A Iguatemi (IGTI11) encerrou o segundo trimestre de 2026 com lucro líquido ajustado de R$ 133,8 milhões, crescimento de 22,1% sobre a base recorrente do mesmo período do ano anterior. O resultado foi sustentado pelo avanço das vendas nos shoppings, pela ocupação mais elevada e pela melhora do desempenho financeiro, apesar dos efeitos negativos provocados pelos jogos da seleção brasileira durante a Copa do Mundo.
A receita líquida ajustada alcançou R$ 396 milhões, expansão de 11,6% na comparação com o segundo trimestre de 2025 recalculado em bases equivalentes. O Ebitda ajustado somou R$ 290,5 milhões, alta de 10,8% na mesma comparação, enquanto o fluxo de caixa operacional medido pelo FFO avançou 21%, para R$ 170,9 milhões.
A leitura do balanço exige atenção às diferentes bases apresentadas pela companhia. Na comparação direta com os números originalmente divulgados no segundo trimestre de 2025, o lucro líquido ajustado caiu 35,8%, o Ebitda recuou 34,8%, o FFO diminuiu 28,9% e a receita líquida teve redução de 2,7%.
A diferença decorre de ganhos extraordinários e de mudanças nas participações societárias registradas no ano anterior. Para tornar os períodos comparáveis, a Iguatemi excluiu da base de 2025 os efeitos da venda de participações nos complexos Market Place e Galleria, a consolidação temporária de investidores parceiros e as alterações de participação em outros empreendimentos.
Ganhos extraordinários ampliaram a base de 2025
No segundo trimestre de 2025, a venda de participações minoritárias no Complexo Market Place e no Shopping Galleria gerou ganho de capital de R$ 139,1 milhões no Ebitda e de R$ 92,3 milhões no FFO. A companhia também contabilizou temporariamente participações de parceiros envolvidos nas aquisições do Pátio Higienópolis e do Pátio Paulista.
Esse segundo efeito acrescentou R$ 17,9 milhões ao Ebitda e R$ 6,9 milhões ao FFO do período de comparação. As participações dos investidores deixaram de transitar pelos resultados da Iguatemi ao fim de junho de 2025.
Depois desses ajustes, o lucro líquido comparável do segundo trimestre do ano passado passa de R$ 208,5 milhões para R$ 109,6 milhões. É sobre esse valor recorrente que incide a alta de 22,1%, até os R$ 133,8 milhões registrados entre abril e junho de 2026.
O FFO, indicador utilizado no setor imobiliário para representar o resultado antes de depreciações, amortizações e determinados efeitos sem impacto imediato no caixa, foi ajustado de R$ 240,4 milhões para R$ 141,2 milhões na base recorrente de 2025. A partir desse patamar, o avanço até R$ 170,9 milhões correspondeu a 21%.
O Ebitda ajustado de R$ 290,5 milhões apresentou margem de 73,4%. Já o NOI, que representa o resultado operacional líquido dos empreendimentos antes das despesas corporativas e financeiras, alcançou R$ 298,5 milhões, com crescimento pro forma de 6% e margem recorde de 94,6%.
Vendas dos shoppings chegam a R$ 6,6 bilhões
As vendas totais do portfólio atingiram R$ 6,59 bilhões no segundo trimestre, aumento de 4,6% sobre os R$ 6,3 bilhões registrados um ano antes. No acumulado do primeiro semestre, o volume chegou a R$ 12,28 bilhões, expansão anual de 8,2%.
As vendas nas mesmas lojas, indicador que considera apenas operações presentes nos dois períodos analisados, cresceram 1,7%. Nas mesmas áreas, que incorporam mudanças de ocupantes dentro dos espaços comparáveis, o avanço foi de 4,2%.
A diferença entre os indicadores reflete, entre outros fatores, a substituição de lojistas e a qualificação do mix comercial. Segundo a Iguatemi, as vendas por metro quadrado cresceram 4,6% na visão integral dos empreendimentos e 13,3% quando considerada somente a participação econômica da companhia.
