O Itaú Unibanco (ITUB4) anunciou nesta quinta-feira, 29 de outubro de 2026, um aumento na taxa mínima de financiamento imobiliário para clientes fora do segmento Private. Os juros passaram de 11,99% para 12,95% ao ano, acrescidos da Taxa Referencial (TR), em uma revisão que encarece o crédito para a compra de imóveis e coloca a nova condição acima do teto de juros do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
A alteração representa um acréscimo de 0,96 ponto percentual, equivalente a aproximadamente 8% sobre a taxa anteriormente divulgada. Para clientes do segmento Private, a referência informada é de 12,89% ao ano mais TR. Os percentuais são indicativos das condições comerciais e podem variar conforme a análise de crédito, a renda e o relacionamento de cada comprador com a instituição.
O movimento ocorre na mesma semana em que o Bradesco (BBDC4) elevou sua taxa mínima de financiamento residencial para a maioria dos clientes de 11,69% para 15% ao ano, também acrescidos da TR. As duas decisões foram anunciadas após uma forte oscilação nos juros futuros brasileiros, registrada na sequência do segundo turno das eleições presidenciais de 25 de outubro.
A mudança atinge um segmento relevante do mercado financeiro. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que Itaú e Bradesco concederam, juntos, aproximadamente R$ 54,9 bilhões em financiamentos com recursos da poupança entre janeiro e agosto de 2026. O montante representa cerca de 41,5% das operações realizadas nessa modalidade durante o período.
Itaú atribui aumento ao custo de captação de recursos
A revisão das taxas acompanha o encarecimento das referências de juros utilizadas pelos bancos para financiar operações de longo prazo. Em manifestação divulgada nesta quinta-feira, o Itaú relacionou a decisão às oscilações recentes das curvas de juros futuros e à necessidade de adequar as condições comerciais ao custo de captação de recursos.
O financiamento imobiliário depende de uma estrutura de recursos diferente daquela utilizada em empréstimos de curto prazo. Os bancos precisam administrar o dinheiro captado por depósitos de poupança, emissão de títulos e outras fontes de financiamento, considerando o prazo dos contratos e os riscos envolvidos.
Quando os investidores passam a exigir remuneração maior para aplicações de longo prazo, o custo de obtenção desses recursos pode aumentar, mesmo que o Banco Central não tenha alterado a taxa básica de juros.
Esse mecanismo ajuda a explicar por que as condições de financiamento podem piorar em um período de estabilidade da Selic. A taxa básica permanece em 13,75% ao ano desde a decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de setembro, mas as taxas de mercado utilizadas como referência para operações de prazos maiores estão sujeitas a oscilações próprias.
No caso do Itaú, a nova taxa mínima anunciada, de 12,95% ao ano, ainda fica abaixo da Selic. Isso não significa que o financiamento seja mais barato do que uma aplicação remunerada pela taxa básica, pois os dois percentuais possuem finalidades, prazos, riscos e estruturas de cálculo diferentes.
Bradesco aumentou juros em 3,31 pontos percentuais
O reajuste anunciado pelo Bradesco foi proporcionalmente maior que o aplicado pelo Itaú. A elevação de 11,69% para 15% ao ano representa uma diferença de 3,31 pontos percentuais e um aumento relativo de aproximadamente 28,3%.
A nova referência comercial do Bradesco ficou 2,05 pontos percentuais acima dos 12,95% anunciados pelo Itaú para clientes fora do segmento Private. A comparação, entretanto, não significa que todos os compradores encontrarão essa diferença ao solicitar financiamento nas duas instituições.
As condições efetivas dependem de fatores como valor da entrada, renda comprovada, prazo do contrato, comprometimento da renda, avaliação do imóvel e histórico de relacionamento bancário. Clientes de segmentos específicos também podem receber propostas distintas das taxas de referência publicadas.
No levantamento de taxas da MySide atualizado em 29 de outubro, a Caixa Econômica Federal aparecia com condições a partir de 10,26% ao ano mais TR, enquanto o Banco do Brasil tinha referência de 11,60% e o Santander, de 11,69%.
