O Itaú Unibanco (ITUB4) fechou contrato para ocupar integralmente o Esther Towers, complexo corporativo desenvolvido pela Eztec (EZTC3) na Avenida Chucri Zaidan, em São Paulo, em uma operação que deve gerar aproximadamente R$ 1,17 bilhão em receitas de locação nos primeiros dez anos. O acordo envolve cerca de 91,4 mil metros quadrados de área locável distribuídos entre duas torres e poderá ser prorrogado por mais cinco anos.
A operação foi formalizada pela Mairiporã Incorporadora, subsidiária da EZ Inc, empresa do grupo Eztec responsável pelo empreendimento. A vigência começará de maneira escalonada conforme as torres forem entregues e os valores serão corrigidos anualmente pelo IPCA. Isso significa que os R$ 1,17 bilhão divulgados pela companhia representam a receita calculada a preços atuais, e não um valor nominal congelado pelos dez anos.
Dividindo o montante divulgado pelo período inicial do contrato, o Esther Towers deverá gerar uma média equivalente a R$ 117 milhões por ano ou R$ 9,75 milhões por mês, antes dos efeitos futuros da inflação e das condições específicas previstas no contrato. Considerando os 91,4 mil metros quadrados locados, o valor corresponde a aproximadamente R$ 106,70 por metro quadrado ao mês.
Além de transformar um empreendimento ainda em fase de conclusão em um ativo com receita contratada de longo prazo, a locação retira de uma só vez mais de 90 mil metros quadrados da oferta disponível de escritórios de alto padrão da região. CBRE e Binswanger Brazil, que participaram da intermediação, classificaram a transação como a maior locação corporativa já registrada no mercado brasileiro.
Itaú ocupará as duas torres do Esther Towers
O contrato abrange a totalidade do complexo, e não apenas alguns andares ou uma das torres.
O Esther Towers foi projetado como empreendimento corporativo de padrão Triple A e possui duas torres com grandes lajes de escritórios. A Eztec havia informado no início de setembro que mantinha negociações avançadas envolvendo o ativo, mas ainda não havia revelado o potencial locatário.
A confirmação do Itaú elimina uma das principais incertezas comerciais relacionadas ao projeto antes mesmo da entrega integral das torres.
A ocupação será feita gradualmente. Conforme cada edifício estiver disponível, parte do contrato começa a produzir efeitos, evitando que a vigência integral dependa da conclusão simultânea de todo o complexo.
O Itaú informou que o novo endereço se somará às estruturas já utilizadas pelo banco em São Paulo. A instituição citou critérios operacionais, infraestrutura e necessidades futuras para justificar a escolha, além da intenção de criar ambientes voltados à integração e colaboração entre as equipes.
A operação contempla aproximadamente 9.600 posições de trabalho. Se a área locável total fosse simplesmente dividida por esse número, haveria cerca de 9,5 metros quadrados de ABL para cada posição prevista. O cálculo é apenas uma relação física entre os dois indicadores e não corresponde à área efetivamente destinada a cada funcionário, já que o complexo inclui circulação, áreas comuns e estruturas compartilhadas.
Receita média supera R$ 100 por metro quadrado
Os R$ 1,17 bilhão previstos para a primeira década permitem dimensionar economicamente o contrato mesmo sem a divulgação detalhada de todas as cláusulas comerciais.
A média de R$ 106,70 mensais por metro quadrado resulta da divisão da receita informada pela área e pelos 120 meses do prazo inicial.
Esse valor é uma aproximação. O faturamento real ao longo dos anos será influenciado pelo início escalonado das duas torres, pela correção anual pelo IPCA e por outras condições contratuais não detalhadas publicamente.
O fato relevante divulgado pela Eztec não informa uma parcela fixa mensal de aluguel para cada torre. Por isso, os R$ 9,75 milhões mensais e os R$ 106,70 por metro quadrado devem ser entendidos como médias derivadas do valor global anunciado.
A correção pelo IPCA também significa que a receita nominal efetivamente recebida durante os dez anos tende a superar R$ 1,17 bilhão caso haja inflação positiva no período.
Para a Eztec, o efeito econômico mais imediato é a transformação do Esther Towers em uma fonte previsível de renda antes de uma eventual decisão futura sobre venda ou manutenção do empreendimento em carteira.
Negócio reduz vacância na Chucri Zaidan
A dimensão da locação também altera os indicadores do mercado corporativo da região.
Segundo a Binswanger Brazil, que representou o Itaú na negociação, a absorção do Esther Towers deve contribuir para que a taxa de vacância dos imóveis corporativos de alto padrão da Chucri Zaidan caia de aproximadamente 13,5% para 12%.
A consultoria calcula ainda que, se as duas torres fossem entregues sem um locatário contratado, a entrada de mais de 90 mil metros quadrados de oferta poderia elevar a vacância regional para perto de 22%.
A diferença mostra a escala do negócio. Um único contrato evita que uma quantidade relevante de novos escritórios seja incorporada ao estoque disponível e reforça a ocupação da Chucri Zaidan como alternativa às áreas corporativas mais tradicionais de São Paulo.
A região ganhou espaço nos últimos anos devido à disponibilidade de terrenos capazes de comportar empreendimentos maiores, além da proximidade de outros eixos empresariais e de transporte da Zona Sul.
Para a Eztec, a contratação integral também reduz o risco de ter de procurar diferentes inquilinos e negociar separadamente diversos conjuntos durante o período de maturação do projeto.
Mercado calcula valor do ativo perto de R$ 1,4 bilhão
A contratação do Itaú também alterou as premissas utilizadas por analistas para avaliar economicamente o Esther Towers.
