O debate sobre o fim da isenção de Imposto de Renda para Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras de Crédito do Agronegócio (LCA) voltou ao centro da estratégia de funding do mercado imobiliário. Executivos de crédito de Bradesco (BBDC4) e Santander Brasil (SANB11) afirmaram nesta semana que uma eventual tributação desses papéis tende a aumentar o custo de captação das instituições e pressionar as taxas cobradas no financiamento habitacional.
A avaliação foi apresentada durante a conferência anual do Santander para o setor imobiliário, em São Paulo. O diretor de Crédito Imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque, e o diretor de Negócios Imobiliários do Santander, Paulo Duailibi, sustentaram que a manutenção da isenção é um dos pontos mais sensíveis para a sustentação do crédito de longo prazo.
O alerta ocorre em um momento de mudança estrutural nas fontes de recursos. A caderneta de poupança, que por décadas foi a principal base do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), perde participação. Instrumentos de mercado, em especial a LCI, ganham peso e já alteram a formação de preço do crédito.
Bancos calculam impacto direto na taxa final
A lógica descrita pelos bancos é objetiva. Hoje, a LCI oferece ao investidor pessoa física rendimento isento de Imposto de Renda na fonte e na declaração. Essa vantagem tributária permite ao banco captar pagando uma remuneração menor em termos brutos e ainda entregar retorno líquido competitivo.
Se a isenção cair, o investidor tende a exigir uma taxa maior para preservar o ganho líquido. O banco, por sua vez, passa a pagar mais para se financiar e avalia repassar parte desse custo.
Romero Albuquerque afirmou que o aumento de 5% no imposto sobre a LCI pode representar cerca de 0,8 ponto percentual de custo adicional no crédito para o tomador, em estimativa apresentada em debates recentes do setor organizados pela Abecip. O número não é uma regra automática de repasse, mas indica a ordem de grandeza do efeito em um financiamento atrelado a funding de mercado.
Paulo Duailibi reforçou que o ambiente já é de juros elevados e de parcela comprometida. Em financiamentos de 30 a 35 anos, uma diferença de 0,5 a 0,8 ponto na taxa anual altera de forma relevante o valor total pago e reduz o universo de famílias que se enquadram nos critérios de aprovação, que consideram comprometimento de renda e prazo.
O encadeamento esperado pelos bancos é: fim da isenção, queda da rentabilidade líquida da LCI, exigência de prêmio maior pelo investidor, elevação do custo de funding, pressão sobre o juro do financiamento e, na ponta final, prestações mais altas e menor velocidade de vendas para incorporadoras.
Por que a LCI virou pilar do funding imobiliário
Dados da B3 mostram que o estoque de produtos de captação bancária saltou de R$ 4,2 trilhões em 2024 para R$ 4,9 trilhões no final de 2025, alta de 17%. Dentro desse universo, a LCI apresentou o maior crescimento: 29%, totalizando R$ 508,8 bilhões. A LCA cresceu 16% no mesmo período e somou R$ 599,9 bilhões. As Letras Financeiras avançaram 24%, para R$ 976,8 bilhões.
Levantamentos da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indicam que as LCIs já somam R$ 473 bilhões e representam 19% da estrutura total de funding imobiliário, atrás da poupança do SBPE, com 30%, e dos recursos do FGTS, com 26%. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) respondem por cerca de 10%, com R$ 239 bilhões.
O movimento reflete dois fatores combinados. De um lado, a poupança registrou recuo de 1% no estoque no segundo semestre de 2025, segundo o Relatório de Estabilidade Financeira do Banco Central, e mantém saques superiores aos depósitos em diversos meses, quadro classificado por executivos do setor como estrutural e não apenas conjuntural. De outro, a demanda de pessoas físicas por títulos isentos sustenta emissões de LCI com prazos mais curtos.
