O TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11) anunciou uma parceria para investir aproximadamente R$ 82,5 milhões na aquisição, no desenvolvimento e na construção de quatro centros de distribuição destinados a uma das maiores empresas de comércio eletrônico em atividade no Brasil. Os imóveis ficarão no Rio Grande do Sul, em Santa Catarina e em Minas Gerais e serão locados por dez anos, no modelo built to suit, após a conclusão das obras.
A primeira operação já formalizada envolve um imóvel em Osório, no Litoral Norte do Rio Grande do Sul. O TRXF11 assinou o contrato de locação por encomenda e lavrou a escritura definitiva de compra do terreno, no qual será construído um centro de distribuição voltado à logística de última milha.
O investimento estimado nessa unidade é de R$ 15,4 milhões, incluindo o valor de aquisição do imóvel e os custos de desenvolvimento e construção. O montante poderá ser ajustado de acordo com a evolução física e financeira do projeto.
As obras em Osório serão iniciadas imediatamente, segundo o fundo, porque as licenças e os alvarás exigidos pelos órgãos públicos já foram obtidos. O prazo de locação e o pagamento dos aluguéis começarão somente depois da conclusão e da entrega do empreendimento à ocupante.
A locatária não foi identificada no fato relevante. A gestora informou apenas que se trata de uma das maiores empresas de e-commerce do país e que a companhia já ocupa outros imóveis pertencentes ao portfólio do TRXF11.
Quatro galpões terão área locável de 21,7 mil metros quadrados
O programa de investimentos prevê quatro imóveis logísticos, sendo dois no Rio Grande do Sul, um em Santa Catarina e um em Minas Gerais. Juntos, os ativos terão Área Bruta Locável de 21.687 metros quadrados e ocuparão terrenos com área total de 114.521 metros quadrados.
A unidade de Osório será construída em um terreno de 22.868 metros quadrados e terá 3.776 metros quadrados de área locável. O imóvel de Santa Catarina terá ABL de 5.768 metros quadrados, em um terreno de 37.500 metros quadrados.
O centro de distribuição de Minas Gerais terá área locável de 6 mil metros quadrados e terreno de 21.100 metros quadrados. O segundo imóvel no Rio Grande do Sul será o maior dos quatro em ABL, com 6.143 metros quadrados, sobre uma área de 33.053 metros quadrados.
O custo médio de aquisição e desenvolvimento foi estimado em R$ 3.803,84 por metro quadrado. O TRXF11 calcula um cap rate médio de 10,86% ao ano para o conjunto da operação, percentual superior à média atual do portfólio do fundo.
O cap rate representa a relação entre a renda operacional anual esperada e o capital aplicado no imóvel. Embora o indicador não constitua garantia de rentabilidade, ele permite comparar o retorno projetado da aquisição com outras propriedades e operações imobiliárias.
No caso do TRXF11, a receita só começará a ser reconhecida após a entrega de cada unidade. Até esse momento, os recursos permanecerão concentrados na compra dos terrenos, na execução das obras e na preparação dos ativos para a operação logística.
Outros três projetos dependem de condições contratuais
A aquisição e a construção dos três centros de distribuição adicionais ainda dependem do cumprimento de condições precedentes estabelecidas na parceria firmada pelo TRXF11 com uma companhia especializada na originação e no desenvolvimento de empreendimentos logísticos.
Essas condições podem envolver, entre outros fatores, a regularização dos imóveis, a obtenção de licenças, a aprovação dos projetos e o atendimento de requisitos técnicos e jurídicos definidos entre as partes.
À medida que cada condição for integralmente cumprida, o fundo poderá concluir a aquisição do respectivo imóvel e iniciar as obras. O prazo de locação de dez anos será contado individualmente a partir da entrega de cada centro de distribuição.
A estrutura reduz o risco de o TRXF11 assumir de imediato todos os desembolsos antes da conclusão das etapas necessárias. Por outro lado, significa que o investimento total de R$ 82,5 milhões ainda está sujeito à execução dos contratos, ao avanço dos projetos e a possíveis alterações nos custos de construção.
O valor informado pelo fundo é uma estimativa e poderá mudar em função do preço de materiais, serviços de engenharia, adaptações solicitadas pela locatária e ajustes realizados durante o desenvolvimento dos imóveis.
A primeira unidade, em Osório, encontra-se em estágio mais avançado. Como as autorizações necessárias já foram emitidas, o projeto não depende das mesmas etapas regulatórias ainda previstas para os três ativos restantes.
