Uma decisão da Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça reforçou a cobrança de 20% de Imposto de Renda sobre o ganho obtido por um fundo imobiliário ao vender cotas de outro FII e colocou sob atenção uma parcela relevante da indústria. Levantamento elaborado pelo escritório Lefosse a partir dos informes trimestrais apresentados à Comissão de Valores Mobiliários mostra que 410 dos 1.150 fundos que detalharam suas carteiras em 30 de junho de 2026 possuíam cotas de outros FIIs.
Isso corresponde a 35,7% do universo analisado — pouco mais de um em cada três fundos. A decisão tem impacto potencial especialmente para os chamados fundos de fundos, ou FoFs, cuja estratégia envolve comprar, manter e vender participações em outros fundos imobiliários, mas também alcança veículos de crédito, logística, shopping centers e multiestratégia que mantenham esse tipo de ativo na carteira.
O julgamento não criou um novo imposto. A Receita Federal já defendia a incidência dos 20% nessas operações, e administradores de fundos vinham recolhendo o tributo ou discutindo a cobrança judicialmente. O que mudou foi o respaldo dado pela Primeira Turma do STJ à interpretação do Fisco em uma controvérsia que dividia gestores, tributaristas e administradores.
Há outra ressalva importante: a decisão foi tomada em processos específicos e não sob o rito dos recursos repetitivos. Isso significa que o entendimento não possui, neste momento, efeito vinculante geral sobre todos os fundos e todos os processos semelhantes. Ainda podem ocorrer recursos e novos julgamentos capazes de alterar ou uniformizar a jurisprudência.
STJ decidiu por 3 votos a 2 pela cobrança
A controvérsia chegou à Primeira Turma por meio de recursos envolvendo a Rio Bravo Investimentos e a Fazenda Nacional. No Recurso Especial 2.211.684, a discussão era se o ganho de capital obtido por um FII ao vender cotas de outro fundo deveria aproveitar a isenção geral prevista para a carteira dos fundos imobiliários ou sofrer tributação específica.
Por maioria de três votos a dois, prevaleceu a cobrança.
A relatora, ministra Regina Helena Costa, ficou vencida. Também votou contra a tributação o ministro Paulo Sérgio Domingues. A corrente vencedora foi aberta pelo ministro Gurgel de Faria e acompanhada por Herman Benjamin e Sérgio Kukina.
O debate está concentrado principalmente nos artigos 16 e 18 da Lei 8.668, de 1993.
O artigo 16 estabelece que rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos fundos de investimento imobiliário são isentos do Imposto de Renda. Essa norma sustenta parte relevante do tratamento tributário concedido à carteira de um FII.
Já o artigo 18 determina que ganhos de capital e rendimentos obtidos na alienação ou no resgate de cotas de fundos imobiliários, por qualquer beneficiário — inclusive pessoa jurídica isenta — ficam sujeitos ao Imposto de Renda à alíquota de 20%.
A questão jurídica era definir qual regra prevaleceria quando o próprio beneficiário da venda fosse outro fundo imobiliário.
A maioria da Primeira Turma entendeu que o artigo 18 é a norma específica para a venda ou o resgate de cotas e deve prevalecer sobre a isenção geral prevista no artigo 16.
Imposto incide sobre o lucro, e não sobre todo o valor vendido
A alíquota de 20% não é aplicada sobre o valor integral da negociação, mas sobre o ganho apurado pelo fundo.
Se um FII compra R$ 10 milhões em cotas de outros fundos e posteriormente vende esses ativos por R$ 12 milhões, por exemplo, o ganho de capital é de R$ 2 milhões.
Com a incidência de 20%, o imposto seria de R$ 400 mil. O fundo preservaria R$ 1,6 milhão daquele ganho antes de outras despesas e efeitos contábeis.
Essa diferença é importante porque a expressão “IR de 20% sobre a venda” pode induzir à interpretação de que um quinto de todo o patrimônio alienado seria recolhido. Não é isso que está em discussão.
