A eleição presidencial deste domingo poderá produzir efeitos importantes sobre os fundos imobiliários em 2027, mas o comportamento dos FIIs tende a depender menos do nome do vencedor isoladamente e mais da política econômica efetivamente implementada após a posse. A trajetória das contas públicas, as expectativas de inflação e, principalmente, a curva de juros deverão determinar parte relevante da precificação dos fundos de tijolo e de papel no próximo ano.
A relação passa diretamente pelo custo de oportunidade do dinheiro. A Selic está em 13,75% ao ano desde 17 de setembro, depois de dois cortes consecutivos de 0,25 ponto percentual promovidos pelo Banco Central. Em agosto, a taxa havia sido reduzida de 14,25% para 14% e, em setembro, caiu novamente para o nível atual. Apesar das reduções, o patamar continua elevado e o Copom não assumiu compromisso prévio com uma sequência de novos cortes.
O próprio Banco Central classificou o movimento recente como um ciclo de calibração da política monetária e destacou que o ambiente ainda exige cautela diante das expectativas de inflação acima da meta e dos riscos em torno do cenário econômico. Isso significa que a trajetória da Selic em 2027 continuará condicionada à evolução da inflação, da atividade econômica, das expectativas e de outros fatores considerados pelo Copom.
Para os fundos imobiliários, entretanto, não é necessário esperar uma mudança da Selic para que os preços reajam. Os contratos de juros futuros podem subir ou cair diariamente conforme investidores alteram suas expectativas para inflação, dívida pública e política econômica. É essa curva, especialmente nos vencimentos mais longos, que frequentemente exerce influência direta sobre a precificação dos FIIs.
Por isso, não existe uma divisão automática segundo a qual determinado resultado eleitoral beneficiaria fundos de papel e outro favoreceria fundos de tijolo. A resposta dos ativos dependerá da combinação entre medidas fiscais, inflação, juros futuros, política monetária e atividade econômica ao longo de 2027.
Juros menores tendem a favorecer mais os fundos de tijolo
Os fundos de tijolo investem diretamente em imóveis como galpões logísticos, shopping centers, edifícios corporativos, hospitais e outros ativos destinados principalmente à locação. A renda distribuída aos cotistas vem, em grande parte, dos aluguéis recebidos, enquanto o preço das cotas também incorpora expectativas sobre valorização dos imóveis, vacância, crescimento das receitas e nível dos juros.
Quando as taxas exigidas pelos investidores diminuem, ativos imobiliários podem passar por uma reprecificação. Um imóvel que produz determinada renda se torna relativamente mais atraente quando títulos públicos e privados comparáveis passam a oferecer retornos menores. Esse movimento pode reduzir o chamado cap rate exigido pelo mercado e elevar o valor econômico atribuído aos imóveis e aos fundos que os possuem.
O mesmo mecanismo funciona na direção contrária. Se as taxas longas sobem, o investidor passa a exigir retorno maior para manter recursos em ativos imobiliários. Nesse ambiente, as cotas podem precisar ser negociadas com descontos maiores para competir com aplicações de renda fixa que passaram a entregar remuneração superior.
A variável relevante, portanto, não é apenas a Selic vigente. É perfeitamente possível que o Banco Central reduza a taxa básica enquanto os juros de longo prazo sobem, por exemplo, se o mercado passar a enxergar maior risco fiscal ou inflacionário. Também pode ocorrer o movimento inverso: a Selic permanecer temporariamente estável enquanto a curva futura recua diante de uma melhora das expectativas.
Isso significa que uma eventual redução adicional da Selic em 2027 não faria automaticamente todos os fundos de tijolo se valorizarem. Imóveis de baixa qualidade, contratos frágeis, vacância elevada ou concentração excessiva em poucos locatários continuam carregando riscos próprios, independentemente da direção dos juros.
Papel pode manter renda elevada, mas não é proteção automática
Nos fundos de papel, o patrimônio está concentrado principalmente em instrumentos financeiros ligados ao setor imobiliário, especialmente Certificados de Recebíveis Imobiliários. Muitos desses títulos pagam juros vinculados ao CDI ou ao IPCA acrescidos de um spread contratado.
Em períodos de juros e inflação elevados, determinadas carteiras podem gerar receitas nominais maiores porque seus recebíveis são corrigidos por esses indicadores. Esse comportamento ajuda a explicar por que fundos de crédito frequentemente apresentam rendimentos elevados em ambientes de política monetária restritiva.
Isso não transforma, porém, o FII de papel em proteção automática contra juros altos. O fundo continua exposto à capacidade de pagamento de empresas, incorporadoras e projetos imobiliários que tomaram os recursos. Quanto maior o custo financeiro da economia, maior também pode ser a pressão sobre alguns devedores.
