O custo de morar de aluguel continua avançando acima da inflação no Brasil e a pressão não está restrita ao valor pago mensalmente ao proprietário. O preço anunciado das locações residenciais acumulou alta de 9,28% nos 12 meses encerrados em julho, enquanto o IPCA avançou 4,44% no mesmo período. Paralelamente, despesas de condomínio cresceram acima da inflação em diferentes regiões e, na Zona Norte do Rio de Janeiro, já podem representar até 40,7% do valor do aluguel.
Os números mostram uma diferença crescente entre o preço anunciado de um imóvel e o desembolso efetivamente necessário para ocupá-lo. Um apartamento com aluguel de R$ 2 mil e condomínio equivalente a 40,7% da locação, por exemplo, gera uma despesa mensal de R$ 2.814 apenas com esses dois itens. IPTU, seguro, água, gás, energia e outros encargos podem elevar ainda mais a conta.
O Índice FipeZap de Locação Residencial avançou 0,70% em julho, dez vezes a variação de 0,07% registrada pelo IPCA no mesmo mês. De janeiro a julho, os preços anunciados dos aluguéis subiram 5,97%, contra inflação oficial de 3,44%. A diferença chega a 2,53 pontos percentuais somente nos sete primeiros meses do ano.
Em 12 meses, a distância é ainda maior: os 9,28% registrados pelo FipeZap correspondem a pouco mais de duas vezes os 4,44% do IPCA. A diferença acumulada é de 4,84 pontos percentuais.
Aluguel anunciado não é o mesmo que reajuste do contrato
A comparação exige uma distinção importante. O FipeZap acompanha preços pedidos em anúncios de imóveis disponíveis para novos contratos de locação. O indicador não mede diretamente o reajuste aplicado aos contratos já em vigor.
Isso significa que uma alta de 9,28% no FipeZap não autoriza automaticamente um proprietário a reajustar em 9,28% o aluguel de um contrato existente.
O reajuste depende das regras estabelecidas no contrato, incluindo o índice escolhido pelas partes. A legislação impede correções monetárias com periodicidade inferior a um ano.
O IGP-M, tradicionalmente utilizado em contratos imobiliários, acumulou alta de 2,16% nos 12 meses encerrados em agosto de 2026, depois de cair 0,22% naquele mês. O número está muito abaixo da valorização observada nos preços pedidos pelos imóveis anunciados no FipeZap.
Essa diferença ajuda a explicar uma situação que se tornou mais comum no mercado: o inquilino que permanece em um contrato existente pode ter reajuste relativamente moderado, enquanto quem procura um novo imóvel enfrenta preços de entrada significativamente mais elevados.
Proprietário e inquilino também podem negociar um novo valor de comum acordo, independentemente da simples aplicação mecânica do índice previsto originalmente, respeitadas as regras contratuais e legais.
Preço médio do aluguel chega a R$ 54,17 por metro quadrado
Além da variação percentual, o FipeZap mostra que o preço médio anunciado da locação residencial nas cidades acompanhadas chegou a R$ 54,17 por metro quadrado em julho.
Nesse valor médio, um apartamento de 60 metros quadrados teria aluguel anunciado de aproximadamente R$ 3.250 por mês. Um imóvel de 80 metros quadrados alcançaria cerca de R$ 4.334.
Esses valores são apenas exercícios construídos a partir da média nacional do índice. O preço efetivo muda substancialmente de acordo com cidade, bairro, padrão, idade, localização e características do imóvel.
As diferenças geográficas são grandes. Barueri, na região metropolitana de São Paulo, permanecia entre os mercados mais caros pesquisados, com valor próximo de R$ 72 por metro quadrado. São Paulo também se mantinha acima da média nacional.
O FipeZap acompanha anúncios de apartamentos prontos em dezenas de cidades brasileiras. Portanto, não representa necessariamente o valor final negociado entre proprietário e locatário.
Condomínio pode acrescentar mais de R$ 800 a um aluguel de R$ 2 mil
A pressão sobre o orçamento fica mais evidente quando a taxa de condomínio é incorporada à comparação.
Levantamento do Secovi-Rio referente ao período entre julho de 2025 e junho de 2026 mostrou que o condomínio residencial aumentou acima da inflação na maior parte dos 20 bairros analisados.
No Centro do Rio, a alta alcançou 11,8%, maior avanço do levantamento. O IPCA acumulado no mesmo intervalo ficou em 4,64%.
Isso significa que o condomínio no Centro avançou 7,16 pontos percentuais acima da inflação e cresceu aproximadamente duas vezes e meia o ritmo do índice oficial de preços.
Jardim Botânico veio em seguida, com alta de 9,3%, enquanto Botafogo registrou 8,9%.
O dado mais expressivo aparece na relação entre condomínio e aluguel. Na Zona Norte carioca, a despesa condominial pode chegar a 40,7% do valor da locação residencial.
Na prática, um apartamento alugado por R$ 2 mil pode acrescentar R$ 814 de condomínio. O custo passa para R$ 2.814 antes mesmo da inclusão de IPTU e demais despesas da residência.
Para um aluguel de R$ 3 mil na mesma proporção, o condomínio alcançaria R$ 1.221 e a soma chegaria a R$ 4.221.
A proporção de 40,7% é um dado específico do levantamento realizado no Rio e não deve ser generalizada para todo o mercado brasileiro. Ainda assim, evidencia quanto uma taxa condominial elevada pode modificar completamente a comparação entre dois imóveis anunciados pelo mesmo valor de aluguel.