O impacto efetivo para cada FII dependerá da quantidade de cotas de outros fundos mantidas em carteira, do preço de aquisição desses papéis, do ganho obtido na venda, da frequência de negociação e da estratégia de gestão.
Um fundo que mantenha cotas apenas para receber rendimentos, sem realizar vendas com lucro, pode ter exposição muito diferente de um FoF que gira parte relevante da carteira com frequência.
410 fundos tinham cotas de outros FIIs na carteira
O levantamento do Lefosse dá dimensão ao alcance potencial da controvérsia.
Dos 1.150 fundos imobiliários que apresentaram composição de carteira considerada na análise de 30 de junho, 410 possuíam cotas de outros FIIs. A participação de 35,7% mostra que o tema deixou de ser restrito aos fundos explicitamente classificados como FoFs.
A presença de cotas de FIIs também aparece em veículos de crédito imobiliário, fundos híbridos e fundos cujo foco principal está em imóveis físicos.
Isso não significa que os 410 fundos terão imposto adicional a pagar imediatamente.
Ter cotas de outro FII na carteira é diferente de vendê-las com ganho. A tributação discutida no STJ depende da realização de resultado positivo na alienação ou do resgate sujeito à regra legal.
Também é possível que parte dos fundos já esteja recolhendo o imposto de acordo com a interpretação da Receita. Nesse caso, a decisão judicial não produz uma despesa fiscal nova; ela reduz, por enquanto, a chance de reversão daquela cobrança na Primeira Turma.
Receita já defendia tributação antes do julgamento
A tese da Fazenda Nacional não surgiu com a decisão do STJ.
A Receita Federal já havia consolidado interpretação administrativa de que o ganho obtido por um fundo imobiliário ao vender cotas de outro FII está sujeito à tributação. A Solução de Consulta Cosit 181, de 2014, tornou-se uma das principais referências dessa posição.
Parte das administradoras passou a recolher o imposto. Outras recorreram ao Judiciário para tentar afastar a cobrança, defendendo que a isenção concedida à carteira do FII deveria abranger também essas operações.
No caso da Rio Bravo, a estratégia incluiu depósitos judiciais dos valores discutidos. Esse mecanismo permite que a cobrança seja contestada sem que o fundo simplesmente deixe de reservar os recursos correspondentes ao tributo.
Se a discussão terminar definitivamente favorável à União, os valores depositados poderão ser convertidos em receita federal. Se a tese do contribuinte prevalecer posteriormente, o tratamento será diferente conforme a decisão final.
A existência dos depósitos também reduz o risco de que uma derrota produza, de uma só vez, uma necessidade inesperada de caixa equivalente a todo o período discutido.
Regra nasceu antes de FIIs poderem investir dessa forma
Um dos principais argumentos contrários à interpretação vencedora está na evolução da regulamentação dos fundos imobiliários.
A Lei 8.668 foi criada em 1993, e o artigo 18 recebeu a redação que estabeleceu a alíquota de 20% em 1999.
A possibilidade de FIIs estruturarem suas carteiras com investimentos relevantes em cotas de outros fundos ganhou base regulatória posteriormente, especialmente com a evolução das normas da CVM a partir de 2008.
Tributaristas que contestam a cobrança sustentam que a legislação deveria ser interpretada considerando essa transformação do mercado e a natureza do fundo como veículo de investimento.
A tese vencedora parte de uma leitura diferente: quando a lei utiliza a expressão “qualquer beneficiário” ao disciplinar a venda ou o resgate de cotas de FII, não haveria motivo para excluir outro fundo imobiliário do alcance da regra.
A divisão de três votos a dois mostra que a questão não é pacífica nem mesmo dentro da turma responsável pelo julgamento.
Decisão não cria IR de 20% sobre os rendimentos do cotista
Para o investidor pessoa física, é essencial separar a tributação interna da carteira do fundo da tributação do próprio cotista.
O julgamento não determinou que os rendimentos mensais distribuídos por todos os FIIs passem a sofrer IR de 20% para pessoas físicas.