O levantamento também indicava 12,89% ao ano para o Itaú, percentual associado à condição mais favorável do segmento Private. Por isso, a taxa apresentada no ranking não deve ser confundida com os 12,95% informados para os demais clientes.
Uma consulta à página pública geral de crédito imobiliário do próprio Itaú, realizada nesta quinta-feira, encontrou ainda uma taxa anunciada a partir de 13,85% ao ano mais TR. O percentual difere da referência de 12,95% divulgada na revisão comercial. As informações disponíveis não permitem estabelecer se a diferença decorre de segmentação de clientes, condições específicas de contratação ou atualização dos canais de divulgação.
A existência de referências diferentes reforça a necessidade de solicitar uma proposta individual antes de tomar a decisão de compra. A taxa efetivamente contratada pode não corresponder ao menor percentual anunciado em páginas promocionais ou levantamentos de mercado.
Juros acima de 12% mudam enquadramento do financiamento
Uma das consequências mais relevantes da nova referência anunciada pelo Itaú está nas regras de enquadramento do crédito habitacional.
O Sistema Financeiro da Habitação estabelece um limite de juros de 12% ao ano, acrescidos da TR, para as operações sujeitas a esse teto. Como a taxa de 12,95% supera o percentual permitido, uma contratação nessas condições não se enquadra no SFH e pode ser estruturada no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), observadas as demais características da operação.
No SFI, as condições financeiras são negociadas com maior liberdade entre a instituição e o cliente. A modalidade não está sujeita ao mesmo teto de juros do SFH, embora continue submetida à legislação e às normas de proteção aplicáveis às operações de crédito.
A distinção ganhou importância depois da atualização das regras habitacionais promovida pelo Conselho Monetário Nacional em outubro de 2025. A Resolução CMN nº 5.255 integrou as alterações regulatórias que elevaram de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões o limite de avaliação dos imóveis enquadráveis no SFH.
O novo teto ampliou o universo de imóveis que podem atender aos requisitos do sistema, mas não eliminou o limite de juros. O valor do imóvel e a taxa do financiamento são critérios diferentes, que precisam ser considerados conjuntamente.
Outra questão importante envolve a utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A contratação pelo SFI não representa, em todas as situações, impedimento automático ao uso do saldo disponível pelo trabalhador.
Segundo a Caixa Econômica Federal, contratos celebrados no SFI a partir de 12 de junho de 2021 podem admitir a utilização do FGTS para amortização, liquidação do saldo devedor ou pagamento de parte das prestações, desde que o imóvel esteja dentro do limite de avaliação estabelecido para o SFH e as demais exigências sejam atendidas.
As condições para utilizar o fundo como parte da entrada na aquisição de um imóvel precisam ser verificadas separadamente. O comprador não deve presumir que as possibilidades de utilização durante a vigência do contrato sejam idênticas às regras aplicáveis no momento da compra.
Itaú e Bradesco responderam por R$ 54,9 bilhões em financiamentos
A dimensão dos dois bancos no mercado imobiliário pode ser observada nos números da Abecip referentes aos primeiros oito meses de 2026.
O boletim de agosto registra R$ 132,49 bilhões em operações de aquisição e construção de imóveis financiadas com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Desse total, o Itaú respondeu por R$ 33,39 bilhões, enquanto o Bradesco concedeu R$ 21,53 bilhões. A soma de R$ 54,92 bilhões corresponde a aproximadamente 41,5% do volume informado pela associação, considerando os valores antes do arredondamento.
A Caixa Econômica Federal permaneceu na liderança, com R$ 64,40 bilhões e participação de 48,6% no total. O Santander respondeu por aproximadamente R$ 10,29 bilhões.
Os dados mostram que os dois bancos privados responsáveis pelos reajustes possuem participação expressiva no financiamento apoiado pela poupança. Por isso, alterações em suas políticas comerciais podem afetar as alternativas disponíveis aos compradores e modificar a distribuição das novas contratações entre as instituições.
A participação de mercado, entretanto, não permite calcular automaticamente quantos clientes serão atingidos pelos reajustes. O levantamento considera financiamentos contratados entre janeiro e agosto, enquanto as novas taxas foram anunciadas em outubro.
