
A absorção líquida é um indicador crucial para análise de FIIs de galpões logísticos, pois mede a diferença entre áreas locadas e devolvidas em determinado período. Desde o início de 2020, todos os trimestres apresentaram absorção líquida positiva, mesmo durante o auge da pandemia de covid-19, superando o montante de estoque entregue. Este comportamento evidencia a resiliência do segmento em cenários adversos e reforça a confiança dos investidores.
Regiões estratégicas como São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro concentram a maior parte do estoque e da atividade locatícia. No final de 2025, a absorção líquida paulista atingiu 484.386 m², Minas Gerais 24.269 m² e Rio de Janeiro 2.149 m², refletindo a forte demanda e o movimento de consolidação logística nessas localidades.
Impacto do comércio eletrônico
O crescimento do e-commerce é apontado como principal motor da expansão dos FIIs de galpões logísticos. Plataformas como Mercado Livre, Shopee e Amazon lideram a locação de galpões, em resposta à necessidade de otimizar prazos de entrega e reduzir custos operacionais. A demanda por áreas de armazenagem bem localizadas se intensifica à medida que o comércio online amplia sua participação no consumo brasileiro.
Além da ocupação crescente, os aluguéis de galpões registraram elevação nos últimos cinco anos. Em São Paulo, o valor médio passou de R$ 20 por m² em 2020 para R$ 31,49 por m² em 2025. Minas Gerais apresenta média de R$ 29,12, enquanto o Rio de Janeiro registra R$ 27,98. O aumento dos preços reflete a pressão da demanda sobre a oferta e fortalece a rentabilidade do setor.
Destaque regional: Extrema (MG)
A cidade de Extrema, em Minas Gerais, consolidou-se como um polo logístico estratégico, impulsionada por incentivos fiscais locais. A tributação sobre vendas internas varia de 2% a 6%, enquanto operações interestaduais têm alíquota inferior a 1,3%, significativamente abaixo do ICMS paulista de 18%. Esses benefícios atraem grandes players do setor, reforçando a competitividade da região frente a polos tradicionais.
Com a Reforma Tributária aprovada em 2023, os incentivos estaduais em Extrema sofrerão redução gradual até 2032. Apesar da manutenção da atratividade de curto prazo, a mudança legislativa levanta questões sobre a competitividade futura do polo, impactando estratégias de expansão de FIIs de galpões logísticos localizados na região.
Portfólio recomendado pelo Itaú BBA
O Itaú BBA mantém acompanhamento de 10 ativos do segmento com liquidez relevante, selecionados entre os fundos integrantes do IFIX. Dentre eles, seis possuem recomendação de compra, três neutros e um sem recomendação, em função de incorporações recentes. A composição do portfólio evidencia a diversificação do segmento e a atratividade frente a diferentes perfis de investidores.
| Fundo Imobiliário | Ticker | Valor da Cota (20/02/2026) | Yield Anualizado | Vacância | Recomendação |
|---|---|---|---|---|---|
| Bresco Logística | BRCO11 | R$ 118,50 | 8,8% | 7% | Compra |
| BTG Pactual Logística | BTLG11 | R$ 102,55 | 9,4% | 2,9% | Compra |
| GGR Covepi Renda FII | GGRC11 | R$ 10,03 | 12% | 0,21% | Neutro |
| Patria Log FII | HGLG11 | R$ 157,00 | 8,4% | 2,2% | Compra |
| HSI Logística | HSLG11 | R$ 93,77 | 9,2% | 0% | Neutro |
| Kinea Renda Imobiliária | KNRI11 | R$ 165,19 | 8% | 4,3% | Compra |
| VBI Logístico | LVBI11 | R$ 110,00 | 8,2% | 3% | – |
| Tellus Rio Bravo Renda Logística | TRBL11 | R$ 78,20 | 10,7% | 3,3% | Neutro |
| Vinci Logística | VILG11 | R$ 101,39 | 9,5% | 0,5% | Compra |
| XP Log | XPLG11 | R$ 101,89 | 9,7% | 3,5% | Compra |
Perspectivas e desafios do segmento
A consolidação do segmento de FIIs de galpões logísticos deve manter-se nos próximos anos, impulsionada pela digitalização do varejo e pela expansão do comércio eletrônico. Entretanto, fatores como alterações fiscais, concorrência regional e evolução dos custos de construção podem impactar a dinâmica de preços e ocupação. A gestão eficiente dos fundos, aliada a uma estratégia de diversificação geográfica, será determinante para sustentar a rentabilidade.
O segmento segue como alternativa sólida para investidores que buscam exposição ao setor imobiliário com risco moderado e potencial de valorização, especialmente considerando o histórico de absorção líquida positiva e a redução da vacância. A análise de dados históricos demonstra que o mercado logístico mantém resiliência mesmo em períodos de instabilidade econômica, consolidando sua posição dentro do IFIX.
Os FIIs de galpões logísticos apresentam combinação de fatores favoráveis: baixo índice de vacância, aumento da área ocupada, rentabilidade acima da média e posicionamento estratégico em polos logísticos relevantes. O segmento se destaca como referência de investimento imobiliário, oferecendo previsibilidade e retorno consistente em cenário de crescente demanda por infraestrutura logística no Brasil.