A empresa atribuiu parte dessa diferença à estratégia de concentrar investimentos em ativos mais produtivos e reduzir a exposição a empreendimentos com menor contribuição proporcional. Ao longo dos últimos trimestres, a Iguatemi vendeu parcelas de alguns shoppings e ampliou sua presença em ativos considerados estratégicos.
As vendas mesmas lojas avançaram menos do que a inflação acumulada em 12 meses utilizada pela empresa na apresentação, de 4,6%. As vendas mesmas áreas, por sua vez, cresceram 4,2%, mais próximas da variação dos preços no período.
Jogos do Brasil reduziram movimento durante a Copa
A Copa do Mundo de 2026 afetou o desempenho dos shoppings durante junho. Entre os dias 11 e 30, as vendas nas mesmas lojas corresponderam a 97,8% do valor observado nos dias equivalentes de 2025.
Nos quatro dias em que a seleção brasileira entrou em campo durante junho, as vendas ficaram em 68,5% do resultado comparável do ano anterior. Nos demais dias do período analisado, o índice alcançou 106,3%.
Os números indicam que parte do consumo foi transferida dos dias de jogos para outras datas. A recuperação nos dias sem partidas compensou a maior parte da queda, mas não foi suficiente para eliminar completamente o impacto sobre o acumulado do período.
Além da Copa, a comparação trimestral foi afetada pelo deslocamento do calendário da Páscoa. A data ocorreu no segundo trimestre em 2025, mas ficou no primeiro trimestre de 2026, reduzindo a base comercial de abril a junho deste ano.
Mesmo com esses efeitos, a companhia destacou a abertura de novas operações em seu portfólio. Entre elas estão unidades da H&M no Iguatemi Porto Alegre, no Praia de Belas e no Iguatemi Esplanada, além de novas marcas e restaurantes em empreendimentos como Iguatemi São Paulo, Pátio Higienópolis e RioSul.
Ocupação sobe e inadimplência recua
A taxa de ocupação do portfólio encerrou junho em 96,9%, aumento de 0,5 ponto percentual em relação aos 96,4% registrados no segundo trimestre de 2025. O indicador também representa uma recuperação de 4,5 pontos percentuais desde o segundo trimestre de 2023, quando estava em 92,4%.
Os aluguéis das mesmas lojas cresceram 2,7%, enquanto os aluguéis das mesmas áreas avançaram 2,5%. O custo de ocupação dos lojistas, que reúne aluguel e outros encargos pagos aos shoppings como proporção das vendas, passou de 10,5% para 10,8%.
Embora tenha aumentado 0,3 ponto percentual, o indicador permaneceu abaixo da média histórica de 11,2% calculada pela companhia para os segundos trimestres desde 2010. Um custo de ocupação controlado reduz a pressão financeira sobre os lojistas e amplia o espaço para reajustes de aluguel nas renovações contratuais.
A inadimplência líquida ficou em 0,1%, queda de 0,2 ponto percentual em relação ao segundo trimestre de 2025. O índice também ficou um ponto percentual abaixo da média histórica dos segundos trimestres.
A combinação entre ocupação elevada, inadimplência reduzida e custo de ocupação abaixo da média indica uma situação operacional favorável no relacionamento com os lojistas. Esses fatores, contudo, precisam ser acompanhados diante do crescimento das vendas mesmas lojas inferior à inflação considerada pela empresa.
Operações próprias ampliam contribuição ao resultado
A divisão de varejo da Iguatemi, que reúne operações próprias da I-Retail e do Iguatemi 365, apresentou receita bruta de R$ 67,1 milhões, crescimento de 25,8% sobre o segundo trimestre de 2025.