Em maio de 2025, o Conselho Monetário Nacional reduziu de nove para seis meses o prazo mínimo de vencimento das LCIs e LCAs não atualizadas por índice de preços. A medida ampliou a possibilidade de emissões mais curtas, mas não criou liquidez diária automática nem obrigou recompra antecipada. O prazo efetivo, a carência e as condições de saída continuam definidos em cada emissão.
O Banco Central apontou que, em 2025, as captações totais do sistema cresceram 9,8%, abaixo dos 13% de 2024. Nesse ambiente de desaceleração, depósitos a prazo e LCIs foram os principais instrumentos de captação no segundo semestre e ajudaram a compensar a queda da poupança, sustentando a expansão do crédito imobiliário. Para as LCAs, o comportamento foi distinto, com recuo semestral de 2% no estoque, atribuído ao menor apetite dos emissores diante de dificuldades no crédito rural.
MP 1.303 tentou tributar e perdeu validade
A discussão tributária não é nova. Em 11 de junho de 2025, o governo editou a Medida Provisória nº 1.303, como alternativa à elevação do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) e parte de um pacote para reforçar arrecadação.
O texto original previa Imposto de Renda Retido na Fonte de 5% sobre rendimentos de uma série de títulos hoje isentos, incluindo LCI, LCA, CRI, CRA, Letra Hipotecária e outros instrumentos. A cobrança incidiria sobre o rendimento, não sobre o principal, e valeria para títulos emitidos e integralizados a partir de 1º de janeiro de 2026, preservando o tratamento anterior para papéis anteriores a 31 de dezembro de 2025.
Durante a tramitação na comissão mista, o relator, deputado Carlos Zarattini (PT-SP), apresentou parecer que elevava a alíquota para 7,5% sobre LCI e LCA, ao mesmo tempo em que propunha manter a isenção para debêntures incentivadas, CRI e CRA, que haviam sido incluídos na versão inicial. O ajuste foi apresentado como um meio-termo para preservar parte dos incentivos ligados a infraestrutura.
Em 7 de outubro de 2025, a comissão mista aprovou o projeto de lei de conversão por 13 votos a 12. Na versão final daquele relatório, a isenção para LCI e LCA foi restabelecida integralmente. No dia seguinte, a Câmara aprovou requerimento de retirada da MP da pauta por 251 votos a 193. Com o prazo constitucional encerrado em 8 de outubro, a medida provisória perdeu eficácia e foi arquivada pelo Congresso.
A consequência jurídica é direta. Nem a alíquota de 5% nem a de 7,5% chegaram a produzir efeitos permanentes. Para a pessoa física, permanece em vigor a isenção prevista na Lei nº 11.033 e reconhecida no manual da Receita Federal como rendimento isento e não tributável, sem dispensar a obrigação de informar o ativo quando o contribuinte estiver obrigado a declarar.
Governo sinaliza nova tentativa a partir de 2027
Mesmo com o arquivamento, a equipe econômica manteve o tema no radar. O secretário-executivo do Ministério da Fazenda, Dario Durigan, afirmou em eventos recentes do mercado que o governo avalia retomar a discussão sobre o fim da isenção de LCI e LCA em um eventual segundo mandato do presidente Luiz Inácio Lula da Silva a partir de 2027, após ter falhado em aprovar a mudança em 2025.
Segundo Durigan, a proposta em negociação prevê manter a tributação sobre títulos bancários como LCI e LCA e preservar a isenção para debêntures incentivadas, CRI e CRA. A formulação ainda depende de avaliação do ministro Fernando Haddad e do presidente, e não há texto formal protocolado.
A Fazenda argumenta que a isenção de LCI e LCA cria distorções no mercado financeiro, reduz a neutralidade entre aplicações e dificulta a gestão da dívida pública, ao competir com títulos do Tesouro. Bancos e entidades do setor imobiliário defendem que a vantagem tributária é justamente o mecanismo que direciona recursos privados para habitação e agronegócio, setores com necessidade de funding de longo prazo e com lastro definido em lei.
