FGTS 2026: novas regras liberam imóveis de até R$ 2,25 milhões

FGTS 2026: novas regras ampliam acesso a imóveis de até R$ 2,25 milhões e mudam o mercado habitacional

A ampliação do teto para utilização do FGTS em financiamentos imobiliários, anunciada pelo governo federal, representa uma das mudanças mais relevantes na política habitacional brasileira nos últimos anos. A partir de agora, imóveis de até R$ 2,25 milhões poderão ser adquiridos, amortizados ou ter parcelas liquidadas com recursos do trabalhador. A medida, que ajusta distorções criadas desde 2021, redefine o alcance do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e reposiciona o FGTS como instrumento central para dinamizar o mercado de crédito imobiliário em 2026.

A atualização vem após a constatação de que a regulamentação anterior havia criado um descompasso entre o novo teto do SFH e o limite de preço de imóvel autorizado pelo Conselho Curador do FGTS. Na prática, muitos contratos firmados nos últimos três anos não eram elegíveis ao uso do fundo, mesmo estando dentro das condições operacionais do sistema. Com a mudança, o governo busca restabelecer a coerência entre legislação, mercado e necessidade da população.

A correção histórica: como o FGTS 2026 destrava o crédito habitacional

Desde junho de 2021, quando o CCFGTS fixou o valor máximo do imóvel em R$ 1,5 milhão para uso do fundo, surgiram incompatibilidades. Em paralelo, o SFH ampliou progressivamente seu limite, criando uma lacuna regulatória que deixou milhares de compradores impedidos de utilizar o FGTS, apesar de atenderem todas as condições do sistema.

A atualização anunciada regulariza essa assimetria. Agora, o trabalhador pode utilizar seu saldo do FGTS para compra, amortização ou liquidação de financiamento imobiliário desde que o imóvel custe até R$ 2,25 milhões — valor compatível com o teto do SFH.

A mudança atende especialmente o público urbano de médio padrão, grandes capitais e regiões metropolitanas onde a valorização imobiliária foi significativamente maior nos últimos anos. Na prática, amplia o alcance social e econômico do FGTS, ajustando-o ao comportamento real do mercado.

Critérios de acesso permanecem os mesmos

Apesar da elevação expressiva do teto, as regras para acesso ao FGTS 2026 continuam rígidas. O objetivo é assegurar que o fundo preserve seu caráter social e seja utilizado conforme sua finalidade.

O trabalhador pode acessar o benefício se cumprir simultaneamente os seguintes requisitos:

1. Ter pelo menos três anos de contribuição ao FGTS, ainda que não consecutivos.

2. Não possuir outro financiamento ativo pelo SFH em qualquer região do país.

3. Utilizar o imóvel como residência própria, impedindo usos especulativos, comerciais ou locação permanente.

Essas condições se mantêm como pilares do modelo, reforçando o princípio de moradia digna e assegurando que o fundo seja direcionado a quem realmente precisa dele para habitação.

Como funciona o financiamento dentro do SFH

Criado em 1960, o Sistema Financeiro de Habitação nasceu para democratizar o acesso ao crédito imobiliário e reduzir o déficit habitacional no país. Mesmo com o passar das décadas, permanece como um dos principais motores de financiamento de imóveis residenciais, operando com taxas de juros mais baixas e condições facilitadas.

Para solicitar um financiamento dentro do SFH, o consumidor precisa seguir algumas fases estruturais:

1. Pesquisa e comparação de instituições financeiras, considerando taxas, prazos e modalidades de amortização.

2. Envio da proposta de crédito com documentação completa.

3. Análise da instituição, avaliando capacidade de pagamento e regularidade cadastral.

4. Avaliação do imóvel, para confirmação do valor real e adequação às exigências legais.

5. Formalização do contrato, seguido do registro em cartório e início do pagamento das parcelas.

A entrada em vigor do novo teto de R$ 2,25 milhões fortalece a competitividade entre bancos públicos e privados, incentivando melhores condições e ampliando a disputa pelo cliente.

Impacto direto no mercado imobiliário

O setor da construção civil e o mercado imobiliário já projetam uma mudança significativa no ritmo das negociações. Isso ocorre porque o reajuste do teto não apenas libera recursos represados, mas também amplia o público capaz de financiar imóveis mais valorizados com condições atrativas.

Empreendimentos de médio e alto padrão, que vinham enfrentando menor liquidez devido à combinação de juros altos e regras defasadas do FGTS, tendem a registrar retomada de vendas. Em paralelo, construtoras encontram ambiente mais favorável para lançamentos voltados à classe média expandida, que agora conta com maior previsibilidade financeira e melhor acesso ao crédito.

Especialistas apontam que a nova regra também estimula a formalização das transações, reduzindo operações fora do SFH e trazendo maior segurança jurídica. A expectativa é de que o movimento gere impacto positivo no PIB da construção civil já no início de 2026.

A importância econômica do FGTS na política de crédito

Além do papel social, o FGTS é hoje um dos maiores instrumentos de financiamento do país, movimentando bilhões anualmente em habitação, saneamento e infraestrutura. A ampliação do limite permitida pelo governo fortalece sua capacidade de influenciar a atividade econômica como um todo.

Com o novo teto, o fundo:

– Favorece a circulação de capital em áreas urbanas de maior valor;
– Reaquece o financiamento imobiliário em estados com maior valorização;
– Estimula o emprego e a atividade da construção civil;
– Oferece alternativa mais barata ao crédito tradicional em meio a juros historicamente elevados.

Trata-se de um ajuste regulatório que, embora técnico, tem potencial de repercutir diretamente no desempenho macroeconômico.

Por que o ajuste era necessário para 2026

O mercado imobiliário vive um ambiente de recomposição após anos de instabilidade. Inflação alta, juros elevados e custos crescentes da construção criaram uma barreira natural ao consumo da classe média. A atualização do teto do FGTS surge como elemento complementar ao ciclo de redução gradual dos juros, criando um ambiente mais favorável ao financiamento habitacional.

A medida também prepara o terreno para 2026, quando o governo pretende consolidar programas habitacionais mais amplos e modernizar o acesso à moradia, inclusive com propostas de digitalização completa do processo.

Perspectivas para o trabalhador

Para o trabalhador, o novo teto amplia a capacidade de compra e flexibiliza o planejamento de longo prazo. Em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Belo Horizonte, onde o metro quadrado ultrapassa facilmente os valores de referência nacionais, a mudança era aguardada há anos.

Ao permitir a utilização do fundo em imóveis de até R$ 2,25 milhões, famílias que antes precisavam recorrer a financiamentos mais caros agora podem alinhar seus planos à realidade do mercado e acessar condições mais vantajosas.

Além disso, a manutenção das regras de uso evita que o FGTS seja desvirtuado de sua função essencial, garantindo sustentabilidade ao fundo nos próximos anos.

Efeitos colaterais e desafios

Embora o impacto positivo seja evidente, a mudança também traz desafios:

– Necessidade de maior fiscalização para evitar fraudes;
– Adequação de sistemas bancários e operacionais;
– Risco de pressão adicional sobre a valorização imobiliária;
– Demanda crescente por eficiência administrativa no SFH.

Mesmo assim, analistas consideram que a medida é equilibrada e alinhada às necessidades atuais do país, sobretudo pelo fato de não alterar os critérios sociais do FGTS.