Um CRI que paga CDI acrescido de determinado prêmio pode aumentar sua remuneração enquanto os juros permanecem elevados, mas o projeto responsável por gerar o caixa necessário para pagar essa dívida também enfrenta um ambiente de financiamento mais caro. Se houver deterioração financeira, renegociação ou inadimplência, o rendimento elevado pode não ser suficiente para compensar o risco assumido.
Entre os indicadores que ganham importância estão a qualidade dos devedores, as garantias das operações, a concentração por emissor, a relação entre dívida e valor dos ativos oferecidos em garantia, os prazos e o histórico de pagamentos.
Política fiscal chega aos FIIs pela curva de juros
A ligação entre política fiscal e fundos imobiliários não ocorre porque o governo determina diretamente o preço das cotas. O principal canal passa pelas expectativas construídas pelos investidores sobre endividamento público, inflação e necessidade futura de juros.
Se o mercado passa a esperar uma trajetória fiscal que reduza riscos associados à dívida e à inflação, os prêmios exigidos nos títulos de prazo mais longo podem recuar. Esse fechamento da curva tende a aumentar o valor presente dos fluxos financeiros que serão recebidos no futuro, fenômeno que pode beneficiar diversos ativos negociados em bolsa.
Caso as expectativas caminhem na direção oposta, as taxas futuras podem subir mesmo sem alteração imediata da Selic. Nesse cenário, títulos públicos passam a competir com maior intensidade pelo dinheiro dos investidores e os ativos imobiliários precisam oferecer preços e rendimentos capazes de justificar o risco adicional.
Esse mecanismo vale independentemente de quem vença a eleição. Os programas apresentados pelos candidatos contêm propostas relacionadas à política econômica e fiscal, mas a reação do mercado dependerá das medidas concretas anunciadas, da capacidade de execução, das decisões do Congresso e dos resultados observados nas contas públicas.
Declarações de campanha, programas registrados e execução de governo são etapas diferentes. Por isso, não é possível transformar antecipadamente o resultado eleitoral em uma trajetória determinada para juros ou fundos imobiliários.
Selic caiu duas vezes, mas próximos cortes não estão garantidos
O Banco Central reduziu a Selic de 14,25% para 14% ao ano na reunião encerrada em 5 de agosto. Em 16 de setembro, promoveu outro corte de 0,25 ponto percentual, levando a taxa para 13,75%, nível que passou a vigorar no dia seguinte.
Essas duas decisões confirmam uma mudança em relação ao patamar anterior, mas não significam que exista uma sequência de cortes previamente determinada. No Relatório de Política Monetária de setembro, o Banco Central descreveu as reduções de agosto e setembro como parte de um ciclo de calibração e reiterou que o ambiente exige cautela.
O Copom destacou que as expectativas de inflação permaneciam acima da meta e que os riscos ao cenário continuavam elevados. Dessa forma, o ritmo e a existência de novas reduções dependerão dos dados econômicos disponíveis em cada reunião.
Para os FIIs, essa distinção é importante. Um cenário em que Selic e juros futuros recuam simultaneamente tende a ser mais favorável à reprecificação de ativos imobiliários do que uma situação na qual o Banco Central reduz a taxa básica, mas a curva longa permanece elevada.
Da mesma maneira, uma eventual pausa do Copom não significaria necessariamente pressão sobre os FIIs se, ao mesmo tempo, os juros de longo prazo estivessem recuando diante de melhora das expectativas fiscais e inflacionárias.
O investidor precisa, portanto, observar duas variáveis distintas: a Selic definida pelo Banco Central e as taxas futuras negociadas diariamente pelo mercado.
Logística depende de ocupação e expansão do comércio
Entre os fundos de tijolo, o segmento logístico possui dinâmica própria. A principal fonte de resultado está na locação de centros de distribuição e galpões para varejistas, operadores logísticos, empresas industriais e comércio eletrônico.
Uma economia com crescimento e custo de capital menor pode estimular investimentos, consumo e expansão das redes de distribuição. Em contrapartida, uma desaceleração econômica prolongada pode afetar a demanda por novas áreas e a capacidade de reajuste dos aluguéis.
A localização dos imóveis é determinante. Galpões próximos aos grandes centros consumidores e corredores logísticos tendem a possuir características diferentes de ativos localizados em regiões com menor demanda. O padrão construtivo e a possibilidade de substituição dos imóveis também influenciam a capacidade de manter ocupação elevada.
Por isso, mesmo dentro de uma eventual valorização generalizada dos FIIs, os resultados podem permanecer muito diferentes de fundo para fundo.
Shopping centers dependem de consumo e vendas
Nos fundos de shopping centers, o ciclo econômico chega por outro caminho. Parte da receita dos empreendimentos depende do desempenho das vendas dos lojistas, além dos aluguéis mínimos e das receitas de estacionamento, publicidade e outros serviços.
Juros menores podem aliviar o custo do crédito às famílias e favorecer o consumo, enquanto crescimento da renda e do emprego pode beneficiar vendas. Por outro lado, inflação elevada ou desaceleração econômica pode pressionar lojistas e reduzir a capacidade de expansão dos aluguéis.
