O Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Agências (CXAG11) acertou a venda de um imóvel ocupado pela Caixa Econômica Federal em São Lourenço, no sul de Minas Gerais, por R$ 4,752 milhões. A operação chama atenção não apenas pelo valor negociado, mas pela diferença entre o preço obtido e as referências usadas para avaliar o ativo: a venda foi fechada com ágio de 25,1% sobre o último laudo de avaliação e de 35,6% sobre o custo histórico do imóvel para o fundo.
A gestora RB Asset Management informou que a transação deverá resultar em lucro equivalente a R$ 1,82 por cota. O número é expressivo quando comparado ao rendimento mensal recorrente do CXAG11, que vem distribuindo R$ 0,72 por cota. O ganho anunciado com a alienação equivale, portanto, a aproximadamente duas vezes e meia o valor de um rendimento mensal recente, embora isso não signifique necessariamente que os cotistas receberão R$ 1,82 de uma só vez no próximo pagamento.
O imóvel vendido é a Agência São Lourenço, localizada na Avenida Dom Pedro II, 244, no centro do município mineiro. A Caixa continua ocupando o prédio como locatária e possui direito de preferência na aquisição, condição prevista no contrato de locação e que ainda precisa ser formalmente superada para que a operação seja concluída.
O preço de R$ 4,752 milhões será pago integralmente em até 15 dias depois que a Caixa renunciar ao direito de preferência e forem cumpridas as demais condições suspensivas previstas no compromisso de compra e venda.
Venda supera em quase R$ 1 milhão a avaliação do imóvel
O último laudo de avaliação do prédio, com data-base de junho de 2026, atribuiu ao ativo valor de R$ 3,8 milhões. A diferença para os R$ 4,752 milhões acertados na venda é de R$ 952 mil, o que corresponde ao ágio de 25,1% informado pelo fundo.
Esse dado é especialmente relevante porque o CXAG11 passou recentemente por uma reavaliação de todo o portfólio. No relatório gerencial referente a julho, a gestora informou que os novos laudos reduziram em 6,43% o valor dos imóveis em comparação com a avaliação do ano anterior.
Como consequência, o valor patrimonial por cota do fundo foi ajustado para R$ 103,47. O patrimônio líquido estava em aproximadamente R$ 216,3 milhões no fim de julho.
A venda de São Lourenço acima do novo valor de avaliação fornece, ao menos para esse ativo específico, uma referência concreta de mercado superior ao valor apontado pelo laudo. Isso não significa que todos os demais imóveis do CXAG11 poderiam ser vendidos com o mesmo prêmio, já que cada prédio possui características próprias de localização, tamanho, contrato e potencial de utilização.
Ainda assim, a transação é relevante para investidores porque permite comparar uma avaliação contábil recente com um preço efetivamente negociado com um comprador.
Ganho sobre custo histórico chega a 35,6%
A segunda comparação feita pela gestora considera o custo histórico do imóvel. Nesse cálculo entram não apenas o preço originalmente atribuído à agência quando ela foi incorporada ao fundo, mas também custos acessórios e benfeitorias realizadas durante o período em que permaneceu no portfólio.
Sobre essa base, o preço acertado representa valorização de 35,6%.
Esse indicador é diferente do ágio sobre o laudo. Enquanto os 25,1% mostram quanto o comprador aceitou pagar acima da avaliação mais recente, os 35,6% medem a diferença entre o valor da venda e os recursos historicamente investidos pelo fundo no prédio.
A RB Asset calculou ainda uma Taxa Interna de Retorno nominal de 15,2% ao ano para a operação. A TIR considera todo o fluxo financeiro associado ao imóvel durante o período em que ele permaneceu com o CXAG11, incluindo os aluguéis líquidos recebidos, despesas relacionadas ao ativo e o preço obtido na alienação.
