O projeto imobiliário conhecido inicialmente como Super JK ganhou novo nome, um ocupante de peso e uma função mais definida. Rebatizado como Campus JK, o empreendimento em construção no Itaim Bibi será a futura sede corporativa do Santander Brasil a partir do segundo semestre de 2028.
O complexo ocupa uma quadra inteira da Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, no terreno onde funcionou o hipermercado Extra. Desenvolvido pela gestora imobiliária GTIS Partners, o projeto terá mais de 101 mil metros quadrados de área construída, três edifícios corporativos interligados, seis pavimentos de escritórios, quatro níveis de estacionamento e um terraço privativo.
A mudança representa uma transformação importante em relação à concepção pela qual o Super JK se tornou conhecido. A proposta inicial previa um grande empreendimento multiuso, com escritórios, comércio, restaurantes, serviços e outras atividades. Com a entrada do Santander, o ativo passou a ser apresentado prioritariamente como um campus corporativo, embora o projeto mantenha lojas e fachadas ativas no térreo.
O banco pretende transferir para o novo endereço as operações de sua sede atual, localizada a aproximadamente 1,5 quilômetro do terreno. Até que a construção seja concluída, o edifício ocupado pelo Santander continuará funcionando normalmente.
De Super JK a Campus JK
A história do empreendimento começou em 2019, quando a GTIS Partners comprou do GPA o terreno ocupado pelo Extra no Itaim Bibi. A área está localizada em um dos trechos mais disputados do mercado imobiliário paulistano, entre a Avenida Brigadeiro Faria Lima, a Avenida Juscelino Kubitschek e importantes corredores de acesso à Marginal Pinheiros.
O projeto foi elaborado em 2020, mas encontrou um cenário adverso com a chegada da pandemia. A adoção generalizada do trabalho remoto reduziu a procura por grandes escritórios e colocou em dúvida o futuro das lajes corporativas. Durante esse período, a GTIS avaliou alternativas para o terreno e chegou a buscar interessados na compra da área.
A recuperação dos escritórios de alto padrão e o retorno de empresas ao trabalho presencial mudaram novamente as condições do mercado. A demolição do antigo hipermercado começou em 2025, marcando a retomada efetiva do empreendimento que vinha sendo chamado de Super JK.
Em fevereiro de 2026, o Santander anunciou que o complexo, já denominado Campus JK, seria sua futura sede. A pedra fundamental da obra foi lançada em abril, em uma cerimônia que contou com a presença da presidente global do grupo, Ana Botín, e do prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes. A construção está sob responsabilidade da Racional Engenharia.
O nome Super JK, portanto, permanece associado à origem do projeto e ainda é utilizado por quem procura informações sobre o empreendimento. Campus JK, entretanto, é a denominação adotada para a versão corporativa que deverá receber o Santander em 2028.
Como será o Campus JK
O terreno possui mais de 15 mil metros quadrados e oferece acessos pela Avenida Presidente Juscelino Kubitschek e pelas ruas Leopoldo Couto Magalhães Júnior e João Cachoeira. A implantação em uma quadra inteira permitiu que o projeto adotasse uma configuração horizontal, diferente do modelo tradicional de sede concentrada em uma torre alta.
Os três edifícios serão interligados e organizados ao redor de espaços abertos e áreas de convivência. O conceito busca facilitar a circulação entre equipes, reduzir barreiras físicas entre departamentos e criar ambientes que possam ser adaptados conforme as necessidades do banco.
O empreendimento terá mais de 101 mil metros quadrados de área construída. Esse número engloba escritórios, estacionamentos, áreas técnicas, espaços comuns e demais estruturas do complexo. A área locável corporativa foi estimada em aproximadamente 58,1 mil metros quadrados, superior aos cerca de 41 mil metros quadrados da sede atual do Santander.
A diferença representa uma ampliação próxima de 42% na área corporativa disponível. O ganho de espaço ajuda a explicar por que o banco escolheu um novo endereço próximo da sede existente em vez de transferir suas operações para outra região da cidade.
O Campus JK também contará com seis pavimentos destinados a escritórios, quatro níveis de estacionamento e um rooftop privativo voltado à convivência. O projeto prevê lojas no térreo, preservando parte da proposta original de manter serviços e atividades comerciais conectados ao entorno.
Por que o Santander escolheu o projeto
O Santander informou que a escolha está vinculada à sua estratégia de longo prazo e ao conceito global de espaços corporativos adotado pelo grupo. A instituição busca um ambiente mais horizontal, colaborativo e flexível, capaz de acompanhar mudanças na organização do trabalho e no uso de tecnologia.
A sede atual é formada por uma torre vertical e funciona há quase duas décadas. No novo campus, a proximidade física entre os edifícios e a existência de áreas compartilhadas deverão permitir uma integração maior entre equipes que hoje trabalham em pavimentos diferentes.
Na época do anúncio, aproximadamente 5,2 mil funcionários frequentavam o escritório do Santander em São Paulo. A transferência desse contingente para um complexo horizontal transforma o Campus JK em uma das maiores operações corporativas concentradas em um único endereço na capital.
O valor da transação não foi divulgado. Antes do acordo, participantes do mercado teriam apresentado propostas entre R$ 30 mil e R$ 35 mil por metro quadrado de área locável. Aplicada aos 58,1 mil metros quadrados previstos, essa faixa coloca a avaliação potencial do ativo entre R$ 1,7 bilhão e R$ 2 bilhões. Trata-se, porém, de uma estimativa de mercado, e não do preço confirmado pelo Santander ou pela GTIS.
