Uma eventual tributação das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) pode acrescentar cerca de 0,8 ponto percentual ao custo do crédito imobiliário e chegar praticamente na mesma proporção à taxa paga pelo consumidor, segundo executivos de alguns dos maiores bancos do país. O alerta ocorre em um momento no qual o governo federal volta a discutir a possibilidade de rever a isenção de Imposto de Renda concedida ao investimento, uma das principais fontes de recursos utilizadas pelas instituições financeiras para financiar imóveis.

Representantes do Santander Brasil (SANB11), Bradesco (BBDC4) e Banco do Brasil (BBAS3) defenderam a manutenção da atual estrutura durante o Abecip Summit 2026. Para os bancos, retirar a vantagem tributária das LCIs significaria exigir uma remuneração maior para convencer o investidor a continuar aplicando nesses títulos. Esse custo adicional acabaria chegando à outra ponta da operação: famílias que contratam financiamento habitacional.

A discussão ainda não representa uma mudança tributária aprovada. As LCIs continuam isentas de Imposto de Renda para pessoas físicas. O governo tentou alterar esse tratamento em 2025, quando a Medida Provisória 1.303 previa tributação de 5% sobre rendimentos de investimentos incentivados, mas a proposta perdeu validade em outubro daquele ano após ser retirada da pauta da Câmara dos Deputados. Em 2026, o tema voltou ao debate como uma possibilidade para um eventual novo mandato do presidente Luiz Inácio Lula da Silva.

Em julho, o ministro da Fazenda, Dario Durigan, afirmou que a revisão das isenções de títulos como LCI e LCA poderia voltar à pauta caso Lula seja reeleito. Portanto, neste momento não existe cobrança de IR sobre as LCIs nem uma nova regra aprovada para começar a valer. O que há é uma sinalização de política econômica que já mobiliza o setor financeiro por causa do possível impacto sobre uma das principais engrenagens do financiamento habitacional brasileiro.

Por que a tributação da LCI pode chegar ao financiamento

A LCI é um título de renda fixa emitido por instituições financeiras e lastreado em créditos imobiliários. Na prática, o banco capta dinheiro junto aos investidores e utiliza esses recursos dentro da estrutura de financiamento do setor. Para quem investe como pessoa física, uma das principais vantagens é justamente o rendimento isento de Imposto de Renda.

Essa característica permite que uma instituição ofereça uma remuneração bruta menor em uma LCI e, ainda assim, entregue ao investidor um retorno líquido competitivo em comparação com produtos tributados. Se a isenção desaparecer, essa conta muda. Para conservar a atratividade do papel, os bancos teriam de pagar mais pela captação ou aceitar uma migração de investidores para outros ativos.

Romero Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco, estimou que uma alíquota de 5% poderia aumentar em aproximadamente 80 pontos-base o custo de captação para o segmento, equivalente a 0,8 ponto percentual.

“Teremos que colocar quase 1% a mais de taxa para o cliente”, afirmou Albuquerque durante o evento. Segundo o executivo, uma alteração dessa dimensão poderia prejudicar o desenvolvimento do mercado imobiliário.

O efeito não seria necessariamente mecânico ou idêntico em todas as instituições, porque os bancos utilizam diferentes combinações de recursos para financiar suas carteiras. Ainda assim, um aumento do custo marginal de uma fonte relevante de funding tende a pressionar a precificação das novas operações, sobretudo em um produto de prazo muito longo como o financiamento habitacional.

Em um contrato que pode atravessar décadas, diferenças aparentemente pequenas na taxa de juros alteram tanto o valor da prestação quanto o montante total pago pelo consumidor. O impacto também pode reduzir a quantidade de famílias que conseguem se enquadrar nas regras de comprometimento de renda utilizadas pelas instituições na análise de crédito.

Crédito imobiliário trabalha com margens apertadas

Paulo Duailibi, diretor de empréstimos, negócios imobiliários e cash management do Santander, afirmou que a estrutura do financiamento imobiliário deixa pouco espaço para que os bancos simplesmente absorvam uma elevação permanente no custo da captação. Isso ocorre porque o setor trabalha com prazos extensos e margens diferentes das encontradas em modalidades de crédito mais caras e de menor duração.

Segundo o executivo, parte da rentabilidade do financiamento imobiliário não está apenas nos juros recebidos durante o contrato. Para o banco, conquistar um cliente por meio da compra da casa própria cria uma relação que pode permanecer durante décadas e gerar demanda por conta corrente, cartões, seguros, investimentos e outros produtos financeiros.

Essa lógica ajuda a explicar por que as instituições continuam interessadas no crédito imobiliário mesmo quando a rentabilidade direta da operação é pressionada. Mas também estabelece um limite para a capacidade de absorver novos custos.

“Considerando um prazo de 38 anos, o repasse é natural”, disse Duailibi ao analisar uma eventual tributação das LCIs.

O problema é que existe também um limite do lado do comprador. A aprovação do financiamento depende da renda disponível e da proporção dessa renda que ficará comprometida com as prestações. Se a taxa sobe, a mesma família passa a financiar um valor menor ou precisa apresentar uma entrada maior para adquirir o mesmo imóvel.

Por isso, a discussão tributária aparentemente concentrada no mercado de renda fixa pode terminar afetando diretamente o número de consumidores capazes de comprar imóveis financiados.

LCI ganha importância enquanto poupança perde espaço

A reação dos bancos ocorre justamente quando o mercado imobiliário passa por uma mudança estrutural em suas fontes de financiamento. Durante décadas, os depósitos da caderneta de poupança funcionaram como uma das principais bases do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. A diversificação dos investimentos disponíveis para as famílias, entretanto, aumentou a concorrência pelo dinheiro do poupador.

