O aluguel residencial desacelerou em maio, mas continuou acumulando alta acima da inflação em 12 meses, segundo dados do Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, o IVAR, divulgado nesta terça-feira (9) pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas, o Ibre/FGV. O indicador avançou 0,33% no mês, depois de alta de 0,52% em abril, enquanto a taxa acumulada em 12 meses subiu de 4,49% para 5,42%. No mesmo intervalo, o IPCA acumulou alta de 4,77%, e o IGP-M avançou 1,95%, mostrando que o custo do aluguel residencial ainda pressiona o orçamento das famílias acima de importantes referências de inflação.
A leitura de maio mostra um movimento de acomodação na margem, mas sem eliminar a pressão acumulada sobre os contratos de locação. O aluguel residencial perdeu força em todas as quatro capitais acompanhadas pelo índice da FGV — São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre —, mas manteve variação positiva no mês e avanço relevante no acumulado de 12 meses.
O comportamento do IVAR é acompanhado por famílias, proprietários, administradoras de imóveis, investidores do setor imobiliário e agentes do mercado financeiro porque mede a evolução dos valores efetivamente negociados em contratos de aluguel residencial. Diferentemente de índices baseados em anúncios, o indicador da FGV utiliza informações de contratos assinados entre locadores e locatários sob intermediação de administradoras de imóveis.
IVAR perde força no mês, mas sobe no acumulado em 12 meses
O avanço de 0,33% em maio representa desaceleração frente ao resultado de abril, quando o aluguel residencial havia subido 0,52%. A perda de ritmo na comparação mensal indica menor pressão imediata sobre novos contratos ou renegociações acompanhadas pelo índice.
Ainda assim, o acumulado em 12 meses mostrou aceleração. O IVAR passou de alta de 4,49% nos 12 meses encerrados em abril para avanço de 5,42% nos 12 meses até maio. A mudança reforça que, mesmo com alívio no dado mensal, a trajetória anual segue influenciada por reajustes e oscilações observadas entre 2024 e 2025.
Na comparação com outros indicadores, o aluguel residencial segue em patamar mais elevado. O IPCA, índice oficial de inflação do país, acumulou alta de 4,77% no mesmo período. Já o IGP-M, tradicionalmente usado como referência em contratos de aluguel, teve avanço de 1,95%.
Essa diferença é relevante para o mercado imobiliário porque mostra que os preços de locação têm se comportado de forma distinta dos índices gerais de preços. Para inquilinos, a alta acima da inflação reduz renda disponível. Para proprietários, o movimento preserva ou amplia a rentabilidade nominal dos imóveis, embora o efeito varie conforme localização, vacância, padrão do imóvel e condições de negociação.
Aluguel residencial segue acima do IPCA e do IGP-M
O fato de o aluguel residencial acumular alta superior ao IPCA reforça a pressão sobre o custo de moradia. A despesa com aluguel tem peso relevante no orçamento de famílias urbanas, especialmente em grandes capitais, onde a oferta de imóveis, a renda média e a localização influenciam fortemente o preço final dos contratos.
A comparação com o IGP-M também chama atenção. Durante anos, o IGP-M foi um dos principais indexadores dos contratos de aluguel no Brasil. Em períodos de forte volatilidade, porém, o indicador passou a ser renegociado em muitos contratos, abrindo espaço para o uso de outros índices ou para acordos diretos entre proprietários e inquilinos.
O IVAR, nesse contexto, tornou-se uma referência importante por medir a variação dos valores efetivamente contratados, e não apenas de preços anunciados. A metodologia ajuda a capturar com mais precisão o que ocorre no fechamento de contratos, quando há negociação entre as partes e eventual desconto em relação ao valor pedido inicialmente.
Segundo avaliação do economista Matheus Dias, do Ibre/FGV, o IVAR acumulado em 12 meses ainda reflete, em grande medida, a volatilidade observada entre 2024 e 2025. Para 2026, a expectativa é que os dados passem a capturar um ambiente de maior estabilidade nos preços. Esse movimento tende a produzir desaceleração no mercado imobiliário e índices de indexação contratual inferiores aos registrados no mesmo período do ano anterior.
Capitais mostram desaceleração generalizada em maio
As quatro capitais acompanhadas pelo IVAR registraram desaceleração em maio. Em São Paulo, o aluguel residencial passou de alta de 0,32% em abril para avanço de 0,22% em maio. Apesar da perda de força, foi a 12ª elevação consecutiva na capital paulista.