A isenção dos rendimentos distribuídos a pessoas físicas permanece sujeita às condições previstas na legislação, entre elas requisitos relacionados ao número de cotistas, negociação das cotas e concentração da participação do investidor.
Também já existe regra própria para o ganho obtido pelo investidor pessoa física na venda de cotas de FII. A discussão julgada agora pelo STJ é diferente: trata do ganho realizado dentro da carteira de um fundo quando esse FII vende participação em outro fundo imobiliário.
O efeito para o cotista pode ocorrer indiretamente.
Se um fundo precisar recolher imposto sobre ganhos que anteriormente pretendia tratar como isentos, sobra menos resultado dentro do veículo para reinvestimento ou eventual distribuição. A intensidade desse efeito dependerá da estratégia de cada fundo.
FoFs podem rever estratégias e estruturas
Os fundos de fundos estão mais diretamente expostos porque a compra e venda de cotas é parte de sua atividade principal.
A tributação reduz a eficiência de operações com ganho e pode afetar decisões de rebalanceamento. Um gestor pode, por exemplo, ter de considerar não apenas a diferença entre preço de compra e venda, mas também o imposto associado à realização daquele lucro.
Isso não significa que os FoFs percam necessariamente sua função econômica.
Esses fundos continuam oferecendo gestão profissional e possibilidade de diversificação por meio de uma única cota. O que muda é a composição do custo tributário de determinadas operações.
Gestoras também vêm avaliando estruturas alternativas para estratégias que envolvem negociação frequente de fundos, incluindo carteiras administradas ou outros tipos de fundos com regimes tributários distintos.
Uma migração automática, porém, não pode ser presumida. Cada estrutura tem regras próprias de tributação, liquidez, governança, público-alvo e custos.
Julgamento ainda pode ter novos capítulos
A decisão da Primeira Turma não encerra necessariamente a controvérsia.
A Segunda Turma do STJ, que também julga matéria tributária, ainda pode analisar a mesma questão em outro processo. Caso adote interpretação diferente, poderá surgir divergência interna no tribunal.
Nessa situação, mecanismos processuais podem levar o tema à Primeira Seção, formada pelos ministros das duas turmas de Direito Público e responsável por uniformizar entendimentos tributários dentro do STJ.
Também existe a possibilidade de a controvérsia vir a ser submetida ao rito dos recursos repetitivos. Se isso ocorrer e uma tese for fixada, o alcance do precedente será muito maior do que o da decisão atualmente existente.
Até lá, o julgamento representa um precedente relevante e desfavorável à tese dos fundos, mas não uma regra judicial vinculante para todo o mercado.
Para os investidores, o principal ponto não é que 410 fundos terão automaticamente uma cobrança nova de 20%. O dado mostra que pelo menos 35,7% dos FIIs analisados possuíam o tipo de ativo que pode gerar a operação discutida pelo STJ.
O impacto financeiro dependerá do que cada fundo fizer com essas cotas. O que a decisão altera imediatamente é o risco jurídico: a interpretação que a Receita Federal já aplicava há anos passou a contar com o respaldo, ainda não definitivo nem vinculante, da maioria de uma das turmas tributárias do Superior Tribunal de Justiça.
Fontes:
Superior Tribunal de Justiça – Recurso Especial 2.211.684 e julgamento da Primeira Turma sobre a incidência de Imposto de Renda na alienação de cotas entre fundos imobiliários
Presidência da República – Lei 8.668 de 1993, especialmente os artigos 16, 16-A e 18 sobre o regime tributário dos fundos de investimento imobiliário
Presidência da República – Lei 9.779 de 1999 e alterações na tributação dos fundos imobiliários
Lefosse – levantamento elaborado a partir dos informes trimestrais de FIIs apresentados à CVM, com 410 fundos detentores de cotas de outros FIIs entre 1.150 veículos analisados
Comissão de Valores Mobiliários – registros cadastrais e informações públicas dos fundos de investimento imobiliário