Para Romero Albuquerque, as novas gerações demonstram menos interesse pela poupança, principalmente diante da possibilidade de encontrar aplicações com remuneração mais elevada e acesso cada vez mais simples pelas plataformas digitais. Com isso, títulos de renda fixa e instrumentos do mercado de capitais ganharam relevância.

As LCIs fazem parte dessa transformação. A própria B3 define o produto como uma fonte de recursos para o setor imobiliário e destaca a isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas como um dos fatores responsáveis pelo crescimento da procura pelo papel.

Não é a única alternativa. Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), securitizações e outros instrumentos passaram a dividir espaço com os recursos tradicionais. O Banco Central também implantou mudanças no modelo de financiamento imobiliário para ampliar a quantidade de dinheiro disponível e reduzir a dependência de uma única fonte.

Ainda assim, a diversificação não elimina o custo de captação. Se determinada fonte se torna mais cara ou menos atraente para o investidor, os bancos precisam substituí-la por recursos que podem apresentar remuneração, prazo e risco diferentes.

É por isso que o setor defende previsibilidade nas regras. Alterar o tratamento tributário de um instrumento utilizado na construção das estruturas de funding pode mudar rapidamente a relação entre rentabilidade oferecida ao investidor e taxa cobrada do tomador.

Tentativa de cobrar 5% fracassou em 2025

A discussão não começou neste ano. Em junho de 2025, o governo editou a Medida Provisória 1.303, que promoveu uma ampla revisão da tributação de aplicações financeiras. Entre as mudanças originalmente apresentadas estava a cobrança de 5% sobre rendimentos de aplicações que até então possuíam tratamento favorecido, incluindo LCIs e LCAs emitidas a partir da vigência prevista na proposta.

A medida provocou resistência de segmentos ligados ao mercado financeiro, ao agronegócio e ao setor imobiliário. Depois de meses de negociação e alterações no Congresso, a MP não chegou a concluir sua votação. Em 8 de outubro de 2025, a Câmara aprovou a retirada da matéria da pauta, impedindo que houvesse tempo para sua apreciação antes do encerramento do prazo constitucional.

A MP perdeu validade e, com ela, caiu a tentativa de tributação das LCIs naquele formato. Dessa maneira, o investidor pessoa física continuou recebendo os rendimentos desses papéis sem incidência de Imposto de Renda.

A importância desse histórico está no fato de que a alíquota de 5% usada atualmente pelos bancos para calcular possíveis impactos não surgiu apenas como uma hipótese acadêmica. Foi justamente o percentual defendido pelo governo na tentativa anterior.

Durigan voltou a indicar em 2026 que a revisão de benefícios tributários pode integrar uma futura agenda econômica. O assunto, porém, estaria associado principalmente às medidas de um eventual governo iniciado em 2027, caso Lula obtenha um novo mandato.

Selic de 14% já pressiona o comprador

Uma mudança no tratamento das LCIs também chegaria em um ambiente no qual o custo do dinheiro já representa um obstáculo ao mercado imobiliário. A taxa Selic está em 14% ao ano, depois da redução promovida pelo Banco Central no início de agosto, e continua em nível elevado para padrões históricos.

Juros básicos altos influenciam o custo de oportunidade dos bancos e aumentam a remuneração exigida pelos investidores em diferentes produtos de renda fixa. Ao mesmo tempo, tornam mais difícil oferecer financiamento imobiliário a taxas que caibam no orçamento das famílias.

Albuquerque argumenta que nenhum modelo de funding consegue tornar o crédito imobiliário completamente indiferente ao cenário de juros. Mesmo que bancos encontrem novas fontes de recursos, o custo geral do dinheiro na economia continua influenciando a precificação.

Antonio Wagner Chiarello, diretor de soluções em empréstimos e financiamentos do Banco do Brasil, defendeu que o desenvolvimento de um mercado secundário mais profundo não deve esperar pela volta dos juros baixos. Para ele, o crescimento da demanda por financiamento exigirá fontes adicionais além da poupança.

“Com o aumento da demanda, a poupança sozinha não vai suportar”, afirmou.

A avaliação dos bancos é que o futuro do crédito imobiliário dependerá justamente da combinação de diferentes fontes: poupança, LCIs, instrumentos de securitização, mercado de capitais e novos mecanismos de financiamento.

Nesse cenário, tributar a LCI não significaria necessariamente eliminar o instrumento, mas poderia alterar o preço pelo qual os bancos conseguem captar recursos. Se a estimativa apresentada pelo Bradesco se confirmar e uma alíquota de 5% provocar aumento próximo de 0,8 ponto percentual no custo, o impacto deixaria de ser uma discussão restrita aos investidores.

A conta chegaria ao consumidor no momento de comprar a casa. E, em um financiamento que pode durar três décadas ou mais, menos de um ponto percentual de diferença na taxa pode separar uma prestação que cabe no orçamento de outra que impede a aprovação do crédito.

Fontes:
Banco Central do Brasil — informações e regulamentação do mercado imobiliário e das Letras de Crédito Imobiliário; Banco Central do Brasil e Conselho Monetário Nacional — novo modelo de financiamento imobiliário;
Congresso Nacional — tramitação da Medida Provisória 1.303/2025; Câmara dos Deputados — retirada de pauta e perda de validade da MP 1.303/2025; B3 — características das Letras de Crédito Imobiliário; Caixa Econômica Federal — funcionamento e características das LCIs.