As ações das incorporadoras voltadas à habitação econômica entraram na reta final de setembro sob pressão que contrasta com os números apresentados pelas empresas nos últimos balanços. Entre 1º e 24 de setembro, Cury (CURY3) caiu aproximadamente 15,0%, Tenda (TEND3) recuou 15,6% e Direcional (DIRR3) perdeu 11,2%, considerando os preços de fechamento dos dois pregões. O movimento ocorreu mesmo com as três companhias chegando ao terceiro trimestre depois de resultados que, em diferentes medidas, mostraram expansão de receita, margens elevadas e geração de caixa.
O problema está menos na demanda estrutural por habitação e mais na combinação de fatores que podem atingir o fluxo financeiro e a execução das empresas no curto prazo. A greve nacional dos empregados da Caixa Econômica Federal, iniciada em 10 de setembro e mantida após nova rejeição da proposta de acordo coletivo, criou incerteza justamente em uma etapa sensível do modelo de negócios das incorporadoras de baixa renda: o repasse dos compradores para o banco financiador. Ao mesmo tempo, setembro registrou volumes históricos de chuva em diversas regiões de São Paulo, aumentando o risco de perda de produtividade em determinados canteiros.
Há ainda um terceiro componente. O setor vinha sendo beneficiado pela perspectiva de flexibilização da política monetária, mas a Selic permanece elevada, em 13,75% ao ano, mesmo após a redução promovida pelo Banco Central em setembro. O custo de capital continua, portanto, alto, e qualquer ruído operacional tende a produzir movimentos maiores nas ações de companhias imobiliárias. Isso ajuda a explicar por que CURY3, TEND3 e DIRR3 perderam valor rapidamente sem que, até agora, tenha surgido uma deterioração equivalente nos balanços das três empresas.
Greve da Caixa atinge o ponto em que a venda vira dinheiro
A Caixa ocupa uma posição central no financiamento habitacional brasileiro e no Minha Casa, Minha Vida. Para incorporadoras que trabalham com o chamado crédito associativo, o momento do repasse é particularmente importante porque representa a transferência do financiamento do cliente para o agente financeiro e permite que os recursos avancem conforme as etapas do empreendimento. Uma paralisação prolongada não significa necessariamente que as vendas deixem de acontecer ou que uma unidade já comercializada seja cancelada, mas pode aumentar o intervalo entre a assinatura da venda e a liberação efetiva dos recursos.
É justamente esse intervalo que preocupa o mercado antes da divulgação dos números do terceiro trimestre. Caso contratos se acumulem aguardando etapas administrativas da Caixa, parte da geração de caixa que seria contabilizada entre julho e setembro poderá migrar para os meses seguintes. Se o atendimento for normalizado rapidamente, uma parcela relevante desse efeito pode aparecer apenas como deslocamento temporal entre o terceiro e o quarto trimestre. Se a greve se prolongar, porém, a formação desse estoque de repasses poderá tornar a leitura do caixa das incorporadoras mais complexa.
A paralisação começou em 10 de setembro. Em assembleia realizada no dia 21, os empregados rejeitaram a proposta apresentada pela Caixa, mantendo o movimento nacional. Segundo a Comissão Executiva dos Empregados, mais de 90% das bases sindicais rejeitaram a proposta. Entre os pontos de divergência está o custeio do Saúde Caixa. A instituição havia proposto ampliar de 6,5% para 9% da folha o teto de participação do banco no financiamento do plano a partir de 2027.
O efeito sobre cada incorporadora, contudo, não é necessariamente igual. A Cury destaca em suas próprias informações aos investidores que utiliza o crédito associativo como um dos elementos de seu modelo de operação. A Direcional também afirma que o financiamento do cliente junto com a venda ajuda a reduzir o risco de distratos e a financiar parte das obras com recursos provenientes das unidades comercializadas. A Tenda, por sua vez, permanece fortemente vinculada ao Minha Casa, Minha Vida: no segundo trimestre, 76% de seu VGV bruto estava concentrado nas faixas 1 e 2 do programa.
Chuvas criam outro risco, mas exposição geográfica é diferente
O clima acrescentou uma variável incomum ao trimestre. Dados do Instituto Nacional de Meteorologia mostram que diferentes localidades de São Paulo já haviam superado recordes históricos de chuva de setembro apenas nos primeiros 14 dias do mês. Na estação de São Paulo–Interlagos, o volume chegou a 245,8 milímetros, acima do recorde anterior de 145,2 milímetros. No Mirante de Santana, foram registrados 253,8 milímetros, superando a marca de 243,1 milímetros observada em 1983.