Os FIIs de shopping também possuem exposição diferente conforme a qualidade dos empreendimentos, localização, perfil do público e participação de cada ativo na receita total do fundo.
Essa heterogeneidade reforça por que a eleição não deve ser utilizada como critério isolado de seleção. Mesmo que todo o mercado reaja inicialmente ao resultado, os fundamentos operacionais voltam a ganhar peso à medida que a nova administração começa a executar sua política econômica.
Fundos de papel exigem atenção à estrutura dos CRIs
No crédito imobiliário, os principais riscos podem permanecer escondidos atrás de rendimentos elevados. Um fundo que distribui um valor mensal expressivo pode estar recebendo taxas maiores justamente porque assumiu risco superior.
A análise precisa começar nos devedores. É necessário identificar quem deve pagar cada operação, qual é a capacidade financeira dessas empresas e quais ativos ou recebíveis servem como garantia.
Também importa a concentração. Se uma operação representa parcela muito grande do patrimônio do fundo, um único problema pode afetar de forma significativa os rendimentos. Carteiras pulverizadas reduzem essa exposição individual, embora não eliminem riscos sistêmicos do setor.
Os indexadores também mudam o comportamento. Carteiras predominantemente ligadas ao CDI reagem mais rapidamente às alterações da taxa básica. Títulos vinculados ao IPCA respondem à inflação e aos respectivos spreads. Já operações prefixadas possuem outra sensibilidade à curva de juros.
A duration completa o quadro ao indicar, de forma simplificada, a sensibilidade dos fluxos financeiros às mudanças das taxas de mercado.
Não há vencedor automático entre papel e tijolo
A tentativa de escolher antecipadamente entre papel e tijolo com base apenas no nome do próximo presidente simplifica excessivamente o funcionamento dos fundos imobiliários.
Em um ambiente de juros persistentemente elevados, fundos de crédito bem estruturados podem continuar oferecendo distribuições relevantes, mas precisam atravessar o período sem deterioração de seus devedores. Fundos de tijolo podem permanecer negociados com desconto, ao mesmo tempo em que imóveis de qualidade continuam gerando aluguéis e mantendo ocupação elevada.
Em um cenário no qual a Selic e principalmente os juros longos recuem de forma consistente, fundos de tijolo podem apresentar reprecificação mais significativa. Os fundos de papel podem continuar distribuindo resultados, embora carteiras vinculadas ao CDI possam apresentar redução gradual de receita se a taxa básica efetivamente cair.
Fundos híbridos podem ocupar uma posição intermediária ao combinar imóveis e instrumentos de crédito, reunindo fontes diferentes de rendimento e também os riscos associados a cada estratégia.
A escolha depende, portanto, do preço pago pela cota, da qualidade dos ativos, do risco de crédito, da sustentabilidade do rendimento e da sensibilidade de cada fundo às taxas de juros.
Primeiro movimento depois da eleição pode não definir 2027
Mercados financeiros costumam reagir rapidamente a eventos políticos, e os FIIs não estão fora desse processo. Uma mudança abrupta na curva de juros depois da eleição pode provocar altas ou quedas relevantes nas cotas.
Esse movimento inicial não determina, porém, o desempenho de todo o ano seguinte. As expectativas são continuamente ajustadas conforme são anunciados integrantes da equipe econômica, propostas legislativas, orçamento, metas fiscais e medidas de arrecadação ou despesas.
Para os fundos imobiliários, o cenário de 2027 dependerá principalmente de quanto essas decisões afetarem os juros reais, a disponibilidade de crédito, a atividade econômica e a saúde financeira de empresas e consumidores.
Também será necessário acompanhar o Banco Central. Os dois cortes realizados até setembro reduziram a Selic para 13,75%, mas novas decisões dependerão do comportamento da inflação e das expectativas. Não existe, neste momento, uma trajetória de cortes previamente contratada pelo Copom.
Para o investidor de FIIs, portanto, a variável relevante não é simplesmente quem ocupará o Palácio do Planalto nem a suposição de que a Selic continuará necessariamente caindo. O que deverá determinar a precificação dos fundos será a interação entre política fiscal, inflação, juros futuros e decisões efetivamente tomadas pelo Banco Central ao longo de 2027.
Fontes
Banco Central do Brasil — Comunicado da 280ª reunião do Comitê de Política Monetária, agosto de 2026.
Banco Central do Brasil — Comunicado e ata da 281ª reunião do Comitê de Política Monetária, setembro de 2026.
Banco Central do Brasil — Relatório de Política Monetária de setembro de 2026.
Tribunal Superior Eleitoral — propostas de governo apresentadas pelas candidaturas presidenciais nas Eleições 2026.
B3 — informações sobre funcionamento, riscos e características dos Fundos de Investimento Imobiliário.