O Múltiplo sobre o Capital Investido, conhecido pela sigla MOIC, foi calculado em 1,8 vez. Em termos simplificados, o indicador procura mostrar quanto o investimento retornou em relação ao capital aplicado durante todo o ciclo da operação.
Por isso, a TIR de 15,2% não deve ser confundida com uma projeção de rentabilidade futura do fundo nem com a rentabilidade anual que o cotista necessariamente terá ao investir em CXAG11. Trata-se do retorno calculado para aquele imóvel específico durante o período em que esteve no portfólio.
O que significa o lucro de R$ 1,82 por cota
Para o investidor, o número que mais chama atenção no fato relevante é o lucro equivalente a R$ 1,82 por cota.
O fundo informou que esse resultado será distribuído aos cotistas de acordo com a legislação aplicável aos fundos imobiliários. A regra determina a distribuição mínima de 95% dos lucros apurados segundo os critérios de caixa, considerando os balanços ou balancetes semestrais.
Isso, porém, não significa que o investidor deva interpretar os R$ 1,82 como um dividendo extraordinário já confirmado para uma determinada data.
O valor representa o efeito econômico estimado da operação por cota. A forma e o momento em que esse resultado aparecerá nas distribuições dependem da efetiva conclusão da venda, da entrada dos recursos em caixa, da apuração dos resultados do fundo e da política de distribuição adotada pela administração dentro das regras legais.
O CXAG11 vem mantendo uma distribuição mensal relativamente estável. Para setembro, o fundo anunciou rendimento de R$ 0,72 por cota, com pagamento previsto para 17 de setembro aos investidores posicionados na data-base de 31 de agosto.
O mesmo valor de R$ 0,72 havia sido distribuído em agosto. No relatório referente a julho, o fundo informou resultado caixa de aproximadamente R$ 1,60 milhão, ou R$ 0,77 por cota, e distribuiu R$ 1,51 milhão aos investidores.
A venda de São Lourenço, portanto, cria uma fonte extraordinária de resultado que se soma à geração recorrente de receita proveniente dos aluguéis das agências.
CXAG11 começou com 32 agências da Caixa
O Caixa Agências foi estruturado no fim de 2021 a partir de um modelo conhecido como sale and leaseback. Nesse tipo de operação, uma empresa vende imóveis que utiliza e, simultaneamente, permanece ocupando os mesmos ativos mediante contratos de aluguel.
Em outubro de 2021, a Caixa Econômica Federal integralizou 32 agências bancárias no fundo. Foram celebrados contratos de locação com prazo inicial de dez anos, permitindo à instituição financeira liberar capital anteriormente imobilizado nos prédios enquanto continuava utilizando as unidades para suas atividades.
Para o fundo, a estrutura proporcionava uma carteira de imóveis já ocupados por um único inquilino de grande porte, a própria Caixa.
Desde então, porém, o portfólio começou a passar por uma estratégia de gestão ativa e alienação de determinados imóveis quando surgem oportunidades consideradas interessantes pela gestora.
Em 2025, o CXAG11 concluiu a venda da agência de Frederico Westphalen, no Rio Grande do Sul. A operação gerou ganho de capital de aproximadamente R$ 974 mil e foi realizada com ágio de 36,4% sobre o laudo de avaliação e de 35,1% sobre o valor contábil do imóvel.
Depois daquela transação, o portfólio passou de 32 para 31 imóveis.
No relatório referente a julho de 2026, o fundo ainda apresentava 31 imóveis, todos locados para a Caixa Econômica Federal e sem vacância física ou financeira. Portanto, caso a venda da agência de São Lourenço seja efetivamente concluída e não haja novas aquisições até lá, a carteira imobiliária deverá passar a contar com 30 propriedades.
Esse histórico mostra que a operação atual não é um evento isolado, mas a segunda alienação relevante dentro de uma estratégia de reciclagem da carteira original.