Inquilino não é responsável por toda despesa do condomínio
Outro ponto relevante é que nem todo valor cobrado pelo condomínio deve necessariamente ser suportado pelo locatário.
A Lei do Inquilinato estabelece uma divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias.
Cabe normalmente ao inquilino pagar as despesas ordinárias relacionadas ao funcionamento cotidiano do condomínio. Entram nessa categoria salários e encargos dos funcionários, consumo de água e energia das áreas comuns, limpeza, conservação, manutenção de elevadores e pequenos reparos, entre outras despesas rotineiras.
As despesas extraordinárias ficam a cargo do proprietário.
Nesse grupo estão, por exemplo, obras estruturais, reformas de fachada, instalação de determinados equipamentos, despesas de decoração e paisagismo das áreas comuns e constituição do fundo de reserva nas hipóteses previstas pela legislação.
A distinção é importante porque o valor total de um boleto condominial nem sempre corresponde integralmente a uma obrigação do inquilino.
O locatário pode solicitar a comprovação das despesas que estão sendo cobradas e verificar se cada parcela corresponde efetivamente a um gasto ordinário.
Condomínios mais completos também carregam custos maiores
A estrutura dos edifícios ajuda a explicar parte da pressão.
Condomínios com portaria 24 horas, piscinas, academias, salões de festas, coworking, quadras esportivas, áreas de lazer, sistemas de segurança e grandes estruturas comuns possuem despesas permanentes de operação e manutenção.
Esses equipamentos podem aumentar o valor percebido do imóvel, mas também ampliam sua despesa mensal.
Custos com funcionários, contratos terceirizados, manutenção preventiva, elevadores, energia elétrica, água e segurança precisam ser financiados pelas taxas pagas pelos condôminos.
A inadimplência também pode afetar o equilíbrio financeiro. Quando a arrecadação prevista não se concretiza, o condomínio precisa recorrer a reservas, cobrar os devedores, reduzir despesas ou aprovar novos rateios de acordo com as regras internas e a legislação.
Por isso, analisar apenas o aluguel anunciado pode produzir uma percepção distorcida sobre o custo de determinada moradia.
Brasil já tem 18,9 milhões de domicílios alugados
O encarecimento da locação atinge uma parcela crescente da população brasileira.
Dados da PNAD Contínua mostram que o Brasil chegou a 18,9 milhões de domicílios alugados em 2025. Eles correspondiam a 23,8% dos 79,3 milhões de domicílios particulares permanentes existentes no país.
Em 2016, eram aproximadamente 12,2 milhões.
Em nove anos, portanto, o Brasil ganhou cerca de 6,7 milhões de domicílios alugados. O crescimento calculado pelo IBGE foi de 54,1%, bem superior ao aumento total do número de moradias no período.
A participação também avançou significativamente. Em 2016, os imóveis alugados representavam 18,4% dos domicílios. Em 2025, passaram para 23,8%, aumento de 5,4 pontos percentuais.
Ao mesmo tempo, a parcela de imóveis próprios já quitados caiu para 60,2%, menor nível da série iniciada em 2016.
Em termos populacionais, aproximadamente 48,7 milhões de brasileiros viviam em imóveis alugados em 2025, ou 22,9% da população considerada pelo levantamento.
É praticamente uma em cada quatro residências do país sujeita diretamente às condições do mercado de locação.
Custo total deve pesar na escolha do imóvel
A combinação entre aluguel e condomínio muda a forma de comparar imóveis.
Um apartamento anunciado por R$ 2,5 mil com condomínio de R$ 1 mil custa mais mensalmente do que outro anunciado por R$ 3 mil com condomínio de R$ 300, antes mesmo de considerar diferenças de IPTU ou outros encargos.
No primeiro caso, a soma alcança R$ 3,5 mil. No segundo, R$ 3,3 mil.
Além do aluguel, o interessado precisa verificar condomínio, IPTU quando houver responsabilidade contratual do locatário, seguro, consumo de água e gás, vagas de garagem e outras despesas previstas no contrato.
Também é importante verificar a composição do condomínio e não apenas o valor do último boleto. Rateios temporários, obras extraordinárias e cobranças excepcionais podem distorcer a comparação.
Com o preço das novas locações acumulando alta de 9,28% em 12 meses e taxas condominiais avançando acima da inflação em mercados importantes, a mensalidade anunciada deixou de ser suficiente para medir o custo de morar.
Para uma população de quase 49 milhões de pessoas que vive em imóveis alugados, a conta relevante passa a ser a soma de todas as despesas necessárias para permanecer no imóvel — e, em determinados mercados, o condomínio já se aproxima de metade do próprio aluguel.
Fontes:
Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas e FipeZap – Índice de Locação Residencial de julho de 2026
IBGE – IPCA e variação acumulada da inflação até julho de 2026
IBGE – PNAD Contínua sobre características dos domicílios e moradores em 2025
Secovi-Rio – levantamento sobre evolução das taxas condominiais entre julho de 2025 e junho de 2026
FGV IBRE – IGP-M de agosto de 2026 e variação acumulada em 12 meses
Câmara dos Deputados – texto atualizado da Lei nº 8.245 sobre obrigações do locador e do locatário em despesas condominiais
Presidência da República – Lei nº 10.192 e periodicidade mínima dos reajustes contratuais