Para o setor de construção, chuva excessiva pode afetar etapas externas das obras, movimentação de solo, concretagem, logística e produtividade dos canteiros, embora o impacto efetivo dependa da fase de cada empreendimento e da localização dos projetos. Não há, até o momento, divulgação das companhias indicando uma revisão formal de projeções provocada pelas chuvas de setembro. O risco existe, mas não deve ser transformado automaticamente em perda financeira sem evidência de atraso efetivo.
Nesse ponto, a distribuição geográfica distingue as três empresas. A Cury concentra suas operações nas regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro e descreve essa concentração como parte central de sua estratégia. A empresa, portanto, possui exposição proporcionalmente maior a acontecimentos locais nessas duas praças. No segundo trimestre, a companhia lançou 11 projetos, oito deles em São Paulo e três no Rio de Janeiro.
A Direcional possui uma operação mais distribuída. A companhia atua em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Distrito Federal, Amazonas, Bahia, Ceará e Pernambuco, além de outras praças relacionadas a sua estratégia de expansão. Essa presença reduz a concentração geográfica da execução, ainda que não elimine riscos relacionados ao crédito habitacional. A Tenda também opera de forma mais dispersa e informa presença em diversas regiões metropolitanas do país.
A diferença é relevante porque greve da Caixa e chuva não representam exatamente o mesmo tipo de risco. A paralisação do banco é um evento nacional e pode atingir o timing dos financiamentos independentemente da localização do empreendimento. A chuva é localizada e produz impacto predominantemente operacional. Empresas com maior dispersão geográfica tendem a diluir melhor o segundo risco, enquanto a exposição ao primeiro depende do perfil de clientes, produtos e financiamentos.
Cury combina margens altas com geração de caixa
A Cury chegou ao atual período de turbulência na Bolsa depois de um segundo trimestre financeiramente forte. A companhia registrou receita líquida de aproximadamente R$ 1,69 bilhão, crescimento de 26% sobre o mesmo período do ano anterior. A margem bruta ajustada ficou em 39,8%, enquanto o Ebitda ajustado alcançou cerca de R$ 392 milhões, avanço de aproximadamente 20% na comparação anual.
O lucro líquido ficou próximo de R$ 271 milhões, 14% acima do segundo trimestre de 2025. A geração de caixa atingiu R$ 144,9 milhões, crescimento superior a 40% na comparação anual, e a companhia terminou o trimestre em posição de caixa líquido. Os dados ajudam a explicar por que uma queda expressiva de CURY3 em setembro não pode ser interpretada isoladamente como deterioração dos fundamentos da empresa.
Houve, entretanto, desaceleração em alguns indicadores operacionais. As vendas líquidas somaram aproximadamente R$ 2,05 bilhões no segundo trimestre, redução de 9,5% em relação ao mesmo período de 2025. Os lançamentos atingiram R$ 2,26 bilhões, alta de 1,4%, enquanto a velocidade de vendas ficou em 40,5%. Os distratos recuaram 27,6%, para R$ 171,2 milhões.
Para o investidor, a Cury combina rentabilidade elevada e geração de caixa com concentração geográfica maior do que a observada em alguns concorrentes. Isso torna particularmente importante acompanhar se as chuvas de setembro tiveram consequência mensurável sobre os projetos em São Paulo e se a greve da Caixa provocará represamento relevante nos repasses.
Direcional mantém margem elevada e reduz alavancagem
A Direcional também apresentou resultados robustos no segundo trimestre. A receita líquida atingiu aproximadamente R$ 1,28 bilhão, avanço de 20% sobre o mesmo período de 2025. A margem bruta ajustada ficou em 42,8%, enquanto o Ebitda alcançou R$ 311 milhões, crescimento de 27% na comparação anual. O lucro líquido somou aproximadamente R$ 202 milhões.
Nas operações, as vendas líquidas considerando a participação da companhia chegaram a cerca de R$ 1,37 bilhão, alta de aproximadamente 6% na comparação anual. Os lançamentos atribuíveis à Direcional ficaram em torno de R$ 1,57 bilhão. A companhia também encerrou o trimestre com dívida líquida de R$ 492 milhões, abaixo dos R$ 613 milhões registrados três meses antes.
A relação entre dívida líquida e patrimônio líquido recuou de 24% para 18%. Já a dívida corporativa líquida, métrica que exclui financiamentos ligados ao Sistema Financeiro da Habitação e determinadas linhas imobiliárias, terminou negativa em aproximadamente R$ 9 milhões, indicando posição próxima de caixa líquido nessa definição.