Também não significa que todos os empréstimos concedidos anteriormente passarão a ter juros maiores. Os contratos já formalizados continuam submetidos às condições e aos mecanismos de atualização previstos nos respectivos instrumentos contratuais.
Crédito imobiliário cresce 37,5% apesar dos juros elevados
O aumento das taxas ocorre em um período de expansão do volume financiado com recursos da poupança, embora outras modalidades apresentem retração.
Entre janeiro e agosto de 2026, as contratações pelo SBPE cresceram 37,5% em relação ao mesmo intervalo do ano anterior, alcançando R$ 132,5 bilhões. No período, foram financiados 384,6 mil imóveis, entre operações de aquisição e construção, crescimento de 35,9%.
Somente em agosto, o crédito concedido com recursos da poupança somou R$ 16,97 bilhões, alta de 46,6% na comparação anual. O resultado foi o terceiro maior para um mês de agosto nos últimos 25 anos, segundo a Abecip.
O comportamento foi diferente nos financiamentos realizados com recursos livres. Essas operações somaram R$ 11,15 bilhões entre janeiro e agosto, queda de 33,9% em relação ao mesmo período de 2025.
Em agosto, o volume dessa modalidade ficou em R$ 1,31 bilhão, recuo anual de 63,3%. No acumulado dos oito primeiros meses, foram financiadas 62,1 mil unidades com recursos livres, redução de 35,5%.
A diferença entre as modalidades indica que a expansão do crédito habitacional não ocorreu de maneira uniforme. A origem dos recursos, as regras de direcionamento e as estratégias adotadas pelas instituições influenciam a capacidade de concessão e as condições oferecidas aos clientes.
Parte da expansão das operações vinculadas ao SBPE foi favorecida pelas mudanças regulatórias que permitiram utilizar recursos antes sujeitos às exigências de recolhimento compulsório.
O novo modelo aprovado pelo Conselho Monetário Nacional e pelo Banco Central autorizou, inicialmente, a dedução de até 5% dos saldos de depósitos de poupança da exigibilidade de recolhimento compulsório, quando utilizados em operações imobiliárias elegíveis.
A medida amplia a disponibilidade potencial de recursos destinados ao setor, mas não estabelece, por si só, uma redução automática das taxas cobradas pelos bancos.
O volume disponível para emprestar e o custo do dinheiro são fatores diferentes. Uma instituição pode ampliar suas concessões e, simultaneamente, elevar os juros aplicados aos contratos novos caso suas fontes de captação tenham ficado mais caras.
Saques da poupança pressionam financiamento habitacional
Outro elemento importante para compreender o comportamento dos juros imobiliários é a redução dos recursos disponíveis na poupança, historicamente uma das principais fontes de financiamento residencial no Brasil.
Em setembro de 2026, os saques superaram os depósitos nas cadernetas vinculadas ao SBPE em R$ 6,19 bilhões, segundo dados do Banco Central. O resultado foi menos negativo do que o registrado em agosto, quando a retirada líquida alcançou R$ 9,51 bilhões.
Mesmo com a desaceleração das saídas, setembro marcou o quarto mês consecutivo de captação líquida negativa. A sequência indica uma pressão persistente sobre os saldos dessa fonte de recursos.
A composição do financiamento imobiliário brasileiro também vem mudando. Dados setoriais divulgados pela Abecip mostram que a participação da poupança no conjunto das fontes de recursos caiu de 34% em dezembro de 2023 para 29% em dezembro de 2025.
No mesmo intervalo, a participação das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) passou de 17% para 19%, enquanto o estoque total de recursos destinados ao financiamento do setor aumentou de R$ 2,20 trilhões para R$ 2,63 trilhões.
A mudança revela uma dependência crescente de instrumentos de captação cuja remuneração acompanha mais diretamente as condições do mercado financeiro.
As LCIs, por exemplo, permitem que as instituições obtenham recursos de investidores para financiar operações relacionadas ao mercado imobiliário. Seu custo depende das condições de emissão, dos indexadores utilizados e da remuneração exigida pelos compradores desses títulos.
