O fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) concluiu a aquisição do Complexo Logístico Nova Santa Rita, em Nova Santa Rita (RS), por R$ 155,87 milhões. A operação foi realizada por meio do Guardian Prime Log e amplia a exposição do fundo ao segmento logístico, em linha com a estratégia de reduzir gradualmente a concentração em imóveis de renda urbana. O preço será pago integralmente em até 18 meses, segundo fato relevante divulgado em 2 de outubro.
O ativo adquirido é um centro de distribuição frigorificado com terreno de 154.790 metros quadrados e área bruta locável (ABL) de 18.987 metros quadrados. O imóvel está integralmente ocupado pela BRF e pela RTL Armazéns e Logística, conhecida como Reiter Log. A primeira utiliza 8.609,84 metros quadrados, cerca de 45% da ABL, enquanto a segunda ocupa 10.376,79 metros quadrados, aproximadamente 55%. Os contratos têm correção anual pelo IPCA.
A Guardian estima running yield médio de 13,5% ao ano para os primeiros 60 meses da operação, com estabilização em 11,75% ao ano a partir do sexto ano. O indicador é uma estimativa de rentabilidade corrente do ativo e não representa, por si só, uma projeção de distribuição de rendimentos do GARE11. A estrutura de pagamento foi apontada pela gestora como um dos fatores para a rentabilidade estimada dos primeiros cinco anos.
Pelo valor da transação e pela ABL atual, o preço equivale a aproximadamente R$ 8,2 mil por metro quadrado locável. A operação também é cerca de 30% maior, em valor, que a aquisição do galpão logístico de Itapevi (SP), concluída pelo GARE11 em agosto por R$ 119,81 milhões. As duas compras somam aproximadamente R$ 275,68 milhões em ativos logísticos agregados ao portfólio em um intervalo de poucos meses.
Nova aquisição muda a composição da receita do fundo
A operação altera de forma mensurável a composição setorial do GARE11. Na simulação divulgada pela gestora, a logística passa de 36% para 41% da receita do fundo após a aquisição, enquanto renda urbana responde por 52% e escritórios por 7%. A mudança representa aumento de cinco pontos percentuais no peso da logística, equivalente a uma expansão relativa de cerca de 13,9% dessa participação.
A alteração também modifica a distribuição da concentração entre locatários. Na fotografia apresentada após a compra, BRF e Reiter Log respondem juntas por 8% da receita projetada do fundo. O Carrefour continua como principal inquilino, com 38%, seguido por BAT, com 18%, e GPA, com 12%. A própria Guardian ressalvou que essa fotografia ainda é provisória, porque o portfólio também passa por uma operação de venda de ativos ao FII Riza Master.
O ponto relevante para a estratégia é que o GARE11 vinha de uma carteira em que renda urbana tinha peso maior. No relatório gerencial referente a agosto, a gestão informava 57% da receita em renda urbana e 36% em logística, com 7% em escritórios. Na mesma publicação, o fundo registrava 498 mil metros quadrados de ABL, 34 imóveis, vacância física e financeira zeradas e 88% da receita contratada vinculada a contratos atípicos.
A nova aquisição, portanto, não representa apenas o acréscimo de um imóvel ao patrimônio. Ela acelera uma mudança que já vinha sendo conduzida pela gestão, com compras no setor logístico e venda de ativos de renda urbana. Em agosto, o fundo havia concluído a aquisição do imóvel de Itapevi, com 34.286 metros quadrados de ABL, integralmente locado ao Grupo Carrefour, também por meio do Guardian Prime Log.
Ativo frigorificado combina locação integral e possibilidade de expansão
O Complexo Logístico Nova Santa Rita tem características diferentes das de um galpão logístico convencional. A Guardian destaca a oferta restrita de imóveis frigorificados no país e estima que o custo de construção desse tipo de ativo seja de duas a três vezes superior ao de um galpão seco. Isso cria uma barreira de entrada maior para novos empreendimentos especializados, embora a condição de mercado não elimine riscos relacionados a demanda, ocupação e capacidade de renovação dos contratos.
O imóvel fica às margens da BR-386, com acesso às BR-448, BR-116 e BR-290, a aproximadamente 25 quilômetros de Porto Alegre. Segundo o fato relevante, Nova Santa Rita concentra o maior estoque de galpões logísticos da região metropolitana, com cerca de 291 mil metros quadrados construídos e ocupação integral. A gestora também cita a presença de centros de distribuição de grandes empresas na região como fator de atratividade logística.
Outro elemento incorporado ao negócio é o potencial de ampliação do empreendimento. O projeto de expansão aprovado prevê aproximadamente 13.900 metros quadrados adicionais. Em relação à ABL atual de 18.987 metros quadrados, essa expansão representa cerca de 73% de área locável adicional. A gestora informa ainda que existe potencial construtivo para levar a ABL total para mais de 60 mil metros quadrados, o que significaria mais que triplicar a área atualmente locável do complexo.