Na proposta original de 2025, o governo estimava ganho de R$ 2,6 bilhões em 2026 com o fim da isenção de LCI e LCA, dentro de um conjunto que incluía também limites à compensação tributária, tributação de apostas e aumento de CSLL para instituições de pagamento. O valor projetado ajuda a dimensionar o interesse fiscal, mas não define o desenho de uma eventual nova proposta.
O que muda para o investidor e para quem financia imóvel
Para o investidor pessoa física, a regra atual não mudou. LCI e LCA continuam isentas. A comparação com Certificado de Depósito Bancário (CDB) exige atenção à rentabilidade líquida.
A tabela regressiva do Imposto de Renda para aplicações tributáveis prevê 22,5% até 180 dias, 20% de 181 a 360 dias, 17,5% de 361 a 720 dias e 15% acima de 720 dias, sempre sobre o ganho. Uma LCI que paga 90% do CDI entrega 90% líquido. Um CDB precisaria pagar 116,13% do CDI para empatar na faixa de 22,5%, 112,5% na faixa de 20%, 109,09% na faixa de 17,5% e 105,88% na faixa de 15%. O cálculo é obtido dividindo a taxa líquida da letra pelo fator que resta após o imposto.
Se uma eventual regra futura estabelecesse 5% sobre LCI e LCA nos mesmos moldes da MP 1.303, uma letra de 90% do CDI passaria a entregar 85,5% do CDI líquido, em conta simplificada. A diferença reduz a vantagem relativa, mas mantém parte do benefício frente a um CDB tributado à alíquota cheia, sobretudo em prazos curtos. O efeito efetivo dependeria de alíquota, regra de transição, tratamento de estoque já emitido e prazo de vigência, pontos que ainda não estão definidos.
Para o tomador de crédito, o impacto não é automático nem integral. Bancos podem absorver parte do aumento de custo via margem, ajustar mix de funding com LIG, CRI e depósitos a prazo, ou alongar prazos. Em um cenário de Selic ainda elevada, porém, a margem para absorção é menor e a probabilidade de repasse cresce, especialmente para financiamentos enquadrados no SBPE, onde a LCI já atua como complemento relevante quando a poupança não cobre a carteira.
A combinação que preocupa o setor é a soma de poupança em retração, maior dependência de funding de mercado, juros de longo prazo pressionados e eventual tributação das letras. Nesse arranjo, a tentativa de ampliar a arrecadação na ponta do investimento pode reaparecer como custo maior na ponta do crédito, afetando incorporação, produção e acesso à moradia, além do crédito rural no caso da LCA.
O próximo passo depende de iniciativa do Executivo e de articulação no Congresso. Qualquer mudança precisará de medida provisória ou projeto de lei, aprovação nas duas Casas e definição expressa de início de vigência, respeitando anualidade para eventual cobrança em 2027. Até lá, bancos e investidores devem operar sob a regra vigente, com LCI e LCA isentas para pessoa física, observando prazos contratuais, risco do emissor e limites de cobertura do Fundo Garantidor de Créditos, de R$ 250 mil por CPF por instituição ou conglomerado e teto de R$ 1 milhão em quatro anos em caso de liquidações múltiplas.
Fontes:
B3 – levantamento de estoque de produtos de captação bancária e crescimento de LCI e LCA em 2025
Banco Central do Brasil – Relatório de Estabilidade Financeira e dados de captação e composição do funding imobiliário
Abecip – dados sobre participação da poupança, FGTS, LCI e CRI na estrutura de funding e declarações sobre custo de crédito
Câmara dos Deputados e Senado Federal – tramitação, pareceres e votação da Medida Provisória nº 1.303 de 2025
Ministério da Fazenda – declarações do secretário-executivo Dario Durigan sobre acordo para manter isenção de debêntures, CRI e CRA e tributar LCI e LCA
Receita Federal – manual de rendimentos isentos e tratamento tributário vigente para LCI e LCA de pessoa física