A aquisição de uma sede própria também contrasta com a estratégia mais frequente entre grandes empresas, que costumam alugar escritórios para evitar a imobilização de capital. Bancos podem adotar uma lógica diferente, considerando imóveis corporativos de alta qualidade como ativos estratégicos e reservas patrimoniais de longo prazo.
Para a incorporadora, a definição antecipada de um ocupante reduz o risco de vacância e aumenta a previsibilidade financeira da obra. A GTIS continuará responsável pelo desenvolvimento até a entrega do empreendimento.
Sustentabilidade pesa na decisão
O projeto busca a certificação LEED Platinum, nível mais elevado do sistema internacional de avaliação ambiental de edifícios. A obtenção do selo dependerá do cumprimento dos critérios e da certificação após as etapas previstas, mas a meta já influencia as decisões de construção e operação.
Entre as soluções anunciadas estão eficiência energética, gestão de resíduos, redução de emissões, reaproveitamento de recursos naturais, conforto térmico e acústico e flexibilidade dos ambientes. O projeto também prevê bicicletário, vestiários, carregadores para veículos elétricos e vagas para carros e motos.
A proximidade com ciclovias e linhas de transporte coletivo é apresentada como parte da estratégia de mobilidade. O campus também deverá seguir normas de acessibilidade para proporcionar autonomia e segurança a pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.
Esses elementos ganharam importância na escolha de sedes corporativas. Além do custo de ocupação, grandes companhias passaram a considerar consumo de energia, qualidade do ar, conforto dos funcionários, emissão de carbono e capacidade de adaptação dos edifícios.
Projeto altera o mercado de escritórios da região
O eixo formado pelas avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek concentra algumas das lajes corporativas mais valorizadas do país. A oferta de terrenos grandes é limitada, e empreendimentos capazes de ocupar uma quadra inteira são raros nessa parte da cidade.
Dados publicados pela SiiLA em 2025 indicavam que o corredor da JK reunia aproximadamente 309 mil metros quadrados de escritórios das classes A e A+, com taxa de vacância próxima de 4%. O aluguel médio calculado pela empresa estava em R$ 260,78 por metro quadrado, enquanto outros levantamentos encontravam valores superiores a R$ 300 em partes do eixo.
Os 58,1 mil metros quadrados de área corporativa previstos para o Campus JK equivalem, como ordem de grandeza, a quase 19% daquele estoque de imóveis de alto padrão. As metodologias não são diretamente comparáveis, mas a proporção mostra a dimensão do empreendimento.
Como o Santander deverá ocupar o complexo, a área não chegará ao mercado como um conjunto de escritórios vagos em busca de locatários. Ainda assim, a mudança poderá afetar a região. A futura destinação da sede atual do banco, por exemplo, terá potencial para colocar um ativo relevante no mercado ou provocar uma nova operação imobiliária.
O Santander ainda não anunciou o que fará com o edifício ocupado atualmente. Essa decisão deverá ser acompanhada até 2028, pois poderá envolver venda, locação, reforma ou outra forma de aproveitamento.
Mobilidade será um dos principais desafios
A dimensão do Campus JK também levanta questões sobre trânsito, circulação de pedestres e pressão sobre os serviços do entorno. Estudos elaborados durante a fase anterior do projeto estimaram que o tráfego poderia aumentar em até 30% nos horários de maior movimento.
A configuração definitiva como sede de um único grande ocupante pode concentrar chegadas e saídas em faixas específicas do dia. Por outro lado, a permanência de comércio no térreo, a integração com ciclovias e o acesso ao transporte público podem reduzir parte da dependência de automóveis.
Entre as medidas previstas estão adequações nos acessos, áreas próprias para carga e descarga, bicicletários, organização dos fluxos internos e intervenções de sinalização. A eficácia dessas soluções dependerá da execução do projeto aprovado e da forma como os funcionários utilizarão o campus.
A relação com o espaço público também será decisiva. A concepção original do Super JK previa fachadas ativas e circulação integrada às ruas que cercam o terreno. A transformação em sede corporativa exigirá compatibilizar segurança, controle de acesso e privacidade com a proposta de um complexo conectado ao bairro.
O que ainda precisa ser acompanhado
A previsão é que o Santander comece a ocupar o Campus JK no segundo semestre de 2028. Até lá, o cronograma da obra, eventuais ajustes no projeto, a obtenção das certificações ambientais e as intervenções viárias permanecerão entre os principais pontos de acompanhamento.
Também será necessário observar o destino da sede atual, a quantidade de funcionários que efetivamente trabalhará no novo endereço e a política adotada pelo banco para trabalho presencial e híbrido. Essas decisões influenciarão o impacto cotidiano do empreendimento sobre o trânsito, o comércio e os serviços do Itaim Bibi.
O projeto que nasceu como Super JK deixou de ser apenas uma aposta imobiliária em busca de ocupantes. Com o Santander, ganhou um usuário definido, financiamento mais previsível e um prazo público de entrega. A mudança de nome para Campus JK traduz essa nova fase: em vez de um complexo multiuso genérico, o terreno abrigará uma das maiores sedes corporativas em desenvolvimento na cidade de São Paulo.
Fontes:
Comunicado conjunto do Santander Brasil e da GTIS Partners
Prefeitura de São Paulo — Relatório de Impacto de Vizinhança do empreendimento
Santander Brasil
GTIS Partners
Racional Engenharia
SiiLA Market Analytics
Metro Quadrado
Reuters