A receita líquida avançou 23,6%, para R$ 49,1 milhões. O Ebitda do segmento aumentou de R$ 2,5 milhões para R$ 8,1 milhões, expansão de 225,5%, enquanto a margem passou de 6,3% para 16,5%.
A companhia atribuiu o desempenho à maturação das lojas existentes e à abertura de novas operações, entre elas a Birkenstock no RioSul e a Goyard no JK Iguatemi. As vendas nas mesmas lojas da divisão cresceram 15%.
Custos e despesas da unidade avançaram 20,5%, ritmo inferior ao crescimento da receita. Essa diferença permitiu a diluição dos gastos fixos e a ampliação da margem operacional.
O resultado reforça a estratégia da companhia de operar diretamente marcas voltadas ao público de maior renda dos seus empreendimentos. Essa atividade, porém, apresenta riscos diferentes daqueles do negócio tradicional de aluguel, incluindo gestão de estoque, desempenho comercial das marcas e custos de expansão.
Dívida líquida aumenta após emissão de CRI
A dívida bruta da Iguatemi encerrou junho em R$ 4,44 bilhões, aumento de 12,5% em relação a março. As disponibilidades cresceram 13%, para R$ 2,3 bilhões, levando a dívida líquida a R$ 2,14 bilhões.
A relação entre dívida líquida e Ebitda ajustado dos últimos 12 meses passou de 1,29 vez no primeiro trimestre para 1,62 vez no segundo. Segundo a empresa, o aumento refletiu principalmente uma emissão de certificados de recebíveis imobiliários de R$ 535 milhões concluída no fim de junho.
A operação foi contratada a um custo equivalente a 97% do CDI e prazo de oito anos. A captação integrou uma estratégia de substituição de passivos mais caros e alongamento dos vencimentos.
Em 1º de julho, depois do encerramento do trimestre, a companhia realizou o resgate antecipado de R$ 236,1 milhões da segunda série de sua 11ª emissão de debêntures. Os títulos tinham custo de CDI mais 1,63% e vencimentos previstos para 2027 e 2028.
Com a troca, a Iguatemi estima que o custo médio da dívida caia dos 101,9% do CDI registrados em junho para um intervalo entre 100,5% e 101% do CDI nos próximos trimestres. O prazo médio deverá aumentar de 4,7 para 4,9 anos.
A dívida líquida cresceu 12% no trimestre, mas permaneceu em nível inferior ao registrado no mesmo período de 2025. No critério contábil apresentado nas informações trimestrais, a relação entre dívida líquida e Ebitda ficou em 1,65 vez.
Investimentos alcançam R$ 132,3 milhões
A Iguatemi investiu R$ 132,3 milhões em projetos, manutenção e outras iniciativas durante o segundo trimestre. Desse total, R$ 80,6 milhões foram destinados a desenvolvimento imobiliário, R$ 23,4 milhões à manutenção e R$ 28,2 milhões a outras frentes.
Incluindo aquisições, o investimento líquido do trimestre chegou a R$ 186,6 milhões. A companhia concluiu em abril a compra de uma participação adicional de 3% no Shopping Pátio Paulista por R$ 75,6 milhões.
A empresa mantém quatro frentes de obras: as expansões dos shoppings Iguatemi São Paulo e Iguatemi Brasília, a construção da Iguatemi Tower em Campinas e a infraestrutura do projeto Casa Figueira, também em Campinas. Há ainda o retrofit do Market Place.
A expansão do Iguatemi São Paulo tem inauguração prevista para o primeiro trimestre de 2027, enquanto a ampliação do Iguatemi Brasília está programada para o quarto trimestre do mesmo ano. A Iguatemi Tower tem entrega estimada para o segundo trimestre de 2028.
O caixa ajustado encerrou junho em R$ 2,3 bilhões, aumento de R$ 264,8 milhões em relação a março. As atividades operacionais geraram R$ 246,8 milhões no trimestre, enquanto as atividades de investimento consumiram R$ 89,8 milhões.