Venda ocorre com cotas negociadas abaixo do patrimônio
Outro elemento importante para interpretar a operação é a diferença existente entre o preço de mercado do CXAG11 e seu valor patrimonial.
No fim de julho, o valor patrimonial era de R$ 103,47 por cota. Já as cotas vinham sendo negociadas no mercado secundário na faixa dos R$ 70 durante o início de setembro, o que representa um desconto expressivo em relação ao patrimônio contábil.
Na terça-feira, 8, CXAG11 fechou próximo de R$ 71,40.
Esse deságio significa que investidores estavam atribuindo ao fundo um valor de mercado bastante inferior ao patrimônio líquido calculado a partir dos ativos. Há diferentes razões que podem explicar essa diferença, incluindo expectativas sobre o futuro das agências bancárias físicas, concentração em um único inquilino, liquidez das cotas, prazo dos contratos e avaliação do mercado sobre os imóveis.
A venda de São Lourenço com ágio de 25,1% sobre um laudo recente adiciona uma informação nova a essa discussão. Pelo menos nesse ativo, o preço negociado ficou não apenas acima do custo histórico, mas também significativamente acima do valor usado para compor a avaliação patrimonial.
Novamente, não é possível extrapolar esse resultado para todos os prédios do fundo. Mas a operação fornece uma referência concreta de liquidez para parte da carteira.
Caixa continua sendo praticamente toda a tese do fundo
Apesar das vendas pontuais, o CXAG11 permanece essencialmente vinculado à Caixa Econômica Federal. Os imóveis da carteira são ocupados pelo banco, o que reduz a vacância, mas aumenta a concentração de risco em um único locatário.
Até julho, a vacância física e financeira reportada pelo fundo era de zero.
Essa característica pode ser vista sob dois ângulos. De um lado, a Caixa representa um inquilino de grande porte e com forte capacidade financeira. De outro, a dependência de um único ocupante torna o desempenho do fundo muito ligado às decisões da instituição sobre sua rede física de atendimento.
A transformação do setor bancário, com crescente migração de serviços para aplicativos e canais digitais, é justamente um dos fatores considerados pelos investidores ao avaliar fundos formados por agências.
O modelo de sale and leaseback, entretanto, prevê contratos de longa duração e oferece mecanismos específicos para organizar a relação entre o fundo e a Caixa. Ao fim das locações, o banco também possui opções relacionadas à aquisição dos imóveis, conforme as condições contratuais.
Gestão transforma imóvel em caixa com prêmio
A operação de São Lourenço mostra como a gestão ativa pode alterar a fonte de retorno de um fundo imobiliário. Durante anos, o imóvel gerou receita principalmente por meio do aluguel pago pela Caixa. Agora, a intenção é converter o prédio novamente em dinheiro, capturando a valorização acumulada durante o período.
O resultado final dependerá da conclusão da venda. A Caixa ainda precisa renunciar ao direito de preferência e as demais condições previstas no contrato devem ser cumpridas antes do pagamento dos R$ 4,752 milhões.
Se essas etapas forem superadas, o CXAG11 terá realizado sua segunda venda relevante de uma agência da carteira original com prêmio sobre a avaliação.
Para os cotistas, a principal informação não é apenas o lucro estimado de R$ 1,82 por cota. A transação também funciona como um teste de mercado para uma carteira que, embora tenha valor patrimonial superior a R$ 100 por cota, continua negociada na Bolsa com desconto expressivo.
A venda de um único imóvel não elimina esse deságio nem garante que os demais ativos possam alcançar preços semelhantes. Mas mostra que, em São Lourenço, o fundo encontrou um comprador disposto a pagar R$ 952 mil acima do valor estabelecido no laudo de junho — e transformar essa diferença em resultado para os investidores.
Fontes: fato relevante do FII Caixa Agências; B3; Comissão de Valores Mobiliários; RB Asset Management; relatórios gerenciais do CXAG11; Lei nº 8.668/1993.
