A Caixa Econômica Federal colocou novamente à venda o apartamento de 101 metros quadrados localizado na Avenida Pasteur, em Botafogo, na zona sul do Rio de Janeiro, que pertencia ao ex-deputado federal Eduardo Bolsonaro. O imóvel, avaliado pela instituição em R$ 1,011 milhão, deverá ser oferecido em 20 de agosto por lance inicial de R$ 644.324,76, valor cerca de 36,3% inferior à avaliação usada pelo banco.
A retomada do bem decorre do financiamento imobiliário contratado com a Caixa e não quitado, conforme as informações disponíveis sobre o caso. A instituição seguiu o procedimento de execução da garantia previsto para operações com alienação fiduciária, mecanismo no qual o imóvel permanece vinculado ao credor até a quitação integral da dívida. Após a inadimplência e o avanço das etapas formais de cobrança, a propriedade foi consolidada em nome da Caixa e passou a integrar o estoque destinado à alienação.
O apartamento fica no número 120 da Avenida Pasteur, unidade 302. No edital de leilão divulgado pela Caixa, o banco descreveu o imóvel como uma unidade de 101 metros quadrados de área total e privativa, com um quarto, área de serviço, banheiro, sala, lavabo e cozinha. A matrícula indicada é a de número 67.834, do 3º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro, e a inscrição municipal informada é 0184107-1.
O documento da Caixa também registra a existência de gravame, penhora ou indisponibilidade averbada na matrícula e estabelece que a regularização deverá ser assumida pelo adquirente. Essa informação é relevante para potenciais compradores porque a aquisição de imóveis retomados exige exame prévio da matrícula, das obrigações condominiais, dos tributos incidentes e das condições estabelecidas na modalidade de venda.
Imóvel já foi oferecido em dois leilões em junho
Antes da nova tentativa de venda prevista para agosto, a Caixa incluiu a unidade em um edital de leilão público destinado a imóveis recebidos em garantia de contratos inadimplentes de alienação fiduciária. A primeira sessão foi marcada para 16 de junho de 2026 e a segunda para 22 de junho, ambas realizadas de forma eletrônica.
Na primeira rodada, o valor mínimo para o apartamento de Botafogo foi fixado em R$ 1.049.061. Na segunda, o preço caiu para R$ 858.887,97. A avaliação patrimonial usada como referência pelo banco permaneceu em R$ 1.011.000. A presença do imóvel em nova etapa de venda, agora por R$ 644.324,76, representa uma redução de aproximadamente R$ 366,7 mil em relação à avaliação.
A diferença entre os preços de cada etapa decorre da própria lógica de venda de imóveis retomados. No primeiro leilão, a legislação estabelece parâmetros relacionados ao valor do bem. Se a alienação não ocorre, novas condições podem ser aplicadas dentro dos limites legais e administrativos. O preço de avaliação, por isso, não deve ser confundido com o valor efetivamente obtido em uma arrematação: ele funciona como referência para o procedimento, enquanto o preço final depende das regras do edital e das propostas apresentadas.
No edital de junho, a Caixa informou que venderia os imóveis pela maior oferta, respeitado o preço mínimo de cada lote e no estado físico e de ocupação em que se encontrassem. O documento também atribuiu ao interessado ou arrematante a responsabilidade pelo levantamento e pagamento de débitos nos termos definidos para cada imóvel, além de prever comissão de 5% ao leiloeiro sobre a proposta vencedora naquela etapa.
O edital estabelecia ainda que o termo de arrematação deveria ser assinado pelo leiloeiro em até 24 horas após a sessão, com pagamento da comissão no próprio dia da arrematação e da parcela à vista em até dois dias após a homologação. A divulgação oficial dos resultados das duas rodadas estava prevista a partir de 26 de junho. Como o mesmo bem voltou a ser anunciado para nova tentativa de alienação em agosto, não houve transferência definitiva capaz de retirar a unidade do estoque de imóveis retomados da instituição.
Alienação fiduciária permite retomada após inadimplência
O procedimento que levou o apartamento ao leilão é disciplinado pela Lei nº 9.514, de 1997, que instituiu a alienação fiduciária de imóveis no Brasil. Nesse modelo, o comprador permanece com a posse direta do imóvel, mas transfere ao credor a propriedade fiduciária como garantia do financiamento. A propriedade plena somente se consolida em favor do devedor depois da quitação da obrigação.
Quando a dívida vence e não é paga, a lei prevê a constituição em mora do devedor e o início do processo de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Cumpridas as formalidades previstas, o credor pode promover leilão público para a alienação do bem. Pela redação atual do artigo 27 da Lei nº 9.514, consolidada a propriedade, o fiduciário deve promover o leilão público dentro do prazo legal.
No caso do apartamento atribuído a Eduardo Bolsonaro, as informações disponíveis indicam que a Caixa tentou notificá-lo para regularizar as parcelas em atraso. Sem a quitação dentro do procedimento de cobrança, a comunicação avançou pelas formas admitidas para constituição em mora, incluindo intimação por edital. A ausência de regularização levou à consolidação da propriedade e à posterior oferta pública do apartamento.