A combinação de dispersão geográfica, margem elevada e redução da alavancagem constitui um perfil diferente do observado na Cury. Isso não elimina os riscos associados à Caixa, já que o modelo de crédito associativo também é importante para a Direcional, mas reduz a dependência de uma única região para a execução física das obras.
Tenda cresce mais, mas ação carrega histórico de maior volatilidade
A Tenda apresentou uma recuperação operacional relevante ao longo dos últimos trimestres. No 2T26, a receita líquida consolidada alcançou aproximadamente R$ 1,29 bilhão, alta de cerca de 30% em um ano. O lucro líquido ficou em R$ 179,1 milhões. A companhia lançou empreendimentos que totalizaram R$ 1,77 bilhão em VGV, crescimento de 59% em relação ao segundo trimestre do ano passado.
As vendas líquidas consolidadas atingiram aproximadamente R$ 1,4 bilhão, aumento de 17% na mesma comparação. A expansão, entretanto, veio acompanhada de redução na velocidade de vendas para 24,4%, refletindo, entre outros fatores apontados pela própria empresa, a preservação de preços e o volume elevado de lançamentos realizado perto do encerramento do trimestre.
O perfil de clientes coloca a Tenda entre as companhias mais diretamente associadas ao Minha Casa, Minha Vida. Cerca de 76% do VGV do segundo trimestre estava concentrado nas faixas 1 e 2 do programa. Isso torna a normalidade operacional da Caixa especialmente relevante para o ritmo dos repasses da companhia.
A queda de TEND3 em setembro ocorreu, portanto, depois de uma fase de recuperação de margens e crescimento dos resultados. O papel, contudo, apresenta historicamente volatilidade elevada, o que ajuda a ampliar movimentos de mercado quando o investidor passa a exigir prêmio maior para riscos operacionais ou macroeconômicos.
CURY3, TEND3 ou DIRR3: o que realmente diferencia as ações
Os números sugerem que as três companhias chegam à turbulência atual em situação diferente de momentos anteriores de estresse do setor imobiliário. Cury apresenta margens elevadas, forte geração de caixa e posição financeira confortável, mas possui concentração operacional maior em São Paulo e Rio de Janeiro. Direcional combina margens altas, alavancagem reduzida e maior diversificação geográfica. Tenda exibe crescimento mais acelerado e recuperação operacional, ao mesmo tempo em que mantém exposição relevante às faixas mais baixas do Minha Casa, Minha Vida.
Isso significa que a decisão entre CURY3, DIRR3 e TEND3 depende menos de uma resposta genérica sobre qual incorporadora é “melhor” e mais do tipo de risco que o investidor pretende assumir. No curto prazo, o principal dado novo será a extensão da greve da Caixa e o volume de repasses que eventualmente ficará acumulado. Depois disso, as prévias operacionais do terceiro trimestre deverão mostrar se vendas, lançamentos e velocidade de vendas continuaram resistentes.
Também será necessário acompanhar os números de geração de caixa. Uma eventual queda no 3T26 terá leitura distinta caso venha acompanhada de aumento de recebíveis aguardando repasse, porque parte do efeito poderá ser revertida no trimestre seguinte. Uma redução simultânea das vendas e da geração de caixa, por outro lado, representaria um sinal operacional mais relevante.
A Selic completa o quadro. O Banco Central reduziu a taxa para 13,75% em setembro, mas afirmou que o cenário ainda exige cautela diante das expectativas de inflação desancoradas e dos riscos em torno das projeções. Para as incorporadoras, um processo consistente de queda dos juros pode melhorar gradualmente o custo de capital e a percepção sobre o setor, mas dificilmente neutraliza sozinho problemas de execução ou de financiamento habitacional.
As quedas de dois dígitos de CURY3, TEND3 e DIRR3 em setembro mostram que o mercado já incorporou uma parcela significativa dessas incertezas aos preços. A confirmação de que o impacto da greve foi apenas um adiamento de repasses poderá alterar essa percepção. Se a paralisação se prolongar e começar a interferir de maneira mais ampla na contratação e liberação de financiamentos, o efeito deixará de ser apenas contábil e passará a atingir mais diretamente a operação das incorporadoras.
Fontes:
Cury — Relações com Investidores
Direcional — Relações com Investidores
Tenda — Relações com Investidores
Banco Central do Brasil
Instituto Nacional de Meteorologia
Agência Brasil
XP Investimentos