Com menor participação relativa da poupança, a composição das fontes de recursos pode tornar o crédito imobiliário mais sensível à variação dos juros de mercado. Esse efeito, contudo, não é uniforme e depende da estrutura de captação de cada instituição.
Custo efetivo total deve orientar a comparação entre bancos
Para os consumidores, a comparação entre ofertas de financiamento exige considerar mais do que a taxa mínima de juros divulgada por cada instituição.
O Banco Central determina que as informações das operações de crédito incluam, conforme a regulamentação aplicável, taxas efetivas, indexadores, tarifas e o Custo Efetivo Total (CET). Esse indicador permite avaliar os encargos e despesas envolvidos na contratação.
No financiamento habitacional, o desembolso do comprador pode incluir juros, atualização do saldo devedor pela TR, seguros obrigatórios, tarifas e outras despesas. O impacto final também depende do prazo contratado e do sistema de amortização utilizado.
Dois contratos com taxas anuais semelhantes podem produzir custos totais diferentes quando possuem prazos, seguros, tarifas e sistemas de amortização distintos.
O reajuste das referências comerciais não implica alteração automática dos contratos já assinados. A eventual revisão de encargos de uma operação existente depende das condições pactuadas, incluindo regras de atualização e índices aplicáveis.
Quem ainda está negociando a compra de um imóvel precisa verificar a validade da proposta, as exigências para aprovação de crédito e a possibilidade de utilizar recursos do FGTS. Também é importante comparar o valor das prestações iniciais, sua evolução prevista e o custo total estimado durante o prazo contratual.
A análise é particularmente relevante em contratos com duração de 20, 30 ou 35 anos, nos quais diferenças relativamente pequenas de juros podem produzir efeitos financeiros expressivos ao longo do tempo.
Próxima reunião do Copom será em novembro
O próximo evento relevante para as expectativas do mercado de juros será a reunião do Comitê de Política Monetária marcada para 3 e 4 de novembro de 2026.
Na reunião anterior, realizada em setembro, o Banco Central reduziu a Selic para 13,75% ao ano. A decisão de novembro será anunciada no segundo dia do encontro e poderá influenciar as expectativas para as taxas futuras.
A política monetária, entretanto, é apenas um dos componentes considerados na precificação dos financiamentos imobiliários. O custo de captação, as condições de liquidez, os riscos associados a empréstimos de longo prazo e a estratégia comercial de cada banco também interferem nas condições oferecidas.
A sequência de reajustes de Itaú e Bradesco mostra que o aumento da oferta de recursos para financiamento não garante crédito mais barato ao consumidor.
Enquanto as contratações apoiadas pela poupança seguem em expansão, a elevação dos juros futuros e a transformação das fontes de financiamento acrescentam pressão sobre o custo das novas operações. Para quem pretende comprar um imóvel, a mudança torna ainda mais importante comparar propostas efetivas, verificar o enquadramento regulatório e dimensionar o compromisso financeiro assumido antes da assinatura do contrato.
Fontes:
Itaú Unibanco — página institucional de crédito imobiliário e condições comerciais disponibilizadas aos clientes.
MySide — Radar de Taxas de Juros do Financiamento Imobiliário, atualizado em 29 de outubro de 2026.
Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) — Boletim Informativo de Crédito Imobiliário e Poupança, agosto de 2026, publicado em 30 de setembro de 2026.
Banco Central do Brasil — Comunicado nº 45.963, de 16 de setembro de 2026, sobre a meta da taxa Selic.
Banco Central do Brasil — informações sobre captação líquida da poupança no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.
Conselho Monetário Nacional — Resoluções nº 4.676/2018 e nº 5.255/2025, sobre financiamento imobiliário e direcionamento dos recursos da poupança.
Banco Central do Brasil — Resolução nº 512/2025 e regulamentação do recolhimento compulsório sobre depósitos de poupança.
Caixa Econômica Federal — regras de utilização do FGTS em financiamentos habitacionais vinculados ao SFH e ao SFI.
Conselho Monetário Nacional — Resolução nº 4.881/2020, sobre informação e cálculo do Custo Efetivo Total das operações de crédito.
Banco Central do Brasil — calendário oficial das reuniões do Copom em 2026.