No Rio de Janeiro, o índice saiu de alta de 0,70% em abril para avanço de 0,34% em maio. Em Belo Horizonte, a variação mensal recuou de 1,17% para 0,64%. Já Porto Alegre registrou desaceleração de 0,40% para 0,32%.
O movimento comum entre as capitais sugere uma acomodação mais ampla do aluguel residencial na margem. Ainda assim, a intensidade das variações segue diferente entre os mercados locais. Belo Horizonte apresentou a maior alta mensal entre as cidades acompanhadas, enquanto São Paulo teve o menor avanço em maio.
Essas diferenças refletem características próprias de cada mercado. Estoque disponível, renda das famílias, dinâmica de emprego, localização dos imóveis, expansão urbana, oferta de crédito e comportamento da demanda influenciam os valores de aluguel residencial em cada capital.
São Paulo lidera alta em 12 meses entre capitais pesquisadas
No acumulado em 12 meses, São Paulo registrou a maior alta entre as capitais acompanhadas pelo IVAR, com avanço de 7,56%. O resultado coloca a capital paulista acima da média nacional do índice, que foi de 5,42%.
Belo Horizonte aparece em seguida, com alta de 5,28% em 12 meses. Porto Alegre teve avanço de 3,71%, enquanto o Rio de Janeiro registrou aumento de 2,10% no período.
A liderança de São Paulo no acumulado anual é relevante porque a cidade concentra um dos maiores mercados de locação residencial do país. A capital paulista tem forte demanda por moradia em regiões próximas a centros de emprego, serviços, transporte público, universidades e polos empresariais. Essa combinação tende a sustentar preços em áreas de maior procura, mesmo em momentos de desaceleração econômica.
No Rio de Janeiro, a alta mais moderada no acumulado em 12 meses indica uma dinâmica diferente. O mercado carioca tem características próprias, com forte segmentação por bairros e maior dependência de fatores locais. Em Porto Alegre, a trajetória também reflete condições regionais específicas, inclusive efeitos recentes sobre oferta, demanda e reorganização urbana.
Índice da FGV mede contratos efetivos de locação
O IVAR foi criado para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais com base em contratos efetivamente assinados. Essa característica diferencia o índice de levantamentos que usam anúncios de imóveis disponíveis para locação.
Até a criação do IVAR, a FGV coletava informações de anúncios de imóveis residenciais para locação, o que permitia acompanhar preços pedidos, mas não necessariamente valores fechados. A diferença é importante porque anúncios podem refletir expectativas de proprietários, enquanto contratos assinados mostram o preço que locador e locatário efetivamente aceitaram.
Para o mercado imobiliário, essa metodologia melhora a leitura sobre a variação real do aluguel residencial. Em períodos de maior oferta, por exemplo, o preço anunciado pode permanecer elevado, mas o contrato fechado pode sair com desconto. Em fases de demanda aquecida, a diferença entre preço pedido e preço contratado tende a diminuir.
O indicador também ajuda a orientar decisões de negociação. Inquilinos podem usar a evolução do IVAR como referência ao discutir reajustes ou novos contratos. Proprietários e administradoras, por sua vez, conseguem avaliar se os valores praticados estão alinhados ao comportamento do mercado.
Desaceleração pode reduzir pressão sobre novos contratos
A desaceleração do aluguel residencial em maio não significa queda de preços, mas indica menor ritmo de alta. Para famílias que buscam imóvel ou renegociam contratos, esse movimento pode reduzir parte da pressão, especialmente se a tendência de estabilidade apontada pela FGV se consolidar nos próximos meses.
O ambiente de juros, renda e inflação será decisivo para a continuidade dessa trajetória. Juros elevados encarecem o crédito imobiliário e podem manter parte da população no mercado de locação por mais tempo, sustentando a demanda por aluguel residencial. Ao mesmo tempo, limites de renda das famílias podem conter reajustes mais fortes.
Para investidores imobiliários, o avanço do aluguel acima da inflação em 12 meses reforça a atratividade da renda de locação em determinados mercados. No entanto, a desaceleração mensal exige atenção à capacidade de repasse de preços e ao risco de vacância, sobretudo em regiões com maior oferta de imóveis.
A leitura de maio mostra que o aluguel residencial entrou em fase de menor pressão no curto prazo, mas ainda carrega alta relevante no acumulado anual. O comportamento dos próximos meses indicará se a acomodação mensal será suficiente para aproximar o IVAR dos demais indicadores de inflação ou se a moradia continuará avançando em ritmo superior ao custo médio de vida.
