Vendas de imóveis de médio e alto padrão caem em São Paulo e lançamentos despencam no 1º bimestre
O mercado imobiliário da cidade de São Paulo começou 2026 com sinais mais claros de enfraquecimento no segmento de médio e alto padrão. As vendas de imóveis novos nessa faixa recuaram tanto no acumulado de 12 meses quanto no recorte mais recente, referente ao primeiro bimestre do ano. Ao mesmo tempo, os lançamentos sofreram uma forte retração entre janeiro e fevereiro, em um movimento que já indica mudança de postura das incorporadoras diante de um ambiente de comercialização mais difícil.
Dados da Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI), divulgada pelo Secovi-SP, mostram que as vendas de imóveis de médio e alto padrão na capital paulista caíram 15% em volume de unidades nos 12 meses encerrados em fevereiro de 2026. Nesse intervalo, foram comercializadas 39,6 mil unidades.
Em valor vendido, o recuo foi de 11%, com o total movimentado somando R$ 37,7 bilhões. O desempenho reforça a perda de ritmo de um segmento mais sensível ao custo do crédito, ao ambiente macroeconômico e à percepção de renda das famílias de maior poder aquisitivo.
Os imóveis de médio e alto padrão considerados nesse levantamento são aqueles que ficam fora do programa Minha Casa, Minha Vida, voltado à habitação popular. A separação entre os segmentos ajuda a evidenciar dois mercados distintos dentro da mesma cidade: de um lado, a desaceleração nos empreendimentos fora dos programas subsidiados; de outro, a resiliência da demanda por unidades enquadradas em políticas de incentivo habitacional.
Lançamentos ainda cresceram em 12 meses, mas quadro virou no início de 2026
Apesar da queda nas vendas acumuladas, os lançamentos de imóveis de médio e alto padrão ainda registraram expansão na janela de 12 meses até fevereiro. Segundo o Secovi-SP, houve alta de 19% no número de unidades lançadas, para 50,4 mil, enquanto o valor lançado avançou 32%, atingindo R$ 56,3 bilhões.
Esse descompasso entre o crescimento da oferta e a perda de fôlego das vendas teve reflexo direto sobre o estoque disponível na cidade. No período, o estoque desse tipo de imóvel subiu 28%, chegando a 36.373 unidades.
Na prática, isso significa que o mercado passou a conviver com maior volume de imóveis disponíveis, justamente em um contexto em que a absorção da oferta se mostrou mais lenta. Esse aumento do estoque é um dos principais sinais de que as incorporadoras podem ter exagerado no ritmo de novos projetos em relação à real capacidade de compra do segmento.
Mas o retrato mais recente mostra que essa percepção já começou a mudar.
No primeiro bimestre de 2026, o volume de unidades vendidas de médio e alto padrão caiu 22% em comparação com o mesmo período do ano passado, totalizando 4,9 mil unidades. Em valor geral de vendas (VGV), a retração foi ainda mais intensa: queda de 34%, para R$ 3,7 bilhões.
O comportamento do indicador mostra que a desaceleração deixou de ser apenas uma tendência observada no acumulado e passou a se manifestar com mais força no curto prazo.
Incorporadoras reduzem lançamentos e pisam no freio em São Paulo
Se nos 12 meses anteriores o volume de lançamentos ainda aparecia em alta, o recorte de janeiro e fevereiro revela uma mudança importante no mercado. No primeiro bimestre, os lançamentos de imóveis de médio e alto padrão despencaram 60% em número de unidades, para 2,6 mil. Em valor, a queda foi de 61%, com os lançamentos somando R$ 1,6 bilhão.
Os números sugerem que as incorporadoras já perceberam a dificuldade maior de vendas e passaram a adotar uma postura mais cautelosa. Em vez de ampliar a oferta em um ambiente de menor apetite do comprador, parte das empresas decidiu segurar projetos e reavaliar o timing dos lançamentos.
O presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, afirma que esse movimento já é visível entre companhias com maior capacidade de gestão de portfólio. Segundo ele, as empresas mais robustas conseguem adiar lançamentos conforme a reação do mercado, usando o próprio pipeline como instrumento de ajuste.
Esse freio, porém, não é uniforme em todo o setor. Para incorporadoras menores, com apenas dois ou três lançamentos por ano, adiar projetos pode ser mais difícil, já que a estrutura operacional da empresa depende diretamente desse fluxo. Em muitos casos, manter os lançamentos acaba sendo uma necessidade, mesmo em um cenário de menor liquidez.
Estoque cresce e reforça sinal de desaquecimento no segmento
O aumento do estoque é um dos principais termômetros do mercado imobiliário quando a oferta corre mais rápido que a demanda. No caso dos imóveis de médio e alto padrão em São Paulo, esse indicador ganhou relevância nos últimos meses porque ajuda a explicar a mudança de comportamento das incorporadoras.
Com 36.373 unidades disponíveis ao fim de fevereiro, o mercado passa a exigir mais seletividade nos próximos lançamentos, maior atenção ao produto ofertado e, possivelmente, revisão de estratégias comerciais. Isso inclui desde campanhas de vendas mais agressivas até mudanças em metragens, ticket médio e perfil de comprador-alvo.
O recuo das vendas e o aumento do estoque também ampliam a pressão sobre margens, especialmente em um segmento em que o financiamento tende a ter peso importante na decisão de compra. Em um ambiente de juros ainda elevados, o imóvel fora dos programas habitacionais subsidiados sente mais rapidamente a perda de tração.
Queda da Selic pode mudar o humor do mercado imobiliário
Mesmo com o início de ano mais fraco para o médio e alto padrão, o Secovi-SP ainda vê espaço para recuperação ao longo dos próximos trimestres, especialmente se a trajetória dos juros se confirmar na direção esperada pelo mercado.