Contratos atípicos preveem reajuste pelo IPCA
Os quatro imóveis serão submetidos a contratos atípicos de locação, formato frequentemente utilizado em operações built to suit. Nesse modelo, o proprietário desenvolve o empreendimento de acordo com as necessidades específicas da futura ocupante, que assume uma obrigação de longo prazo em contrapartida ao investimento realizado.
Os contratos terão duração de dez anos após a entrega dos imóveis. Os aluguéis serão corrigidos anualmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, o IPCA, mecanismo que busca preservar o valor real das receitas recebidas pelo TRXF11 durante o período contratual.
Não será permitida ação revisional de aluguel durante a vigência inicial. Em contratos tradicionais, locador ou locatário podem recorrer à Justiça para solicitar a revisão do valor diante de mudanças nas condições de mercado. A vedação aumenta a previsibilidade da receita acordada, embora também limite eventuais ajustes extraordinários.
Em caso de saída antecipada, a multa corresponderá ao saldo remanescente da locação. Na prática, a ocupante ficará sujeita ao pagamento dos aluguéis que ainda venceriam até o fim do contrato, conforme as condições definidas nos documentos.
A garantia locatícia será oferecida por meio de carta de fiança de uma empresa pertencente ao mesmo grupo econômico da locatária. A estrutura busca reduzir o risco de inadimplência e reforçar a capacidade de cobrança em caso de descumprimento.
Os contratos também estabelecem aviso prévio de 30 dias. A existência do aviso não elimina a aplicação da multa equivalente ao saldo contratual caso haja desocupação antes do encerramento dos dez anos.
Modelo built to suit oferece previsibilidade, mas envolve risco de execução
O modelo built to suit permite que o imóvel seja construído sob medida para as operações da empresa que o utilizará. No setor de comércio eletrônico, os projetos podem considerar fluxo de veículos, áreas de triagem, sistemas automatizados, docas, capacidade de armazenamento e velocidade de processamento de encomendas.
Para o TRXF11, a principal vantagem está na combinação entre um ativo desenvolvido para uma ocupante definida e um contrato de longo prazo. O fundo reduz o risco inicial de vacância porque começa o projeto com a destinação previamente estabelecida.
A multa pelo saldo remanescente e a impossibilidade de revisão do aluguel durante o prazo inicial aumentam a proteção contratual. A correção pelo IPCA também tende a preservar a receita contra a inflação ao longo dos anos.
A operação, no entanto, traz riscos próprios do desenvolvimento imobiliário. Atrasos, aumento dos custos de construção, problemas com fornecedores e necessidade de adaptações podem elevar o investimento ou postergar o início dos aluguéis.
Há ainda o risco de concentração na mesma locatária. Os quatro centros de distribuição serão ocupados por uma única empresa de e-commerce, que também já possui participação na receita do fundo por meio de outros contratos.
Mesmo com garantias contratuais, a capacidade financeira da ocupante permanece relevante para a segurança dos pagamentos. Uma deterioração do negócio ou uma reorganização operacional poderia exigir negociações, ainda que a multa contratual ofereça proteção ao fundo.
Osório foi escolhido como hub para logística de última milha
O primeiro centro de distribuição será construído em Osório, município localizado em um importante eixo rodoviário do Litoral Norte gaúcho. A cidade possui acesso à BR-101, à RS-030 e à RS-389, conhecida como Estrada do Mar.
A localização permite conexão com diferentes municípios do litoral e reduz a necessidade de concentrar todas as entregas na Região Metropolitana de Porto Alegre. A estratégia de última milha busca aproximar os produtos dos consumidores e encurtar o trecho final da distribuição.
Segundo a apresentação do TRXF11, um centro logístico instalado em Osório poderá atender mais de 20 municípios localizados a distâncias de aproximadamente dez a 50 minutos. O posicionamento regional pode reduzir custos de frete e combustível e acelerar as entregas.
Os imóveis last-mile costumam ser menores que os grandes centros de distribuição nacionais, mas ficam próximos dos mercados consumidores. Eles recebem mercadorias de unidades maiores e funcionam como bases para organizar os pedidos antes da entrega ao cliente final.
A demanda por esse tipo de ativo aumentou com a expansão do comércio eletrônico e com a competição por prazos menores de entrega. Empresas do setor passaram a descentralizar estoques e operações para alcançar cidades que antes eram atendidas apenas por grandes centros metropolitanos.