A consolidação em nome do banco não corresponde a uma compra voluntária feita pela instituição. Trata-se da execução da garantia prevista no contrato de financiamento. Depois de incorporar o bem ao patrimônio destinado à recuperação do crédito, a Caixa procura aliená-lo para converter o ativo em recursos e reduzir a exposição decorrente da operação inadimplente.
O próprio edital de junho define os bens ofertados como imóveis recebidos em garantia em contratos inadimplentes de alienação fiduciária e já de propriedade da Caixa. A unidade da Avenida Pasteur aparece entre esses imóveis sob o número de bem 1600000205552.
Apartamento foi comprado durante mandato de Eduardo Bolsonaro
Eduardo Bolsonaro adquiriu o imóvel em 2017, quando exercia seu primeiro mandato como deputado federal por São Paulo. A compra foi financiada pela Caixa, e parte relevante do preço permaneceu vinculada ao crédito imobiliário contratado com o banco.
Em declaração de bens apresentada à Justiça Eleitoral em 2022, Eduardo registrou entre seus ativos patrimoniais um imóvel avaliado em R$ 1 milhão que estava 80% financiado e ainda possuía parcelas em pagamento. O documento eleitoral disponível não detalha, nesse campo, o endereço do bem, razão pela qual a declaração isoladamente não permite estabelecer a identidade registral da unidade da Avenida Pasteur. Ela confirma, entretanto, que naquele ano havia em seu patrimônio declarado um imóvel nessa faixa de valor com financiamento ainda em curso.
O ex-parlamentar perdeu o mandato de deputado federal em 18 de dezembro de 2025. A Mesa da Câmara declarou a perda com fundamento no artigo 55, inciso III, e parágrafo 3º da Constituição, após registrar que ele deixou de comparecer à terça parte das sessões deliberativas da Câmara naquela sessão legislativa. O ato não tem relação com a execução do financiamento imobiliário, mas explica sua atual condição de ex-deputado.
Os registros da Câmara mostram que Eduardo havia iniciado seu terceiro mandato consecutivo em fevereiro de 2023, com término originalmente previsto para 2027. O portal institucional registra atualmente que ele não está em exercício e informa a perda do mandato ocorrida em dezembro de 2025.
A situação do apartamento decorre de uma relação contratual com a Caixa e segue as regras aplicáveis aos financiamentos garantidos por alienação fiduciária. A legislação não estabelece tratamento diferenciado em razão da atividade política ou do cargo anteriormente ocupado pelo devedor.
Novo comprador terá de observar matrícula e condições da Caixa
Para quem pretende participar da venda, o ponto central não é apenas o desconto nominal sobre a avaliação. O edital anterior já advertia sobre anotações na matrícula e sobre a transferência de determinadas providências ao adquirente. Esse tipo de condição pode afetar prazo, custo e estratégia jurídica depois da compra.
Além do preço ofertado, uma aquisição dessa natureza pode envolver comissão prevista no edital, despesas de transferência, registro, impostos e eventuais encargos associados à regularização. As responsabilidades específicas dependem da modalidade adotada na nova oferta e das regras vigentes na data da venda, que devem ser verificadas antes da apresentação de proposta.
A matrícula é o documento que concentra a cadeia dominial e os principais registros relacionados ao imóvel. No caso da unidade da Avenida Pasteur, a Caixa identificou expressamente no edital anterior a existência de gravame, penhora ou indisponibilidade averbada e informou que a regularização ficaria por conta do adquirente. A anotação não permite concluir, sem a leitura atualizada da matrícula, qual é a natureza ou a situação de cada restrição no momento da nova venda.
O preço de R$ 644.324,76 corresponde a aproximadamente 63,7% da avaliação de R$ 1,011 milhão. Em termos absolutos, a diferença é de R$ 366.675,24. O desconto, porém, precisa ser analisado em conjunto com as obrigações documentais, custos de transferência e eventuais despesas que possam ser atribuídas ao comprador.
A nova tentativa de alienação está prevista para 20 de agosto. Até a conclusão do procedimento e a eventual homologação de uma proposta vencedora, o apartamento permanece sujeito às condições estabelecidas para a venda de ativos imobiliários retomados, cabendo ao interessado verificar a documentação atualizada e as exigências específicas antes de assumir as obrigações da aquisição.
Fontes:
- Caixa Econômica Federal — Edital de Consolidação de Propriedade – Leilão Público nº 0026/0226 CPA/RE — maio de 2026
- Presidência da República — Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, Sistema de Financiamento Imobiliário e alienação fiduciária de imóvel
- Tribunal Superior Eleitoral — Requerimento de Registro de Candidatura e declaração de bens de Eduardo Nantes Bolsonaro — 8 de agosto de 2022
- Câmara dos Deputados — Decisão da Mesa que declarou a perda do mandato de Eduardo Bolsonaro — 18 de dezembro de 2025