O BTG Pactual estima que o contrato possa adicionar cerca de R$ 117 milhões anuais de resultado operacional do empreendimento e calcula que o ativo poderia valer aproximadamente R$ 1,45 bilhão em uma eventual venda, considerando taxa de capitalização de 8%.
O Safra trabalha com valor semelhante, na faixa de R$ 1,4 bilhão, também utilizando premissas de retorno exigido para imóveis corporativos.
Esses números não representam preço de venda acordado.
A Eztec não anunciou a alienação do Esther Towers e tampouco informou ter iniciado processo formal para vender as duas torres depois da locação. As avaliações dos bancos representam cenários financeiros construídos a partir da renda que o contrato pode produzir.
A diferença é relevante porque um imóvel integralmente locado a uma instituição de grande porte passa a oferecer ao potencial comprador um fluxo de receitas mais previsível do que um empreendimento recém-entregue com espaços vazios.
É essa previsibilidade que pode aumentar a liquidez do ativo e facilitar uma futura monetização, caso a Eztec decida seguir esse caminho.
Dividendos de 20% ou 25% são cenários, não pagamentos anunciados
Relatórios divulgados após a transação também passaram a projetar o que poderia acontecer com os recursos caso a Eztec vendesse o complexo no futuro.
Em um cenário calculado pelo BTG, a alienação e posterior distribuição de parte relevante dos recursos poderia resultar em dividend yield extraordinário próximo de 20%.
O Safra apresentou exercício ainda mais elevado, chegando a aproximadamente 25% em determinadas premissas de venda, prazo e distribuição.
Nenhum desses dividendos foi anunciado pela companhia.
As projeções dependem de uma cadeia de eventos que ainda não ocorreu: venda do empreendimento, preço efetivamente obtido, custos e impostos da transação e decisão da administração sobre a destinação do dinheiro.
O investidor, portanto, precisa separar três fatos.
O contrato de locação de dez anos foi assinado. A receita estimada de R$ 1,17 bilhão foi informada oficialmente pela Eztec. Já a venda do Esther Towers e eventuais dividendos extraordinários continuam sendo hipóteses utilizadas por analistas para avaliar o potencial econômico do ativo.
Contrato elimina risco de vacância, mas construção ainda precisa ser concluída
O acordo com o Itaú resolve antecipadamente a questão comercial do empreendimento, mas não elimina os riscos relacionados à conclusão das obras e à entrega das torres.
Como a vigência é escalonada, parte da geração de receita depende da disponibilização dos edifícios para ocupação.
A Eztec terá, portanto, de concluir as etapas restantes antes de capturar integralmente o fluxo previsto no contrato.
Essa característica também explica por que não é correto simplesmente tratar os R$ 1,17 bilhão como receita já reconhecida pela companhia. O valor será apropriado gradualmente ao longo de dez anos, à medida que o serviço de locação for prestado e de acordo com as regras contábeis aplicáveis.
O efeito sobre caixa, lucro e resultado operacional também será distribuído ao longo do período.
Ainda assim, a contratação antecipada reduz um dos riscos tradicionais de empreendimentos corporativos de grande porte: terminar uma obra de alto custo sem saber quanto tempo será necessário para alcançar ocupação suficiente.
Operação reforça estratégia de renda recorrente da Eztec
A Eztec construiu sua trajetória principalmente na incorporação residencial, mas vem utilizando determinados ativos corporativos como fonte alternativa de geração de valor.
Com o Esther Towers, a companhia passa a ter um contrato de longo prazo com um único ocupante para todo o complexo.
A receita contratada de aproximadamente R$ 117 milhões por ano, aos preços atuais, cria uma referência concreta para avaliar o retorno do investimento realizado nas torres.
Também oferece à administração duas alternativas principais depois da entrega: manter o empreendimento em carteira e capturar o aluguel ao longo dos anos ou utilizar o fluxo contratado para tentar vender o ativo a um investidor interessado em renda imobiliária.
Analistas de mercado apontam justamente essa segunda possibilidade como o principal mecanismo potencial de realização de valor, mas a companhia ainda não anunciou qual estratégia seguirá.
O fato já contratado é suficiente para mudar o perfil econômico do projeto. O Esther Towers deixa de ser apenas um complexo corporativo em construção com risco de ocupação e passa a carregar um fluxo de aluguel contratado com o Itaú por pelo menos uma década.
Com aproximadamente 91,4 mil metros quadrados comprometidos de uma única vez, a operação também retira uma quantidade excepcional de espaço disponível do mercado paulistano. Para o Itaú, cria um novo polo capaz de concentrar milhares de posições de trabalho. Para a Eztec, transforma um dos maiores projetos corporativos de seu portfólio em uma fonte de receita previsível antes mesmo da conclusão integral das torres.
Fontes:
Eztec e EZ Inc – fato relevante de 17 de setembro de 2026 sobre a celebração do contrato de locação do Esther Towers
Comissão de Valores Mobiliários – registro do fato relevante da Eztec referente ao contrato de locação do empreendimento
Itaú Unibanco – manifestação sobre a contratação do Esther Towers, ocupação do complexo e planejamento do novo polo corporativo
CBRE Brasil – informações sobre o Esther Towers e participação na intermediação da locação
Binswanger Brazil – dados sobre a operação, dimensão da locação e impacto estimado sobre a vacância corporativa da região da Chucri Zaidan
BTG Pactual – análise do contrato, receita operacional potencial e cenários de avaliação econômica do Esther Towers
Banco Safra – estimativas de valor do empreendimento e cenários de eventual monetização futura