Segundo Wertheim, a simples sinalização de queda da taxa básica já tende a melhorar o humor do setor. Isso porque a percepção de alívio no custo do crédito costuma influenciar tanto consumidores quanto empresas, ajudando a destravar decisões de compra e novos investimentos.
No mercado imobiliário, a expectativa sobre juros é relevante não apenas para o financiamento ao comprador final, mas também para a precificação de ativos, o ritmo de lançamentos e o apetite das incorporadoras por expansão.
Ainda assim, a leitura para o curto prazo permanece cautelosa. A expectativa da entidade é que a queda nos lançamentos de média e alta renda continue ao menos no próximo trimestre, antes de uma eventual reação mais consistente.
Minha Casa, Minha Vida segue em direção oposta e sustenta demanda
Enquanto o segmento de médio e alto padrão enfrenta desaceleração, o Minha Casa, Minha Vida continua exibindo força em São Paulo. O programa respondeu por 63% das unidades lançadas na capital paulista nos 12 meses encerrados em fevereiro, consolidando sua relevância no mercado residencial.
Nesse segmento, o cenário é de crescimento das vendas. O volume de unidades comercializadas no programa subiu 21% nos últimos 12 meses, alcançando 74,7 mil unidades. Em valor geral de vendas, a alta foi de 19%, para R$ 20,6 bilhões.
O desempenho positivo também se manteve no primeiro bimestre de 2026. Entre janeiro e fevereiro, as vendas cresceram 25% em número de unidades, para 13,5 mil, enquanto o VGV avançou 26%, chegando a R$ 3,8 bilhões.
Os dados reforçam que a demanda por imóveis enquadrados no programa habitacional permanece aquecida, favorecida por condições de financiamento mais acessíveis e por mudanças recentes nas faixas de renda e no teto de preço dos imóveis aprovadas em março.
Lançamentos do MCMV desaceleram, mas demanda segue forte
Embora o Minha Casa, Minha Vida continue com desempenho mais robusto do que o restante do mercado, os lançamentos também mostram sinais de acomodação no início de 2026. No primeiro bimestre, houve crescimento de apenas 1% em volume, para 10,6 mil unidades, e de 3% em valor, para R$ 3 bilhões.
No acumulado de 12 meses, porém, os lançamentos ainda permanecem em alta, com avanço de 19% em volume e de 20% em valor. Essa diferença entre a fotografia mais longa e o recorte mais recente sugere uma desaceleração moderada, após um ciclo mais intenso de novos projetos no fim de 2025.
De acordo com o Secovi-SP, muitas incorporadoras lançaram um volume expressivo de produtos do Minha Casa, Minha Vida no quarto trimestre do ano passado e, neste momento, estariam concentradas em escoar a oferta já colocada no mercado antes de acelerar novamente o número de novos empreendimentos.
A oferta final de unidades disponíveis para compra dentro do programa cresceu 36% até fevereiro, somando 43,9 mil imóveis na cidade de São Paulo.
Ainda assim, ao contrário do que ocorre no médio e alto padrão, esse aumento da oferta vem acompanhado de uma demanda considerada sólida, o que ajuda a sustentar o segmento.
Suspensão de novos alvarás preocupa setor e pode afetar oferta
Além da questão dos juros e da desaceleração das vendas, o mercado imobiliário de São Paulo enfrenta outro ponto de atenção: a suspensão da emissão de novos alvarás de construção na capital.
A paralisação está em vigor desde o fim de fevereiro, quando o Tribunal de Justiça de São Paulo acolheu uma Ação Direta de Inconstitucionalidade apresentada pelo Ministério Público de São Paulo. A ação apontou falhas relacionadas à participação popular e aos estudos de impacto nas mudanças promovidas no zoneamento da cidade.
Com isso, ficou determinada a suspensão da emissão de novos alvarás de construção e demolição até que o tema seja julgado.
Para o setor, a medida representa um risco adicional à oferta futura de empreendimentos. Segundo o Secovi-SP, se a suspensão continuar, poderá haver impacto relevante sobre a capacidade de reposição de novos projetos, tanto no Minha Casa, Minha Vida quanto no segmento de médio e alto padrão.
As incorporadoras ainda entram em 2026 com parte do pipeline já aprovado, o que reduz os efeitos imediatos da medida. No entanto, o problema pode se tornar mais visível no segundo semestre, caso a paralisação persista e limite a preparação de novos lançamentos.
O que os números indicam para o mercado imobiliário de São Paulo
O desempenho do mercado imobiliário paulistano no início de 2026 mostra uma divisão cada vez mais clara entre segmentos. De um lado, os imóveis de médio e alto padrão enfrentam retração nas vendas, queda brusca nos lançamentos recentes e aumento do estoque. De outro, o Minha Casa, Minha Vida segue sustentado por demanda mais firme e melhores condições de acesso.
No caso dos imóveis de médio e alto padrão, o cenário aponta para um mercado mais seletivo, em que preço, produto e timing de lançamento passam a fazer ainda mais diferença. A retração do primeiro bimestre sugere que o setor já começou a se ajustar, mas a velocidade de uma eventual recuperação dependerá de fatores como juros, crédito e ambiente regulatório.
A suspensão dos alvarás em São Paulo acrescenta um componente extra de incerteza. Mesmo em um cenário de melhora gradual do crédito, a limitação na aprovação de projetos pode comprometer a oferta futura e dificultar o planejamento das incorporadoras.
Para os próximos meses, o mercado deve acompanhar de perto três variáveis: o comportamento da Selic, a evolução do estoque e a solução para o impasse dos alvarás. Esses fatores serão decisivos para definir se a queda dos lançamentos no médio e alto padrão será apenas um ajuste pontual ou o início de uma desaceleração mais prolongada.