O TRXF11 afirma que, apesar de os quatro imóveis serem desenvolvidos para uma locatária específica, os projetos terão flexibilidade de utilização. Essa característica pode facilitar uma eventual substituição de ocupante, embora qualquer adaptação futura possa gerar custos adicionais.
Operação amplia exposição do fundo ao segmento logístico
Com a conclusão das quatro aquisições, o TRXF11 passará de 107 para 111 imóveis, considerando os ativos detidos direta e indiretamente e as demais operações recentes incorporadas às projeções da gestora.
A presença geográfica continuará distribuída por 18 estados e pelo Distrito Federal, mas o número de cidades atendidas pelo portfólio aumentará de 56 para 60. A área bruta locável passará de aproximadamente 1,217 milhão para 1,240 milhão de metros quadrados.
A área total de terrenos deverá subir de cerca de 2,434 milhões para 2,549 milhões de metros quadrados. O valor investido em propriedades chegará a aproximadamente R$ 7,53 bilhões após a incorporação dos quatro centros de distribuição.
A participação do segmento logístico na composição do fundo também ganha relevância. A estratégia do TRXF11 historicamente combinou imóveis ocupados por empresas de varejo, atacarejo, saúde, educação, logística e outros setores.
A aquisição de centros de distribuição amplia a diversificação por tipo de imóvel, mas a avaliação do risco depende também da concentração por locatário. Um portfólio pode conter ativos em cidades diferentes e, ainda assim, permanecer exposto ao desempenho de uma única companhia.
A gestora considera que os novos empreendimentos apresentam potencial de valorização porque serão construídos com especificações técnicas atuais e localizados em regiões com demanda crescente por infraestrutura logística.
Investimentos não alteram projeção de rendimentos em 2026
O TRXF11 manteve a estimativa de distribuição mensal entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026, mesmo após incluir os quatro projetos nas projeções do portfólio.
A manutenção da faixa ocorre porque os aluguéis dos novos imóveis não serão pagos durante as obras. A geração de receita começará apenas quando cada unidade estiver concluída, entregue e disponível para a operação da locatária.
A apresentação do fundo indica um período aproximado de sete meses entre as obras, a instalação da ocupante e o início da locação, embora o cronograma efetivo possa variar de um empreendimento para outro.
Para os cotistas, a operação representa inicialmente uma fase de desembolso. O impacto positivo sobre o resultado recorrente dependerá do cumprimento do orçamento, da entrega dentro do cronograma e do começo efetivo dos pagamentos.
O cap rate projetado de 10,86% ao ano sinaliza uma receita contratual relevante em relação ao investimento de R$ 82,5 milhões. Ainda assim, o indicador deve ser analisado em conjunto com os custos financeiros, as despesas do fundo, a tributação aplicável e os riscos de desenvolvimento.
O prazo médio dos contratos do portfólio deverá recuar levemente de 13,33 para 13,27 anos após a operação. A mudança é pequena e ocorre porque os novos contratos terão prazo de dez anos, inferior à média anterior do fundo.
Galpões reforçam estratégia de expansão do TRXF11
A parceria de R$ 82,5 milhões amplia a presença do TRXF11 na logística de comércio eletrônico e adiciona contratos corrigidos pela inflação a um portfólio que já reúne mais de uma centena de imóveis.
O início imediato das obras em Osório marca a primeira etapa concreta do projeto. As demais unidades dependerão da superação das condições precedentes e da formalização das aquisições individuais.
O desenho contratual oferece previsibilidade por meio de locações atípicas, multas equivalentes ao saldo remanescente, reajustes pelo IPCA e garantia por carta de fiança. A efetividade da operação, entretanto, estará condicionada à execução das obras dentro dos custos e prazos previstos.
Para o mercado de fundos imobiliários, a transação reforça o interesse por ativos last-mile e por contratos com grandes empresas de comércio eletrônico. Esses imóveis se tornaram parte importante da infraestrutura necessária para encurtar prazos de entrega e ampliar a cobertura regional das plataformas digitais.
A conclusão dos quatro projetos elevará o número de ativos, a área locável e o capital investido em imóveis pelo TRXF11, sem alterar, por enquanto, a projeção de rendimentos mensais divulgada para 2026. O efeito financeiro recorrente deverá aparecer depois da entrega dos centros de distribuição e do início dos contratos de dez anos.