A localização também foi destacada pela Guardian em relação aos eventos climáticos que afetaram o Rio Grande do Sul. O fato relevante afirma que o ativo está fora da área atingida pelas enchentes recentes no Estado. A informação é relevante para a avaliação operacional do imóvel, mas não elimina a necessidade de acompanhamento dos riscos logísticos e de infraestrutura que podem afetar a região metropolitana de Porto Alegre.
Pagamento parcelado preserva liquidez para a carteira
O GARE11 assumiu uma obrigação de aproximadamente R$ 155,9 milhões, mas não precisa desembolsar o valor integral imediatamente. O contrato prevê quitação em até 18 meses a partir de 2 de outubro. A Guardian afirmou que a obrigação é compatível com a posição atual de disponibilidades do fundo, superior a R$ 1 bilhão.
O último relatório gerencial disponível antes da aquisição mostrava disponibilidades consolidadas de R$ 1,014 bilhão em 31 de agosto, ante R$ 1,022 bilhão em julho. Naquele momento, o fundo tinha obrigações financeiras consolidadas de R$ 847 milhões até 2043, com saldo de principal de R$ 752 milhões, e a gestão classificava a alavancagem líquida de disponibilidades em patamar negativo equivalente a 7% do ativo.
Tomando como referência o caixa informado no fim de agosto, o valor integral da nova aquisição corresponderia a aproximadamente 15,4% daquela posição de disponibilidades. A comparação não representa o caixa atual após as movimentações de setembro e outubro, mas dimensiona a ordem de grandeza da obrigação em relação à liquidez reportada mais recentemente antes do negócio. A estrutura parcelada reduz o desembolso imediato e permite que a aquisição seja incorporada sem exigir uma saída integral de caixa na data de fechamento.
O fundo também mantinha, em agosto, guidance de distribuição entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota para os 12 meses de 2026. Naquele mês, o rendimento distribuído foi de R$ 0,083 por cota, enquanto o resultado líquido alcançou R$ 24,46 milhões, ou R$ 0,085 por cota. O dividend yield anualizado com base na cotação de fechamento de agosto, de R$ 8,44, era de 11,8%.
Venda de imóveis ao Riza ainda altera a fotografia do portfólio
A composição definitiva do GARE11 ainda depende de outro movimento relevante: a venda de um conjunto de imóveis ao FII Riza Master. O fundo informou em setembro que a primeira liquidação da operação, inicialmente prevista para agosto, havia sido reprogramada para ocorrer ao longo de outubro de 2026, enquanto a segunda tranche continuava prevista para janeiro de 2027.
Esse processo é importante porque a venda faz parte da mesma estratégia de reequilíbrio que sustenta a compra do ativo de Nova Santa Rita. O GARE11 havia anunciado em junho a negociação de um portfólio avaliado em R$ 804,36 milhões, envolvendo imóveis de diferentes estados e inquilinos, com estrutura que inclui recebimento de cotas subordinadas do veículo comprador.
O fato relevante de 2 de outubro apresenta, por isso, duas fotografias possíveis do portfólio. Na primeira, considera somente a aquisição do complexo gaúcho. Na segunda, incorpora também a venda dos ativos ao Riza. Nesta última simulação, a logística alcançaria 50% da exposição, enquanto renda urbana responderia por 41% e escritórios por 9%. A própria gestora ressalva que os números ainda são provisórios e que a composição completa será detalhada no próximo relatório gerencial.
A sequência das operações indica uma mudança relevante na estratégia do GARE11. O fundo começou 2026 com uma carteira mais concentrada em renda urbana e vem utilizando a reciclagem de ativos, o caixa acumulado e novas aquisições para ampliar a participação logística. A compra de Nova Santa Rita adiciona um imóvel especializado, com ocupação integral por dois locatários, contratos corrigidos pelo IPCA e possibilidade de expansão física, enquanto a estrutura de pagamento distribui o desembolso financeiro ao longo de até um ano e meio.
O próximo relatório gerencial deverá apresentar a fotografia consolidada do portfólio após os efeitos da nova aquisição e, dependendo do cronograma, das primeiras etapas da venda ao Riza. Também será nesse documento que o mercado poderá avaliar com maior precisão a evolução da receita por segmento, da concentração por locatário, da posição de caixa e dos efeitos da nova operação sobre a geração de resultados do fundo.
Fontes:
B3/FundosNet – fato relevante de 2 de outubro de 2026 sobre a aquisição do Complexo Logístico Nova Santa Rita pelo GARE11
GARE11/Guardian Gestora – relatório gerencial de agosto de 2026, com posição de caixa, composição do portfólio, rendimentos, alavancagem e aquisição de Itapevi
GARE11/Guardian Gestora – informações sobre a operação de venda de imóveis ao FII Riza Master e reprogramação da primeira liquidação
